市场降速韧性仍在 32家房企前11月销售收入超去年全年

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截至12月9日《中国证券报》的新闻稿，根据内地和香港相关上市房地产企业发布的公告，今年前11个月已有32家房地产企业发布销售业绩，总销售额达到56027亿元，同比增长18.6%，创下新纪录。上述32家房地产企业2018年全年销售总额为52538亿元。这意味着今年前11个月大多数房屋企业的销售额超过了去年的水平。毫无疑问，销售额已经达到新高，但房地产企业销售同比增速明显放缓。

5000亿元的住房企业增加到4家

数据显示，“5000亿元”住房企业的数量在头11个月已经达到4家。

其中，恒大11月份的签约销售额约为370.6亿元，较去年同期增长约8.8%，主要是受9月份和10月份全员营销的影响。恒大前11个月销售收入达到5805.6亿元，同比增长8.48%。

11月，碧桂园(港股02007)实现股权合约销售约601.5亿元，同比增长78.22%。今年前11个月，碧桂园实现股权合同销售额约5398.4亿元，同比增长10.2%。

万科11月实现合同销售额545.4亿元，今年前11个月累计合同销售额5735.3亿元，同比增长5.4%。

根据前11个月的销售数据，融创超越保利地产，在业内排名第四，仅次于前三名“毕万衡”。根据融创的公告，截至2019年11月底，累计合同销售额约为5005.7亿元，同比增长20%，累计合同销售面积约为3431.3万平方米，平均合同销售价格约为14590元/平方米。

中型住宅企业的销售增长率普遍高于大型住宅企业，阳光城、徐汇、金地、中国金茂(港股00817)前11个月的销售增长率均在20%以上。其中，钟君地产前11个月销售额同比增长50%以上，目前排名第一。

尽管销售规模不断扩大，但十大房地产企业的同比增长率却出现了下降。中原地产首席分析师张大伟表示，2019年前11个月，房地产企业的销售继续呈现差异化。与2018年相比，这些房地产企业的销售额同比增长了50%以上。自2019年以来，大部分企业都把稳增长放在首位，领先的房地产企业同比全面下降。特别是恒大、碧桂园、万科基本稳定。此外，四线城市的企业销售增长率，重点布局3，已明显退烧。

张大伟还指出，尽管各房地产企业的增长数据不如以前，但整体销售规模仍在扩大。这表明市场不存在悬崖式的下跌，市场需求的弹性依然存在。

土地市场已经降温

至于土地市场，数据显示，与第二季度相比，重点城市的土地市场已经降温，但总体上仍处于较高水平。

根据中原地产研究院的数据，2019年前11个月的土地销售总收入达到3.75万亿元，同比增长约16.5%。其中，13个城市前11个月的土地销售总额超过1000亿元。土地销售收入最高的城市包括杭州(2538亿元)、苏州(1656亿元)和上海(1666亿元)。此外，昆明、温州等16个城市的土地销售收入超过500亿元。在上述50个城市中，自2019年以来，68%的城市土地销售收入同比增长。

总体而言，在通过一系列方式对房企融资进行调控后，土地市场已经降温，一、二线城市的土地交易热度有所下降。根据中原地产研究院11月份提供的土地交易情况，在50个城市中，只有太原、Xi、哈尔滨的整体地价率超过20%，大多数城市的地价率在10%左右。

张大伟表示，从前11个月50个城市的土地出让收入来看，土地市场仍处于高位，预计50个城市的年土地出让收入将再次超过4万亿元。然而，未来房地产市场的趋势有望分化，房企对非优质土地的定价将会下调，但优质城市对优质土地的竞争依然激烈。虽然一线和二线城市的调控政策很严格，但对于房地产企业来说，为了增加销售，他们仍将集中精力进行土地收购。从近期情况来看，四线城市仍相对低迷，预计房地产企业将向一、二线城市投入更多资金。

土地价格的上涨通常被认为是房价上涨的第一个信号。在“稳定地价、房价和预期”的综合要求下，一些土地市场可能过热的领域将受到调控。11月底，黑龙江省住房和城乡建设厅、黑龙江省自然资源厅等部门联合下发通知，明确要求建立开发征地资金考核制度，确保开发商征地资金符合自有资金，并建立惩戒制度。

12月还是价格冲动

自2019年底至今还不到一个月，而自今年第四季度以来，所有房企都在积极出货，但实现目标的进度却有所不同。

中国恒大(港股03333)今年前11个月累计销售5805.4亿元，实现了97%的年销售目标，实现年销售目标问题不大。

根据嘉里最近发布的名单，截至11月底，世茂、龙湖、阳光城、金科、禹州、中良、宝龙等房地产企业提前完成了年度目标。

据韩毅智库的数据显示，前11个月，许多房地产企业的销售业绩完成率已经超过90%，实现年度业绩目标并不难。特别是世茂地产(港股00813)、龙湖集团(港股00960)、宝龙地产(港股01238)、阳光城和中梁控股(港股02772)均提前实现了年度业绩目标。其中，世茂地产的绩效目标完成率为108%。

“目前，在完成年度销售目标方面进展不佳的住房企业，很可能在12月份以低价冲刺销售。”一位房地产商人告诉《中国证券报》记者。