土地市场火热偿债高峰期到来 房企海外融资规模井喷

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住房企业海外融资规模继续扩大。据中原地产研究中心统计，自7月份以来，已有15家房地产企业发布海外融资计划，融资金额超过100亿美元。在国内融资预期收紧的背景下，住房企业加大了海外融资力度。业内人士认为，上述房地产企业的积极融资一方面与偿债高峰的集中到来和融资预期的收紧有关，另一方面与持续火热的土地市场有关。预计下半年热点地区的土地市场将继续火爆。

融资成本各不相同

从融资成本的角度来看，住房企业之间的差异是明显的。一些房地产企业的海外融资率低于6%。以合景泰富为例，本公司于7月3日宣布已增发2024年到期本金总额为2.25亿美元的优先票据，票面利率为5.875%，优先票据上市交易于7月4日生效。

许多房地产企业的海外融资成本高于10%。以红阳房地产为例，该公司最近宣布已发行10.5%的优先票据，2022年到期金额为2.5亿美元，票据上市将于7月4日生效。天宇地产7月8日宣布，将发行1.05亿美元2023年到期的优先票据，票面利率为13%。发行的票据主要用于为某些现有的离岸债务进行再融资，以及用于其他一般的公司目的。

一些房地产企业不断进行多次海外融资。以禹州房地产为例，该公司于7月3日宣布将进一步发行2023年到期的6%优先票据，金额为4亿美元。新票据将与公司于2016年10月25日发行的6%优先票据合并，金额为2.5亿美元，于2023年到期，形成单一系列。此外，该公司在7月2日宣布，将发行本金总额为2亿美元的优先票据，2020年到期，年利率为5.5%。

中原地产首席分析师张大伟表示，自2018年第四季度以来，房地产企业融资计划的实施已经逐步展开。从企业融资的角度来看，自2018年第四季度以来，住房企业的融资难度较之前有所缓解，但难度仍相对较大。然而，房企“缺血”现象太多，融资需求依然井喷。自2019年5月以来，房地产行业融资渠道监管更加严格，尤其是收紧信任的预期明显。在此背景下，住房企业加快了融资渠道的拓展。

据了解，中国保监会近日对一些房地产信托业务增长过快、增长过快的信托公司进行了采访，要求提高大局意识，严格执行“住有所养、住无投机”的要求，严格执行房地产市场监管政策和现行的房地产信托监管要求。提高风险管控水平，确保业务规模和复杂程度与自身资本实力、资产管理水平和风险防控能力相匹配。提高合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳步发展。控制业务增长率，将房地产信托业务的增量和增长率控制在合理水平。增强受托管理能力，积极优化房地产信托服务模式，为房地产企业提供专业化、特色化的金融服务。张大伟预测，随着融资难度的增加，融资价格可能会进一步上涨。

土地市场的运行水平很高

至于房企加快融资步伐的原因，业内人士表示，一方面，这与偿债高峰期的到来和融资预期的收紧有关；另一方面，这与持续火热的土地市场有关。

张大伟表示，春节后，信贷市场有所松动，住房企业融资增量明显增加。与此同时，一些城市的土地市场继续升温，房屋企业积极拿地。根据中原地产的数据，近期土地流转规模一直处于较高水平。自2019年以来，中国50个大城市已售出2.15万亿元土地，同比增长15.9%。季度来看，第一季度整体低迷，第二季度整体复苏，土地市场成交量自第三季度以来火爆。

一、二线热点城市今年土地流转规模较大。其中，杭州售出1458.5亿元，武汉售出949亿元，北京售出944亿元，天津售出902亿元，苏州售出883亿元。

一些热点被房地产企业追捧。以深圳为例，深圳市土地房地产交易中心近期集中出让了5处住宅用地使用权，总出让面积约17公顷，总建筑面积约68.97万平方米，总初始挂牌价格约154亿元。拍卖前三天，房地产企业支付的保证金高达1100亿元，一个地块有11个以上的竞标者。最终，5块土地以223.84亿元的价格售出，溢价超过45%。

张大伟表示，经过2018年严格的土地拍卖市场，许多房地产企业需要补充土地储备，因此他们更有动力收购土地。其中，二级梯队住宅企业是征地最活跃的。预计未来土地市场将出现一定程度的分化，热点地区优质地块的竞争将继续激烈，非优质区域的价格可能会下调。预计四线城市房地产企业收购的土地数量将进一步萎缩，一二线城市土地市场将进一步升温。

下半年稳定

关于下半年房地产行业的总体趋势，张大伟表示，许多城市都在增加土地销售。在经济过热的情况下，不能排除监管和升级的可能性。至于楼市，自今年年初以来，各地区对房价大幅上涨的控制力度不断加大。以苏州为例，随着土地市场和房地产市场的明显回暖，今年出台了许多地方调控政策。

在二手房市场方面，诸葛指出，2019年上半年，在“住无投机”的政策下，各地政府根据房地产市场情况制定政策，确保市场平稳运行。白城二手房平均上市价格在2月份见底后略有上升，并逐渐收窄和稳定。上半年，10个重点城市二手房交易量同比增长14.09%；整体成交量呈现“先高后低”的趋势，城市间差异明显。

诸葛正在找房子。预计随着大量新住房项目进入市场，二手房交易量将在第二季度下降；从各种市场情绪指标来看，市场观望情绪有所增强，二手房市场面临更大压力。“稳定地价、稳定房价、稳定预期”仍然是下半年政策的基调。重点城市住宅交易量将由小幅下降稳定下来，买家继续观望、谨慎入市将成为常态。

在新屋市场销售方面，张大伟指出，2019年上半年，房企销售继续分化，大部分企业注重稳定，部分房企增速明显放缓。考虑到许多房地产企业都有强烈的动机在6月份冲刺半年度报告，预计7月至8月淡季的房地产企业销售数据将面临巨大压力。