房地产市场有条件保持平稳健康发展

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■采访

本报记者周

全球房地产市场起伏不定，往往有一定的周期性。在全球经济面临诸多不确定性、国内经济放缓的情况下，中国房地产市场未来将如何表现？日前，《中国经济时报》记者采访了戴德梁行大中华区副总裁、华北区董事总经理王声，分析了当前中国房地产市场机遇、股市和旧城改造、房地产调控等方面存在的问题。在王声看来，中国房地产市场有条件保持稳定健康发展。

中国将继续吸引国内外投资者

中国经济时报:最近，全球经济面临许多不确定性，中国的办公市场也受到影响。你如何看待中国房地产市场的机遇？

王声:在我看来，未来中国的房地产市场有很多机会。然而，由于经济下行压力，中国整体写字楼租赁市场确实呈现疲软态势。2019年上半年，北方四个一线城市广州和深圳的租金水平有不同程度的松动；在二线城市，除了成都和南京，租金保持稳定，其他城市也经历了租金下降，特别是长沙和天津，租金下降超过5%。

从投资市场来看，一线城市受空写字楼出租率普遍上升和租金下降的影响，投资者对其仍持观望态度。相反，二线城市的表现更为乐观，投资交易逐年增加。然而，与一线城市不同，二线城市受益于当地人口和可支配收入的快速增长，主要交易类型是零售物业。总体而言，2019年上半年中国商业地产交易总量仍较去年同期小幅增长3%。

从长远来看，对于像北京这样的一线城市来说，作为国家政治、文化、国际交流和科技创新的中心，以及目前写字楼市场租金高、空入住率低和稀缺的供给状况，它必将成为投资者资产配置中不可或缺的一部分；上海以其金融地位，一直是外国投资者资产配置的重要仓库。随着粤港澳大湾区规划纲要的出台和各种人才和企业减税政策的相继出台，深圳也成为投资者不可忽视的重要市场；随着过去两年户籍政策的放松，人口红利的增加肯定会有利于开放户籍政策的新的一线和二线城市的一些商业房地产市场。

中国的商业房地产市场是巨大的。在全球经济不确定的背景下，中国的gdp增长率仍处于世界前列。稳定的经济发展和多样化的可选城市和房地产类型必将吸引国内外投资者的目光。

空的股票市场和城市升级规模巨大

中国经济时报:近年来，股票市场和城市更新备受关注。我们知道，在这方面，戴德梁行升级改造的盈科中心项目非常成功，已经成为房地产行业的经典案例。你认为国内商业地产股票市场和城市升级改造空房怎么样？

王声:位于北京燕莎商圈的盈科中心项目于2014年8月被吉辉资本收购，之后由戴德梁行进行升级，包括办公楼和公寓的内立面、商业改造为办公楼、整体项目设备和新风主机的整体改造。2018年10月，北京远景明德管理咨询有限公司以105亿元赢得该项目，而原业主方纪辉资本在2014年仅用约58亿元(9.39亿美元)购买了该项目。资产增值非常明显，租金水平较改造前有较大提高。此外，戴德梁行负责的城市更新项目还包括新都酒店的升级改造，计划将其改造为办公楼及其商业配套综合体；为配合北京市委关于北京图书大厦复兴、商业升级和“70国庆”礼品的要求，2018年，戴德梁行直接受新华书店集团业主委托，承担了北京图书大厦的整体改造、设计和运营咨询工作。

在2019年的前三个季度，北京城市更新办公楼的新增供应量占了城市新增供应量的40%。改造后的项目以其时尚的设计、智能化的科技办公环境、充足的可出租面积和降低企业租赁成本的布局设计，不仅能吸引更多的优质租户入住，还能实现出租率和租金的双重提升。

目前，国内一些开发商仍面临融资困难，导致一些在建项目在未来两年内无法如期交付。目前，大量在建工程已经延期。这样，股市就会得到更多的关注。在我国大力推进城市更新的背景下，近两年来，旧项目升级已成为我国整个商业房地产市场的主流。

长期租赁公寓和联合办公室高度依赖资本推广

中国经济时报:现在联合办公和长期租赁公寓有衰退的迹象。你认为原因是什么？

王声:在联合办公的初期，基本上是靠资本的推动来扩大规模。在实际操作中，除了来自同行业的竞争和抢占市场份额的原因外，还有来自传统办公市场的竞争压力。因此，在这个过程中，一旦许多小品牌的资金跟不上或占有率太低，就很难支撑，而市场资源和资金实力较好的大品牌相对占主导地位。因此，市场逐渐出现了整合和兼并的现象。例如，尤克工作室与吴洁空、汤芳镇、wework和裸心社等的结合。

就盈利能力而言，联合办公企业仍面临挑战，其中大部分主要取决于租金收入，投资者越来越谨慎。许多联合办公企业也积极与开发商合作，通过分享运营利润来降低运营成本和风险。此外，我还希望通过出口资产轻策略，如物业管理和企业定制服务，开辟新的盈利模式。

长期租赁公寓和联合办公的快速发展高度依赖于资本的提升。由于最初的房屋购置和装修需要大量的资金投入，随着越来越多的品牌涌入市场，市场竞争越来越激烈。品牌不仅在争夺客户，还在与传统租赁市场争夺客户和市场。在这个过程中，一旦资金跟不上或入住率太低，许多小品牌就难以支撑。

中国有条件保持房地产市场稳定健康发展

中国经济时报:在你看来，mainland China的房地产和欧美的房地产有什么不同？我们的实践能让房地产业长期繁荣吗？我们能解决高房价和消费之间的矛盾吗？

王声:经过多年的发展，欧美国家的房地产市场已经完全市场化，市场价格主要由供求关系、市场利率等客观因素决定。中国房地产市场化始于1998年，至今才20年。依靠房地产市场在如此短的时间内的发展，中国已经基本解决了人民的住房问题。1978年，中国城镇居民人均住房面积仅为6.7平方米，2018年为39平方米。可以说，依靠中国房地产市场的发展，居民的生活条件得到了极大的改善，这是一个不平凡的成就。

当然，快速、粗放型的发展必然会带来许多问题，其中房地产投资过度和房地产投机推高房价是发展带来的负面产物。对房地产的过度依赖导致经济被房地产绑架，大量资金被存入房地产，导致对实体经济的金融支持不足。这就是为什么中国在过去几年一直试图摆脱经济对房地产的过度依赖。

面对当前国际形势的不确定性和中国经济面临的诸多挑战，今年7月召开的中央经济工作会议仍然明确了不利用房地产刺激经济的总体政策。在提高市场流动性的同时，政府严格控制资金流向房地产，并控制房地产信托和美元债券的发行。同时，大力发展租赁住房，通过行政手段适度调节市场，都是政府为缓解市场供求矛盾、稳定市场价格所做的努力。这种努力不可能在短时间内见效，但要产生实际效果需要几年甚至十年以上的时间。与欧美相比，我国的房地产调控能力非常强，具有较高的效率，更多的方法和手段，以及保持房地产市场稳定健康发展的条件。

从房价和消费的角度来看，成都是一个值得关注的城市。成都的夜间经济非常发达。这个城市有很强的消费能力，房价也不高。一套好房子的单价只有20000元左右，可能是北京同一个地方的几倍甚至十倍。除了区域文化因素外，房价低是城市消费能力强、经济活跃的主要原因，值得进一步研究。