火爆的深圳楼市 写字楼租金竟然暴跌40%！天量供应“堰塞湖”还在扩大

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与深圳炙手可热的二手房相比，入住率不断上升、租金不断下降的深圳写字楼显得“酷”。 中国证券报记者近日走访了福田和南山中心区的写字楼，了解到一些写字楼的租金已经下降了40%以上。 业内人士指出，深圳写字楼市场的“寒冬”与之前的p2p爆炸有关，导致相关金融企业退出后空配售率上升；前海等新区写字楼供应量增加后，中心区写字楼租金短期内不会明显上涨。 业内人士预测，2020年深圳写字楼市场不会有明显改善；但从中长期来看，在粤港澳大湾区和试点示范区的政策效应下，深圳写字楼可能会继续增长，并有望进入稳定发展阶段。

租金下降了40%以上

根据《中国证券报》最近的一篇报道，在调整了豪宅的认定标准后，深圳数以千万计的豪宅现在都成了“日本CDs”。其中，去年11月，深圳共有8013套二手房被转让，创下三年多来的新高。

火热的住宅市场和荒芜的办公市场形成了“冰与火”。

根据记者最近获得的一份传单，深圳南山、福田和车公庙的写字楼价格大多在每月100元/平方米以下，最低为49元/平方米。其中，福田车公庙新楼的租金从108元/平方米开始，南山后海中州会展中心的价格从128元/平方米开始。

摄影:本报记者于

近日，记者以租户身份走访，了解到中心区写字楼的租赁价格确实在下降，但不同地点的写字楼价格区间不同。

在neo大楼周围从事房地产租赁的王先生告诉记者，neo大楼内空写字楼的入住率只能勉强维持在10%左右，但会议展览中心等中心区域的一些写字楼的入住率已经达到了25%-30%。

王先生带记者来到新大厦的一栋高层办公楼，面积约320平方米。“这个单价去年是每月260元/平方米，现在据报道是200元，但170元没问题。”

这意味着自去年以来，办公楼的价格已经下降了34.6%。与此同时，记者在楼层周围走了一圈后发现，在楼层上的六栋办公楼中，目前只有四家公司在工作。

“对面一排类似工厂外观的办公楼目前的价格约为每月80元/平方米。”王先生指着新大楼对面的天安数码城告诉记者，该地区属于工业用地，办公楼层较低，价格较低。“去年，150元的单价甚至更高，现在80元就可以租了。然而，由于模式和外观更差，从事工业的企业或初创企业通常更容易适应。”

从每月150元/平方米到每月80元/平方米，这栋办公楼的租金下降了46.67%。

“无论是中州控股中心这样的高端写字楼，还是与之相邻的低端写字楼(软件产业基地)，租金都在下降。目前，我正在考虑如何把它租出去，即使价格更低，我也不能空.”南山区中州控股中心周边地区的房地产商李良(化名)告诉记者，中州控股中心的实际办公价格约为每月180元/平方米，但可以说约为160元。

随后，李良向记者展示了一套面积约360平方米(不含50%的分摊部分，面积为180平方米)的高层办公楼，价格为每月208元/平方米。李良告诉记者，近几个月来，空的办公楼基本上都是空的。首先，他们受到前海和其他新区的补贴和税收政策的影响，许多企业正迁往那里；第二，相当数量的金融企业已经逐渐退出了之前的雷雨。

李良还特意问记者:“你们公司是做什么的，有没有p2p什么的？”

被p2p风头拖垮是主要原因

“自2018年7月以来，许多p2p公司开始爆发。这些公司搬走后，周围办公楼的占用率下降了。”王先生告诉记者，目前，新空大厦写字楼的入住率只能勉强维持在10%左右，但会议展览中心等中心区域的一些写字楼的入住率已经达到25%-30%。

"深圳写字楼租金下跌是不可避免的现象."广东省住房政策研究中心首席研究员李向记者表示，在深圳市中心区落户的企业主要是房地产、互联网、金融业、俱乐部以及为这些企业服务的律师。“但经过近几年的财务杠杆，很多影子银行机构(包括p2p)都在逐步退出，这自然会影响到写字楼租赁。”

根据房屋中介机构第一太平戴维斯(Savills)最近公布的报告，今年第三季度，深圳甲级写字楼的入住率达到22.4%，部分地区的入住率超过50%。同时，第三季度深圳甲级写字楼市场有9个新项目(11栋写字楼)进入市场，第三季度新增供应量约为69.1万平方米，是2018年同期的3.1倍。报告显示，截至2019年第三季度，深圳甲级写字楼总存量同比增长11.4%，达到676.9万平方米。

此外，李还提到，在经济增长放缓的背景下，很多企业(尤其是初创企业)为了控制成本，从高端写字楼搬到了普通写字楼。

未来的空购买价格可能会降低

李认为，深圳写字楼市场有望在2020年延续目前的态势。“在经济增长放缓的背景下，前海和其他新区的写字楼已陆续竣工并出租，制约深圳写字楼租金反弹的因素明年仍将存在。”

世邦魏理仕(CB Richard Ellis)华南咨询与贸易服务部办公楼部主管程表示，今年第四季度，深圳预计新增供应量将超过17万平方米，全年新增供应量预计将超过190万平方米，为历史最高水平。「在未来六个月，写字楼仍会有更多新供应，而整体市场新供应的累积将继续推高市场压力。在短期内，空市场的入住率将继续上升，预计租金将因这一影响而波动。”

第一太平戴维斯(Savills South China)董事长林熊沐表示，在四个一线城市中，深圳甲级写字楼的空入住率较高，但从产业结构分布来看，深圳第二产业的比重也是一线城市中最高的。中长期来看，随着制造业向服务业的进一步转型，深圳写字楼的空入住率预计将逐步下降。

“为了面对竞争和留住客户，业主需要升级他们的软件和硬件，并注意租赁投资策略。从中长期来看，粤港澳大湾区与先行示范区的政策叠加将增强深圳业主和租户的信心，预计这将刺激需求持续增长，市场将进入相对稳定的发展阶段。”程对说道。