租赁式公寓行业投资布局高度集中

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长江三角洲、京津冀和珠江三角洲的出租房供应量占中国总供应量的70.4%。其中，10个热点城市的供应量占全国总供应量的81.7%。7月3日，中国饭店协会公寓专业委员会和中国公安机关租赁公寓创新研究中心联合发布了《北京中国长期租赁公寓行业运行分析报告》。报告显示，中国出租公寓行业投资布局高度集中，全国中心城市和一线价值导向型城市吸收能力最强。

报告显示，截至2018年底，市场上活跃的公寓品牌超过80个，分布在44个城市，涉及1223套集中公寓(约240052套)和135200套分散公寓。按照每亿元gdp出租公寓的数量计算，在经济快速发展时期，一些一线价值型城市和交通枢纽城市的出租公寓市场仍有较大的发展空间——空。该报告将10个热点城市分为三类，其中北京和上海为全国中心城市，深广杭为一线价值城市，南京、武汉、成都、Xi和重庆为交通枢纽城市。

报告显示，就业领域是影响出租公寓分布的最关键因素。第三产业越集中，特别是发达的高端服务区，对出租公寓的需求越大，租金承受能力越强。全国中心城市热就业区平均效率超过6元/m2/天，其中北京中关村工业园区效率为7.37元/m2/天，居全国热就业区之首。然而，在交通枢纽城市，平均效率很难超过3.5元/平方米/天。

从租金收入水平看，全国中心城市单身公寓年租金收入超过4.3万元，高于全国平均水平3.35万元。在其他热点城市，除了深圳(单身公寓年租金收入超过3万元)，单身公寓年租金收入不到2.7万元。

报告显示，出租公寓的产品线越来越丰富，但产品设计差别不大。出租公寓95%的顾客是20至35岁的单身青年，其中能够承受高租金的大多来自电信、媒体和技术行业、金融业和高端服务业。单一客户群直接影响租赁公寓产品的定位。尽管产品线越来越丰富，但产品设计几乎没有什么不同。“重功能轻装饰”是业界的普遍做法，导致产品设计高度同质化。

从出租公寓的规模和户型来看，热点城市每套集中型公寓的规模约为200套，主流产品平均占地面积为30.2平方米，分散型公寓的主要产品平均占地面积约为18.1平方米。

该报告不仅分析了中国及10个热点城市出租公寓行业的运营水平，还深入分析了公寓品牌的运营能力。报告从客户来源细分入手，解读了三个具有代表性的公寓品牌的定位和运营能力，包括以宿舍公寓市场为重点的安信公寓、以覆盖居民整个生命周期构建多元化产品结构的湾流、以创业和社会化为重点的友++国际青年社区的深度开发。

本报告从中国出租公寓行业发展的全貌出发，以品牌发展和城市发展为研究切入点，首次从宏观、中观和微观的综合角度审视了行业的整体发展状况；报告从供给和需求两个维度出发，关注出租公寓的运营水平，首次以资产管理的逻辑思维深入分析了行业发展中存在的问题和挑战。从全球化的角度来看，该报告首次以中英文两种语言发布，向全球投资者和相关行业人员展示了国内租赁公寓行业的整体发展情况。

(傅)