金融开放加快给写字楼市场带来利好

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本报记者周

最近，国务院发布《关于进一步提高利用外资水平的意见》，全面取消外资银行、证券公司、基金管理公司等金融机构在中国的业务范围限制，降低外国投资者投资设立银行、保险机构及开展相关业务的量化准入条件。在支付清算领域，许多海外支付清算公司正在制定进入中国的雄心勃勃的计划。毫无疑问，金融业的开放已经引起了外资金融机构的极大关注。

戴德梁行华北研究部部长魏东表示:“随着中国金融市场的逐步开放，海外金融机构将越来越多地进入中国市场，这无疑将为中国的写字楼市场带来好处。”以北京为例，作为中国金融政策制定和监管中心，北京一直吸引着许多金融机构在这里设立总部。金融业一直是北京写字楼市场的主力军。”

根据市场数据，截至今年6月，境外机构持有的境内人民币资产中，股票总额为16473亿元，占中国股市的3.07%。外资持有的境内人民币债权市值占总市值的近2.2%。在保险业、人民保险和金融保险中，外资比例在2018年仅为6.19%。过去，中国对外资进入中国非常谨慎，这在一定程度上导致了金融市场缺乏活力和发展缓慢。在全球化背景下，中国资本需要全球流通。

对于海外投资者来说，中国的金融市场有着巨大的吸引力。中国金融业增加值从2009年的2.18万亿元增长到2018年的6.91万亿元，增幅为217%，10年平均增速为7.2%。中国的保费收入从2009年的1.11万亿元增加到2018年的3.41万亿元，增幅为207%。从2015年到2017年，金融业在北京写字楼市场一直处于领先地位，分别占32%、40%和34%。虽然从2018年下半年开始，由于国家对p2p企业的严格监管，北京写字楼市场的金融企业租赁交易开始萎缩，但2019年第三季度金融租赁交易的比重仍达到19.0%。

金融街作为北京写字楼市场最大的金融企业聚集区，聚集了大量的国内外金融机构。由于金融街商户的高度稳定性，在过去五年中，空在该地区的入住率一直保持在5%以下。2015 -2019年前三季度，金融企业新租赁并搬迁至金融街商务区的租赁面积占金融企业总承包面积的12.7%，而中心商务区和东二环得益于核心区优越的地理位置和相对丰富的可出租面积。 金融企业新租赁和搬迁到中央商务区和北京东二环商圈的租赁面积分别占金融企业总承包面积的38.6%和9.7%。 同时，由于近年来北京城市更新发展迅速，一些位于非核心商业区但地理位置相对优越的城市更新项目也受到金融企业的青睐，租赁面积分别占金融企业总承包面积的10.7%。

值得一提的是，北京金融企业的交易仍以内资机构为主。从2015年到2019年前三季度，外资金融企业新租赁和搬迁的交易面积仅占金融企业总承包面积的7.7%。其中，聚集了大量外资机构和金融业的中央商务区，吸引了外资金融企业的更多关注。从2015年到2019年前三季度，新租赁和搬迁的外资金融企业租赁面积占外资金融企业总承包面积的44.2%。受全球经济衰退影响，望京酒仙桥、亦庄等非核心区域受益于较低的市场租金和充足的租赁面积，也受到了大面积需求外资金融企业的青睐。

戴德梁行认为，从长远来看，金融开放将是一个渐进的过程，不会在短期内给写字楼带来明显的变化。然而，从长远发展的角度来看，海外金融机构将在未来3-5年内逐步渗透到中国主要城市。他们对写字楼的位置和质量有更高的要求，并有很强的租赁能力，这将带动城市写字楼市场的需求。在北京，虽然金融街仍是外资金融机构进入北京的首选，但由于可出租面积有限，外资企业集中的中心商务区、望京区和满足金融街溢出需求的李泽商务区将成为外资金融机构进入北京的首选。

“中国的城市化进程已经从最初的“粗放型发展”时代进入了“精细化经营”时代，挖掘股票市场的价值，而城市更新是空一项极具发展潜力的传统产业，这将成为未来的新常态。”戴德梁行中国资本市场副总经理刘兵指出，虽然北京写字楼市场未来的供应量很大，但租金下行压力相对较大。从2019年到2022年，北京的写字楼供应包括李泽和通州，平均每年90万平方米，远低于上海每年150万平方米的平均水平。此外，北京市政府也大力支持。随着北京外资机构准入的放开和新兴产业的供应，未来北京写字楼市场的表现是可以预期的。