2019年上半年二手房市场趋稳 市场观望情绪加重

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■我们的记者王松才

2019年上半年，在“住房无投机”的大原则政策下，各地政府根据房地产市场情况实施政策，确保市场平稳运行。

诸葛的统计显示，白城二手房平均上市价格在2月份见底后略有上升，并逐渐收窄和稳定。上半年，10个重点城市二手房交易量同比增长14.09%；整体成交量呈现“先高后低”的趋势，城市间差异明显。随着调控力度的加大、市场预期的变化以及大量城市新建住宅项目进入市场，二季度交易量有所下降；从市场情绪的各项指标来看，市场观望情绪有所增强，二手房市场面临更大的升温压力。

今年上半年，交易量先是高后低

诸葛的房源搜索数据显示，2019年上半年，重点城市累计成交48.29万套，同比增长14.09%，是过去三年上半年的首次上涨；营业额与2013年、2015年和2017年上半年基本持平，仅次于2016年的超高水平。今年上半年，春节过后，一些重点城市出现了短暂的“小阳春”，导致成交量上升。

诸葛房产搜索数据研究中心的分析师郭世英告诉《中国经济时报》记者，今年第一季度，信贷环境有所改善，许多城市降低了抵押贷款利率，一些城市放松了政策。在综合因素的影响下，市场预期有所提升，比2018年下半年有所回暖，使得一季度重点城市二手房成交量大幅增加。然而，在第二季度，在政策收紧的背景下，空的预期下降，新住房市场的供应量分流了二手房市场的需求，市场复苏并没有持续，5月和6月的交易量继续逐月下降。2019年上半年，二手房交易量呈现明显的“先高后低”特征。预计市场前景的下滑将逐渐放缓，未来的交易预计将停止下跌，并稳定或略有反弹。

郭世英表示，由于市场的复苏，空房市中心城市的议价价格迅速降至近年来的低位，并保持在3%-4%的水平；6月份，随着市场环境的变化，观望情绪进一步加剧，空的议价价格有所上涨，但目前仍处于较低水平。

预计下半年交易量将逐步稳定

经过两年多一线城市的低迷和稳定运行，积压的需求得到释放，导致交易量增加。今年上半年，一线城市二手房交易量增加，其中上海增幅最明显，同比增长47.68%。

郭世英表示，今年第一季度，随着市场预期的好转，积压的需求得到释放，交易量大幅上升。除了释放市场积压需求外，上海股市上涨的最大原因是，2016年发布的上海“上海九条”中的第一批限购对象已于今年3月解禁，他们只需大量入市，导致成交量大幅上升。第二季度，随着部分城市调控力度加大，市场预期发生变化，买家观望情绪上升；此外，新房供应量的增加稀释了部分二手房的需求，使得综合因素下交易量明显下降。

郭世英表示，根据一线城市的空房议价价格和交易周期，一线城市的空房议价价格和交易周期大于重点城市。一线城市的房价比其他城市高得多，一线城市的购房者更加谨慎和理性。第一季度，空与一线城市之间的议价价格大幅下降，累计下降近1个百分点。第一季度，随着市场预期的提高，业主的信心增强，空房的议价价格下降。然而，随着新住房供应的增加和置换需求的释放，一些买家提高了他们的议价空房，以改变房子，加快二手房的销售。一线城市的平均交易周期约为4个月，相对较长。

此外，广州2017年的“330新政”已经完成两年，部分积压的购房需求已经释放。市场上可用房屋和合格客户的数量增加了。此外，信贷环境有所改善，刺激了对住房所有权进入市场的需求，并导致交易量增加。随着杭州和青岛市场预期的提高，一些急需的需求进入市场，导致交易量增加。

郭世英预测，房地产市场仍处于严格的调控之下，政策对市场仍然高度敏感。“一城一策”和“稳定地价、稳定房价、稳定预期”仍然是下半年和未来的政策基调。在这种房地产背景下，今年下半年重点城市的二手房交易量将略有下降，然后趋于稳定，买家继续观望、谨慎入市是正常的。