叶檀财经：史上最冷！失去支撑 最后火苗风雨飘摇！

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最热切的希望遇到最冷的现实！

金九银十，房地产企业最喜欢的收获季节，是激烈竞争中的一餐，比春天的躁动更重要。

这两个月甚至可以决定房地产市场全年的市场状况，并直接影响当年的业绩目标。

对房地产市场的一个打击是，今年的金九银十有点冷。即使他们提前一两个月做好准备，结果仍然不能令人满意。

自8月份以来，一些房地产企业开始抢购，提前打折，试图挽回交易量，大量一手新房进入市场，在几个新的一线城市上市的二手房数量激增。

广州、天津、武汉等地出现了房价下跌，杭州、合肥、重庆和成都的二手房上市数量创下新高。房企、房东和房客都想逃离最冷的金九银十。

整个国家都一样，满腔的热情被浇灭了，而在123年的四线城市中，成交量普遍下降。

根据嘉里的数据，在2019年8月监测的29个城市中，一线城市位于北部、广州和深圳，总交易面积为231万平方米，比上个月低10%，比上年低7%，比2019年的月平均水平低4%。

其他二、三线城市商品房总成交量为2351万平方米，环比下降6%，同比下降3%。重庆是一个受欢迎的城市，8月份售出174万平方米，同比下降52%。只有厦门顺应上半年的惯性，逆势上涨。

如果没有黄金、九银和十金，下半年的房地产市场前景如何？看微观知识，先看几个典型的城市。

重庆的交易量在4月份达到峰值，6月份开始下降

2019年上半年，重庆房地产市场迎来了重大复苏。

贷款限制、价格限制和销售限制政策相对宽松，抵押贷款利率小幅下调，土地拍卖限制放松，土地和商品房均有所改善。

数据显示，2019年上半年，重庆主城区共售出92块住宅用地，同比增长53%。共有48家开发商参与了土地拍卖，许多新的房企，如成都市投资和领土，首次进入重庆市场。

房企重新安排座位，竞争激烈。

从重庆主城区征地数量和面积的两个列表来看，与2018年上半年相比，前十大房企中有七家发生了变化，只有万科、金科和龙湖连续两年上市。

万科继续占据榜首位置，并到处抢占土地。共有43次参与本地拍卖，参与率为46.74%，显示出对重庆市场的强烈信心。特别是2019年6月17日至6月20日，在重庆两江新区4天内，共收购5块土地，耗资43.8亿元。

与万科的风格不同，金科、蓝光等房地产企业在主城区之外的各区县占有大量土地。作为当地领先的房地产企业，金科上半年在重庆赢得了13块地，分布在江津、铜梁、荣昌、永川等主城区和区县。

根据主城区商品房交易数据，融创、龙湖、万科、金科表现最好，业绩超过120亿元。其中，前三名金科、融创和龙湖分别占前十名房地产企业总数的50.2%和53.8%，成为重庆市场的铁三角。

房地产企业没有想到的是，他们在上半年愉快地收回了土地，并在6月份成为重庆房地产市场的分水岭。

2019年1月至5月，重庆主城区新房成交量从1月开始逐渐增加，4月达到峰值，6月开始下降。

新房价格最高的是渝中区，商品房平均售价超过2万元/平方米，其次是南岸区、江北区和渝北区，平均售价超过1.6万元/平方米。就连相对偏远的巴南区也已经超过了10000元，今年上半年的均价达到了10280元/平方米。

根据嘉里的数据，9月份重庆大约有157个新项目，其中49%是高层建筑，34%是平房，14%是别墅，2%是大型公寓。此外，还有2个公寓项目，住房企业主要需要高层建筑。

虽然大部分的发布只是需要的，但随后的购买力是不够的。唯一的安慰是，对于重庆的买家谁只是需要它，它终于是时候看到更多的套房和比较价格。

厦门恢复了半年，通过宣传又恢复了原状

2019年上半年，厦门经历了同样的市场复苏，高质量的住宅进入市场，迎来了两家新的房地产企业。

2019年上半年，厦门市商品房的供需超过了2018年同期。累计供应128.3万平方米，营业额71.45万平方米，复苏明显。然而，营业额正在下降，主要是由于一些项目开始以价格换取数量。另一方面，投资者对厦门的高房价并不太感冒，进入市场的主要是买家，他们对价格更敏感，喜欢总价低的产品。

复苏只持续了很短的时间，8月份之后，厦门的许多房地产企业开始推出促销活动。

走在厦门的街道上，你甚至可能会路过各种各样的房地产折扣，比如:

雅居乐玉滨屋提供5套精装三房特价房，起价为28865元/平方米，最高折扣为27万元/套。

在融创进入福建三周年之际，惠惠有8套房子感谢反馈，首付只有10%，约34万元。

20套特价房销售一空后，阳光城温岚大厦再次推出10套精装特价房，最低单价为29800元/平方米，起价为267万元，打折后平均价格为32000元/平方米。

这不是厦门新住房市场第一次提供。

早在2019年3月，一些地产推出了一些特价房源，甚至是首付款，以备年后之需，包括融创大同大厦、融信铂湾、恒达大观等。，最低均价为22000元/平方米。

谈到金九银十，恒大的降价与往年相比有了一些新的变化。

第一个前提是时间在流逝。一般来说，恒大降价是在9月中旬或以后，直接提前到2019年8月底。

其次，降价幅度更大。2018年，恒大提供的基本折扣是最低的74%。从今年的最大折扣来看，最低折扣接近60%。

许多房地产企业提前跑了，因为他们提前看到了营业额的下降，不得不提前自救。

据新京祥统计，在6月份交易达到高峰后，7月份厦门二手房售出12.2万平方米，比上个月下降36%。

当交易数据下降时，新房库存逐月上升，这是一个跷跷板。

7月份待售商品的库存面积约为263万平方米，同比增长91%。根据过去12个月的平均去污计算，厦门当时的去污周期高达27个月。

厦门真的太难了，交易终于恢复了，通过房企的优惠促销，它已经恢复了原来的形状。

特殊债务收紧了房地产市场，并再次受到考验

无论是新一线的重庆、武汉、成都，还是周边的三四线城市，如果是一个由需求主导的市场，那么就必须有一个不断释放的群体购买力，这就是舍改革的需求。

不幸的是，在2019年的最后三个月，这一势头大大减弱。

《21世纪经济报道》独家获悉，9月5日，西部某省发生滑坡，就2020年部分新增专项债务项目需求申报相关事宜发出紧急通知。

主要内容包括三点:

1 .土地储备、棚户区改造、保障性住房、城市改造等房地产相关项目不再纳入申报范围。

2.专项债券资金用于项目资本金的总规模不超过专项债券总需求的20%。

3.省里要求各地市必须在9月10日前上报，因为根据要求，上报最迟要在9月11日前报省政府批准。未能及时报告将影响提前发放的配额。

此前，国务院常务会议的新闻发布稿中已经明确了对特殊债务的要求。包括按规定可提前发行的下一年度专项债务新配额。今年限额内的地方政府专项债券应在9月底前全部发行完毕，并在10月底前全部拨付到项目。

中国西部有12个省和自治区，包括重庆、四川、贵州、云南、广西、陕西、甘肃、青海、宁夏、西藏、新疆和内蒙古。

重庆、成都和其他二手房存量相对较高的城市，西部省份已经接管了大部分二手房，这些城市比东部城市更依赖房改带来的房地产市场需求。

没有棚改的支持，金、九银、十银的最后火焰摇摇欲坠。