李宇嘉：楼市调控 突发变化 太微妙了！

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政策的微妙变化

最近，房地产市场监管出现了一些微妙的变化。继6月份高淳取消外国人购房的社会保障支付要求后，南京的另一个区六合今天也在这么做。发生了什么事？房地产市场的监管是灵活的。天气热的时候应该压一下，天气冷的时候可以稍微打破一下规则。例如，lpr登陆后，房地产市场预期的“定向加息”并没有到来，但上海也违反了央行的指示，将首笔房贷利率下调了20个百分点。原因是上海楼市冷清，没有热度。

此外，四线城市可能已经开始放松其控制政策，例如，扬州和汕头增加了公积金贷款的数额，并取消了贷款的等待名单。苏州开始对农民进城定居、人才、农民工等进行补贴。，或“免契税”；河南、广西等三个四线城市取消了对落户的限制，“零门槛落户”成为新一轮“抢人口”的标签，也导致了国庆三四线楼市的反弹。

这项政策可能是“支持”房地产市场的底部！想想是正常的。毕竟，经济数据(gdp、工业增加值、固定投资增长率等。)上半年普遍不理想。此外，从1月到8月，土地交易价格下降了22%，地方财政收入增长率降至金融危机以来的最低水平，8月份几乎为零，“税费减免”叠加了房地产的下滑，地方财政非常紧张，尤其是三、四线。

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“三个稳定”受到了威胁

还有一个说不出的原因。“金九”的开发商是真心诚意降价的。与2019年上半年相比，9月份大多数房地产企业的平均销售价格均有所下降，其中保利地产9月份的平均销售价格为13，539.04元/平方米，比上半年的平均销售价格15，437.13元/平方米下降了12.30%。其他跌幅较大的是金地和中国恒大，9月份的平均房价较上半年分别下跌了7.47%和6.52%。当政策稳定时，“金九”的降价不会带来观望，而是真正的销售。

在金九的“促销”团队中，老板们在名单上。9月份，保利的平均售价比8月份下降了1768.39元。恒大和万科均超过500元，碧桂园平均售价下降118.69元。恒大9月份销售额达到831.1亿元，创单月销售额纪录。虽然平均价格是近年来最低的，9月份为10054.44元/平方米，但现金流比赚最后一块铜板更重要。

目前，约有60%的大型房企公布了年度销售目标，但没有达到既定目标。因此，预计从10月到12月，将有一大批房地产企业效仿恒大，开始“量价”，这对“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的大战略来说，并不是什么好消息。因此，可能需要对政策进行适度调整，以防止价格下跌的预期扩散，尤其是阻止“房价-地价”的周期性下跌。无论是六合还是高淳，房价下跌，需求冷淡，不利于全市“三个稳定”。

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告别过去，美国做不到

告别过去真的很难。已经被解雇的美联储前主席伯南克也是一位著名的经济学家。上世纪80年代，他的学术主张是“坚持通胀目标制”，以防止货币扩张推高资产价格。然而，在他就任美联储主席后，他比任何人都更坚决地帮助解决了金融危机，同时，他开始实施前所未有的量化宽松政策。

现在，它绝不是一个依靠“货币鸦片”来拯救经济的家庭。最近，全球开始了新一轮宽松政策，担心货币供应短缺将导致新一轮大萧条。这场大萧条不是实体经济的萧条，而是自2008年金融危机以来量化宽松政策导致的资产泡沫，而泡沫在退出后缩小了。这在过去是不可想象的，也没有底线。

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告别过去真的很难

对我们国家来说，告别过去本质上是由房地产驱动的高速、中高速但不可持续的扩张。成长就像骑自行车，快就是稳定，慢就是不稳定。减速、负增长、各领域疲软、财政困难。现在，依赖是全方位的。当人们谈论获得感时，他们都在谈论是否有房子，有多少房子。

国庆节很热闹，朋友圈可以环游世界。然而，众所周知，国庆期间国内游客的增长率(7.81%)比去年(9.43%)更低。国内旅游收入为6497.1亿元，同比增长率(8.47%)低于去年。除水路外，其他运输方式的旅客同比增速弱于2018年，游客增速总体下降趋势保持不变。

不管你花多少钱，即使14亿人在晚上花钱，也比不上一栋单价几百万或几百万的房子。由房子带动的消费(装修、家具、家电、建材和纺织品等)。)是最大的。投资是一样的，房地产投资起着最重要的作用。此外，现在人们发现，在依赖房地产方面，金融机构并不比地方政府弱多少。没有房地产抵押，任何银行都无法开展金融业务。现在就连基金和私募都是这样的操作。房地产的融资成本很高，但却给金融机构带来了实实在在的利润。这就是为什么消费贷款转向了几个方向，并再次进入房地产市场。

当然，如果房地产再次被放任，负面影响将大于增长效应，即日益危险的资产泡沫和“一业繁荣，一业浪费”的经济生态灾难。然而，如果我们加快告别“房地产依赖”，经济停滞是首要问题。该机构预测，如果房地产市场监管政策继续保持，2020年的经济增长率可能会突破6%(瑞银预测为5.8%)。现在，即使政策保持不变，经济、金融和金融也不能再忍受了，国家正在解决这个问题。

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蜗牛壳做道场

一定的速度非常重要，这是支付增长和改革成本所必需的。这在中国和西方是不同的，因为我们的系统成本太高，包括无法快速清理的过剩产能，这也是寄生在整个增长链上的。因此，策略的选择是“在蜗牛壳里做一个道场”，手术刀要小心。首先，一定数量的土地应该保持在源头，但土地价格不应该高，这是非常重要的控制房价和预期。过去，房价失控，而地价是罪魁祸首。

因此，正如你所看到的，最近在南京、苏州、杭州和无锡以最低的价格和较低的溢价出售地块是一个普遍的规律。在任何情况下，土地价格都不能超过该地区历史国王的记录，这向市场传达了“房价不会明显上涨”的信号。但与此同时，土地价格不能下降，传染病很可怕。现在当地政府对此感到害怕。但是，当地政府的土地政策非常宽松，如投标保证金、自持或分配要求等，可以放宽。

此外，在大湾区、长三角、成渝、武汉等地区，只要调控政策保持稳定或适度宽松，需求就会迅速释放。未来，低利率下的首笔住房贷款利率极有可能下调。值得注意的是，从国家的角度来看，第一套房的需求和这些方面的改善需求都是有效的需求，可以大幅度释放。

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转变是一个非常漫长的过程

因此，国家强烈要求重点地区加快土地供应。土地价格上涨得到控制，土地供应增加。此外，未来销售方面的房价将受到限制，整个房地产市场是可控的。因此，房地产市场不太可能在2016-2018年保持高位并触及高点，但有必要维持和平衡高位。因此，"无房炒房"绝不是对房地产的一种教条式的叫嚣和扼杀，而是一个前提，即尊重房地产是一个重要的产业，使这一概念能够长期付诸实践。

短期内，我们将适度放松，以保持需求旺盛，保持楼市预期稳定。无论是“稳定地价、稳定房价、稳定预期”、支持地方财政、稳定增长，甚至是某个地区的需求，都被很多方面所接受。但是，在国家眼里，只要控制好土地价格和房价，特别是土地价格和房价的上涨，成交量就可以保持在一个较高的水平，投资投机就可以被消除(短期投机是没有利润的，甚至是亏本的，所以投资投机的情绪很低)，市场就可以通过政策组合工具和力量部署的手段来控制，取代长期的改革时间。从环境保护的粗暴执法、补贴一取消新企业的流失以及当地财力的薄弱来看，“软着陆”的过程将会非常非常长，像南京这样的二线城市也不例外，更不用说其他城市了！！！