华夏幸福的危机：销售跌出前20 现金流净流出205亿

本篇文章2265字，读完约6分钟

9月3日，华夏幸福基金有限公司(华夏幸福，600340.sh)宣布，间接全资子公司九通基金投资有限公司计划与中信信托签署“永久债务投资合同”，金额不超过40亿元人民币，投资期限无固定期限，年利率为9.5%-12%。

《每日财务报告》指出，两个月前的7月，华夏幸福刚刚收到大股东18亿元的永久债权，1-3年的利率为6%。最后一次永久性债务融资将追溯到2017年。

无论与同行还是自筹资金相比，9.5%-12%的年利率都有点高。许多投资者担心公司是否处于资金紧张状态。中国的幸福走出危机了吗？

资金处于压力之下，被安全地注入

根据公开数据，华夏幸福6月份征地支出为63.65亿元，5月份为10.71亿元，4月份为9.82亿元，3月份为36.28亿元，1月份为2.47亿元。除了2月份未披露的土地收购金额外，2019年上半年，华夏幸福在土地收购上总共花费了122.93亿元。

然而，具有类似销售规模的华润置地在5月份收购了10块土地，总支出为102.64亿元。虽然似乎每个月都很忙，但征地的规模和数量相对适中。

6月，华夏幸福宣布，根据公司的经营战略和土地储备战略，为提高经营决策效率，公司决定从2019年7月1日至2019年12月31日，在总成交额不超过200亿元的范围内，通过股权并购或股权合作，参与土地管理部门组织的土地招标、拍卖和挂牌，以及法律法规允许的其他国有土地出让方式，进行土地使用权收购或土地相关投资。

此外，平安两次投资180亿元，华夏幸福应该有充裕的资金，华夏幸福的大股东承诺三年盈利近440亿元。

但《每日财务报告》也注意到，华夏幸福推出平安基金后，平安度过了资本压力危机，那么为什么要限制土地收购呢？

暂时走出泥潭主要是稳定

华夏幸福(华夏幸福基金会有限公司)是一家工业新城运营商，于1998年在北京成立。华夏幸福的核心业务位于京津冀地区，并开始向长江经济带发展，规划布局“一带一路”。目前，公司已覆盖北京、河北、上海、辽宁、江苏、浙江、四川、安徽和印度尼西亚等全球40多个地区。

2011年8月29日，华夏幸福实现a股上市，成功进入资本市场。

前些年，在政府监管不够严格的情况下，华夏幸福瞄准机遇，不断加大杠杆作用。到2016年，华夏幸福已经成功实现年销售额超过1200亿元，突破了房地产行业的1000亿大关。然而，这也是危机的前兆。2017年，北京周边许多地方发布了“限令”。房地产市场急剧转向，交易量急剧下降。尽管2017年的销售额仍增长了25%，但这完全是因为中国人的幸福感迅速膨胀。速度和增加杠杆；运营现金流清楚地说明了这个原因。2017年，经营现金流为-162亿元，同比下降300%以上。

2018年是中国幸福的反年。今年年初以来，中国人的幸福遭遇了滑铁卢。一季度，京津冀地区房地产项目签约量仅为229.82亿元，同比下降26.4%。房地产企业的资金周转链是从土地收购到建设，再到开盘销售，再到现金流回报。华夏幸福2018年开盘销售受限，即楼市低迷，销量大幅下滑，导致现金流周转困难，资金链难以顺利周转，债务危机随即爆发。

资本链即将断裂的危机迫使华夏幸福竭尽全力。首先，我们与其他房地产企业合作，将五个项目转让给万科。中国在年底开始融资后，共发行了80亿元企业债券，平安和平安这两个主要股东分别于2018年7月和2019年2月购买了华夏幸福25.25%的股份，成为华夏幸福的第二大股东。随着平安的代言，华夏幸福的融资压力逐渐减轻。

各种渠道和多方面的手段走到了一起，终于把中国人的幸福拉出了泥潭。对于风暴后的中国幸福来说，在2019年保持这个词的稳定可能是正确的选择。

销售额下降的前景不明

2018年，资本链断裂的危机暂时过去，政府政策的重心逐渐从需求方转移到供给方。2019年华夏幸福还有一个危机亟待解决。

根据2019年半年度报告，华夏幸福上半年营业收入为387.3亿元，同比增长10.7%；上市公司股东应占净利润84.81亿元，同比增长22.4%。然而，丰富多彩的数据并不能改变公司的现状，而经营现金流是公司现状的最真实反映。2019年上半年，公司经营净现金流量为-205.51亿元，同比增长127.14亿元，增长162.23%。

自2017年以来，该公司的经营现金流一直处于净流出状态，其资金几乎没有银行贷款和利息支持，但其偿付能力一直难以保证。

要改善公司的经营现金流，最直观的方法是增加房地产业务的销售额和增加现金流入。因此，公司引进了华润置地的老部门，重点放在香港和广东大都市地区，并将其重点转移到发展独立稳定的工业新城，从而降低了传统房地产开发的比重。

然而，在嘉里近日发布的2019年1月至8月中国房地产企业销售额100强榜单中，华夏幸福指数直接跌了10位，跌出了前20名。

半年报还显示，1-6月华夏幸福的销售额为640.65亿元，同比下降20.37%。销售面积为550.37万平方米，同比下降24.7%。显然，华夏幸福的销售情况并不乐观，销售额大幅下降。此外，全球经济整体开始进入衰退，中美贸易战升级，房地产市场变得令人担忧。万达开始逐步退出房地产，万科开始专注发展，恒大等十大房地产企业也开始实施多元化转型战略。

所有这些都恶化了中国的幸福。上半年的销售形势不容乐观，下半年的形势更加可预测。

债务危机刚刚过去，我们将面临销售业绩不增反减、经营现金流持续流出的困境。另外，模式转换没有进展，招商困难，这些都是华夏幸福目前不可避免的危机。中国人在危机中幸福的出路是什么？