北上广二手房退烧

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《时代周刊》记者谢忠秀来自北京

随着“近期降价”，北京的房子越来越多。根据《泰晤士报》记者的观察，在过去的一两周内，许多房屋已经降低了10万套？20万元。

北京天通苑的一位中介林先生(化名)告诉《时代周刊》记者:“普通的房主在登记买房时会有一个稍微高一点的价格，然后会有一个适应市场价格和周期的过程。”《时代周刊》记者注意到，5月15日在天通苑闲逛的一套房子在过去两周内降价了——降价幅度为6万元。东城区的一位中介说:“目前的市场趋势是这样的，我负责的区域也在稳定和下降。”

根据安居客的数据，截至11月25日，北京11月份二手房平均上市价格为每平方米58557元，比10月份下降了0.96%。从纵向来看，北京二手房的衰落已经持续了很长时间。根据国家统计局的数据，北京二手房的销售价格自上个月以来已经连续四个月下降，而且下降的幅度还在扩大——北京二手房的销售价格在7月份下降了0.3%，8月份下降了0.4%，9月份下降了0.5%，10月份下降了0.6%。

上海和广州也未能逃脱二手房销售价格下跌的趋势。以上海松江新城一套147平米的三居室公寓为例。这套公寓于今年11月12日上市，在过去的两周内已经降价一次，降价17万元。负责此次上市的经纪人张告诉《泰晤士报周刊》记者:“你还可以谈，空房还有折扣。”最近，广州剑桥县一套102平方米的三居室公寓频频降价——最近两周内三次降价，降价幅度达10万元。许多广州中介也表示:“价格可以商量。”

“从上周(11月11日？17日)和月度同比数据显示，四个一线城市二手房销售价格的差异已经非常明显。北上广仍处于底部，只有深圳走出了价格上涨的浪潮。”上海中原地产首席分析师卢文喜告诉《时代周刊》记者。

北京:11月16日，该地区全面沦陷

与上海和广州不同的是，这两个城市存在着“涨与跌，但整体下降”的趋势，北京二手房市场价格的整体下降更引人关注。

根据安居克的数据，截至11月25日，北京16个地区的二手房销售价格与10月份相比都有不同程度的下降，降幅较大。门头沟区降幅最大，达到4.94%，其次是房山区和延庆区，降幅超过2%，东城区、石景山区、通州区、大兴区和顺义区降幅超过1%。

北京二手房的“整合”已经从“3？17“新政”，其中最重要的是增加供应，特别是限制竞争房间的大规模供应。现任北京市丰台区委员会书记、时任北京市住房和城乡建设委员会主任的许，在2018年1月总结2017年北京住房和城乡建设工作时表示，自“3？“新政”以来，北京市有关部门出台了20多项政策，同时从供应方面增加了住房供应，提出了未来五年新建150万套住房的目标。受政策影响，截至2017年底，北京二手房平均价格已降至每平方米5.91亿元:“从' 3？到年底，北京二手房平均价格下降了13%。"

根据安居客的数据，北京二手房平均上市价格为每平方米58557元，比2017年3月的峰值(每平方米67931元)低13.8%，比2017年底低0.9%。

“贷款难度太大，有限的竞争用房供过于求，导致北京二手房市场购买力不足。”中原地产首席分析师张大伟向《时代周刊》记者详细解释道:“目前，中国政府的信贷政策非常严格。特别是在对不同类型的住房实行差别化贷款政策的背景下，目前的“非普通住宅”标准使得市场上的大部分住房都是“豪宅”，很难贷款。”

“此外，有限竞争空间的井喷是另一个问题。目前，有限的比赛用房供应过多，基本上都是90平方米的小房子。总价集中在400-500万元，接近二手房的价格，这给空买家带来了非常丰富的选择，这也是对二手房市场的一个非常明显的打击。”张大伟进一步指出。

然而，质量上乘的二手房也是“非卖品”。以位于东城区青年湖西里的一套75平方米的三居室公寓为例，该公寓于11月22日在贾立安被《时代周刊》记者看到。11月24日，《泰晤士报》记者再次咨询，发现它已经售出。

上海:交易量的下降波动很大

上海目前的下滑并不明显。根据安居客的数据，截至11月25日，11月份上海二手房平均上市价格为每平方米5.099万元，较上月下降0.06%。在上海黄浦区、长宁区、静安区和奉贤区的二手房平均挂牌价格中，二手房平均挂牌价格逐月下降，静安区降幅最大，为-1.07%。此外，上海12个区二手房平均上市价格环比上涨，金山涨幅最大，为2.36%。

此外，根据国家统计局今年的数据，上海二手房平均售价仅在三个月内逐月下降，其中2月份下降0.1%，6月份下降0.1%，10月份下降0.2%。

然而，随着时间的延长，上海二手房价格将明显波动。据安居客统计，近三年来，上海二手房上市的平均价格出现大幅波动。2016年12月，上海二手房平均上市价格为每平方米52，100元，然后继续上涨，2017年2月达到每平方米53，200元，2017年4月降至每平方米51，800元，2017年5月达到近三年来的最高水平，为每平方米53，900元。之后，它向下波动。

"成交量是交易价格的支撑."卢文喜详细解释说:“二手房需求包括新增需求和改善需求。”就新需求而言，上海要求外国人必须有五年的社会保障，才有资格买房，这阻止了大部分新需求。就扩大需求而言，首先，贷款要求是严格的:上海在全国范围内承认住房和贷款，但扩大需求是出售现有住房，然后购买改善后的住房。很难说一个经过改善的购房者可以在购买经过改善的房子之前卖掉他原来的房子。”“非普通住宅”的标准也是一个障碍:上海要求内环内的总价不超过每套450万元，内环和外环之间的总价不超过310万元，外环外的总价不超过每套230万元，才能被认定为普通住宅。根据目前的房价，很少有房子能满足这个要求。然而，非普通房屋需要70%的首付，这阻止了一批改善买家。”卢文喜进一步说道。

根据安居客的数据，以内环的常恒花园为例，二手房平均售价为每平方米68200元，90平方米的总价超过450万元。外环附近的梅陇二村的平均上市价格达到每平方米46300元，90平方米的总价为416.7万元，也超过了“豪宅”的标准。

在严格控制下，上海二手房成交量也大幅下降。

根据上海市住房和城乡建设委员会发布的数据，10月份上海二手房成交量为16100套，比上个月下降22.86%。近三年来，上海二手房成交量大幅下降。据新沂房产统计，2015年上海二手房销量为34.4万套，2016年为33.9万套。随着调控的开始，二手房的成交量也急剧下降。2017年，上海二手房总成交量仅为14.7万套，比上个月下降56%。2018年，它比2017年下降了51.9%，全年仅售出163，000台。

今年以来，截至10月，上海已售出20万套二手房。

"价格趋势与成交量趋势一致."卢文喜表示:“今年以来，上海二手房成交量有所上升，但总体而言，2015年和2016年上海的月平均成交量约为2.8万套。2017年和2018年，这一数字大幅下降，仅达到12，000至13，000套。今年，它停止下跌，平均月成交量达到2万台。然而，这只是过去五年的正常水平，而且价格还会上涨。一般来说，交易量会达到平均流量的20%以上，所以目前上海二手房的销售价格很难上涨。”

广州:今年以来已经下跌了7个月

根据安居客的数据，截至11月25日，11月份广州二手房平均上市价格为每平方米31137元，比10月份下降了0.34%。

根据国家统计局的数据，广州是北方四个城市中的一线城市，广州和深圳的二手房销售价格逐月下降最多。其中，从1月到5月连续5个月下跌，6月份销售价格略有稳定，与5月份持平，7月份小幅上涨0.4%，8月份再次与7月份持平。然而，这种稳定的趋势并没有保持下去。在过去的两个月里，它再次逐月下降。

“今年，广州二手房和一手住房的价格走势基本一致。3月和4月，由于市场状况好转，二手业主的心态随着一手房地产价格的上涨而增强，但随后随着房地产市场政策的收紧，市场再次变冷。二手房业主的释放交易周期再次延长，随着第三季度以来一手房地产的推广力度加大，降价势在必行。嘉里广州首席分析师肖在接受《时代周刊》采访时指出。

根据安居克的数据，截至11月25日，北京、上海和深圳的二手房在北方四大一线城市中的平均上市价格均超过每平方米5万元，但广州仍有每平方米3万元。此外，广州二手房销售价格也是几个月来跌幅最大的。

“与北京和上海相比，广州周边地区有大量廉价的一手房产可供选择。说到底，是买中心城区的“老小”，还是买有轨道交通设施的上盘。事实上，总价格的差异并不大。”萧指出。

然而，《时代周刊》记者注意到，北京和上海也有与二手房竞争激烈的新房，但下降不像广州那么明显。广州在调控政策方面有更多的行动。

据悉，11月22日起，天河区、海珠区、白云区、荔湾区、番禺区、黄埔区和广州市房地产登记中心将对未在本市登记的购房人进行资格调整。在对未在本市注册的购房人进行资格审查的过程中，个人纳税和社会保障缴费的记录可以作为相互补充的信息。这可能意味着“外国人在广州购房的条件放宽了。”

“这种本质能够影响的需求是非常小的，但是政府愿意释放这样一种带有‘善意’的信息来鼓励合理的需求。由此可见，物业市场和本地市场的下跌趋势都有压力。”萧对说道。

从更大的范围来看，“目前‘无房无炒’的政策是无法突破的，地方政府一定不能低估中央政府调控的决心。”中央政府多次表示，稳定增长很重要，但快速增长阶段已经过去，高层官员对经济增长放缓已有心理准备，因此很难看到放松限购等政策的实质。但是，如果地方政府希望稳定市场，可以在需求方面给予信贷支持，鼓励合理的自住需求，而在融资方面，供应方面将适当放松对符合条件的住房企业的限制，降低土地价格。”对此，萧作出了判断。

在比较广州和其他一线城市的二手房市场时，肖表示:“北京的常住人口比广州多近700万，北京的新房供应也不如广州。因此，不能简单地比较这些市场。此外，目前的市场力量和购买力受到政策的压制，不能反映实际的市场情况。”