业绩增长难掩隐忧 房企下半年夯实主业各有招

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房地产行业的基本面已经浮出水面。数据显示，2019年上半年，深湾第二产业119家房地产开发企业实现营业总收入9128.61亿元，净利润1205.36亿元，同比分别增长23.80%和19.57%。大多数房地产企业上半年营业收入和净利润保持增长。数据显示，在上述119家房地产开发企业中，73家公司实现了营业收入同比增长，72家公司实现了归属于上市公司股东的净利润同比增长。然而，根据房企半年度报告，房企非常关注融资紧缩、去库存化等因素对后续业绩的影响，各有各的应对策略。

将销售结转作为业绩增长的主要原因

龙头房企业绩继续增长。根据半年度报告的数据，今年上半年，18家房地产企业的营业收入超过100亿元，去年同期为14家。其中，上半年绿地控股实现营业收入2014.45亿元，居a股房地产企业之首。万科和保利分别为1393.2亿元和711.41亿元，排名第二和第三。上半年，绿地、万科和保利的收入分别增长27.59%、31.46%和19.49%；上市公司股东应占净利润分别为89.87亿元、118.4亿元和99.55亿元，同比分别增长48.4%、29.8%和53.28%。

各大房企非常重视销售结转，销售结转已成为企业保持收入规模的重要因素。今年上半年，万科实现结算面积846.3万平方米，同比增长20.7%；结算收入1329.9亿元，同比增长32.2%。今年上半年，碧桂园也表现出色。产权出售的现金回报约为2659.4亿元，回报率为94.3%。绿地控股表示，公司加快了结转步伐，上半年结转总收入901亿元，同比增长26%；结转项目毛利率平均达到27.97%，同比增长1.86个百分点，并继续保持上升趋势；结算利润相应大幅增加，对公司整体业绩增长起到了基石作用。

也有一些企业由于销售结转不佳而业绩下降。以招商局蛇口为例，上半年公司实现收入166.87亿元，同比下降20.49%；归属于母亲的净利润为48.98亿元，同比下降31.17%。收入和业绩的下降主要是由于本期结转的面积和单价同比下降。截至2019年上半年，公司预收账款和合同负债合计1111.03亿元，较2018年末的753.49亿元明显增加。

融资紧缩和去库存会影响随后的表现

虽然大多数房地产企业上半年仍保持收入和利润增长，但根据房地产企业半年度报告，房地产企业非常关注融资紧缩、去库存等因素对后续业绩的影响。

几个房地产企业的半年报中都提到了融资紧缩。万科表示，下半年整体经济仍将面临许多风险和挑战。在融资方面，随着金融监管的不断收紧，住房企业的融资将面临一定的压力。保利地产表示，2019年初，由于社会融资规模增加和信贷季节性放松，行业资金略有反弹，但到6月份，由于房地产融资和信托资金的严格控制，资金进一步承压。财新发展表示，随着住房融资的不断收紧，房地产企业的融资成本也在上升，这对公司的资金产生了不利影响。

根据国投证券的最新研究报告，由于目前融资渠道配额的收紧，住房企业的自筹资金下降更多。随着当前抵押贷款利率的提高，预计后续个人抵押贷款将继续下降，从而带动企业到位资本小幅下降。

因此，降低负债率已经成为上半年房企经营的主旋律。

对于领先的房地产企业，万科表示，公司手头有足够的现金，净负债率仍然较低。万科现有现金1438.7亿元，远远高于一年内到期的计息负债。龙湖表示，截至报告期末，公司拥有现金580.7亿元，净负债率为53.0%。碧桂园的现金余额为2228.4亿元，覆盖了两倍的短期有息债务，并拥有出色的金融安全“护城河”。

中小房企也注重减少负债，以保持公司发展的弹性。以世茂房地产为例。截至报告期末，公司账面现金约为522.34亿元，银行和金融机构未使用的融资金额约为400亿元。世茂集团副董事长兼董事长许世坛在中期业绩会议上表示，今年下半年小型房企的压力将会更大；对于大型房企来说，如果负债率越高，压力越大，世茂集团将谨慎投资。

在去库存化方面，东吴证券认为，8月份，房地产新开工面积已经达到竣工面积的3.25倍，大大超过了过去几年的水平。如果竣工面积跟不上新开工面积，大量房地产不能按时出售，房地产开发商不能及时回笼资金，就可能面临流动性不足的风险。

CICC估计，在8月的第三周，它监测的10个主要城市的成交量同比下降。这10个重点城市共开工61个项目，开工10013套新房，同比下降33%；8月份，累计销量同比下降23%。

一些公司对在半年度报告中推动销售的预期并不乐观。财新发展表示，不能排除现有项目和新项目所在的地区将出台相关的限购和贷款的进一步政策，这可能会对公司房地产项目的销售产生一定影响。与此同时，该公司在重庆郊区有许多竞争产品。由于人口效应，应该尽最大努力迅速减少库存。欢乐城还表示，今年上半年，四线城市受棚改政策影响较大，同时前期需求过度释放，去转型态势下降，交易逐渐减弱。

房地产公司在今年下半年有自己的招数

如何进入下半年的房地产市场？结合房地产企业的半年度报告，我们发现不同的企业有不同的观点，这导致了不同的策略。

一些房地产企业将继续巩固房地产的主营业务。万科表示，公司将牢牢把握经营的“基本盘”，在上半年的基础上继续巩固和深化既定的工作思路。坚持主动销售，积极收款；加快长期库存去库存化；提高运营业务绩效；提高资金使用效率；实施清产核资。

保利地产表示，作为龙头企业，公司将凭借其在融资、扩张、运营管理和品牌方面的专业实力，积极抓住区域市场的结构性机遇，继续巩固行业地位，扩大市场影响力，实现业务稳步增长。

一些房企轻装上阵，以轻资产面对市场挑战。8月30日晚，久益城控股宣布将上海长风久益城和Xi安久益城项目的相关股权注入久益城商业M&A基金。欢乐城表示，此次交易可以实现“大资本管理”的发展战略，充分利用房地产资金实现资本流通的闭环，降低融资成本，帮助公司取得长足进步。

此外，一些房地产企业也加快了向园区开发企业的转型。以叶晚企业为例，公司加大了转型力度，在建立半导体工业园基地的基础上，积极开展“集成设备+本地”模式的创新探索，努力优化升级半导体双向产业结构，全方位推进生产与城市发展一体化，在确保稳定消化房地产存量的同时，确保转型软着陆。