算力智库：上市园区概念股的科创板盛宴还能唱多久？

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截至7月8日晚，发行价已由包括中国郝彤和中国微公司在内的9家公司确定，它们将于7月10日欢迎在线和离线订阅。从今天到7月12日，一周内总共有22家公司发行。经纪人普遍认为，科技板块为风险投资基金提供了一个便捷的退出渠道。注册制度有利于更多的尖端科技企业增加直接融资，也有利于孵化园区目标，特别是上市风险投资园区目标成为赢家。但是这些科技园的实际投资和融资收益是什么呢？我们能在二级市场持续分享科技股的市场红利吗？经过全面的研究和比较，计算能力智囊团希望为投资者提供有效的逻辑参考。

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据wind数据显示，截至7月5日，142家接受科技板块的公司注册地分布情况显示，人头效应非常明显，主要集中在北京、江苏、广东、上海、浙江等经济发达的省市。

来源:风

根据计算能力智库更准确的统计，近90%的科技企业来自这些目标科技园。它们是张江高科技园区(张江高科技600895)和中关村科技园区(中关村00931；；；；；；电子城)、苏州高新区/苏州工业园区(苏州高新600736)、武汉光谷(东湖高新)、杭州天堂软件园等。在接受科技板块企业方面，各大工业园区也发挥各自优势领域的优势，在特色产业中形成独特优势。

张江高科技的优势产业集中在集成电路领域。在接受的科技板块企业名单中，乐心科技、中卫公司、陈静股份、景丰名苑股份和陈菊股份都是该领域的企业。

中关村的优势在于软件和服务。在被接受的科技板块企业名单中，宝兰、金山办公室、龙软科技、海天盛瑞、恒安嘉信、连山科技、安博通、罗克佳华和中科兴图都属于软件和服务公司。

苏州高新区/苏州工业园区在智能制造领域取得了一些成绩。江苏北人、汉川智能、华兴源创都是这一领域的企业。其中，华兴源创是中国领先的测试设备和全线测试系统解决方案提供商。

武汉“光谷”在光电子信息和大健康领域。在被接受的科技板块企业名单中，柯谦生物、韩安光电、佳必友、兴图新科都是该领域的企业。

敏感的二级市场长期以来一直关注科技板块与科技园之间的联系。今年上半年，园区内所有上市公司——市北高辛(600895)、张江高科技(600604)和复旦华福在资本市场表现良好。

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自2018年11月15日以来，受科技股板块消息的影响，园区概念股取得了胜利，领涨两市，领先的市北高辛连续15个涨停，复旦华福也创下了连续11个涨停的纪录，张江高科技也在前呼后拥，独霸a股。

然而，这些因预期风险资本孵化而带来资本市场红利的工业园经营者的业绩真的来自风险资本孵化吗？

首先，让我们来看看在公开市场和“风险投资+园区+孵化”中广受好评的“嘉利”的资料。

张江高科技(600895)

张江高科技作为园区风险投资模式的代表，体现在公共信息方面；作为张江科技城开发建设的主力军之一，以科技城地产的开发和运营为重点，科技创新企业的投资、服务和孵化将受益于上海证券交易所科技板块的成立；17年来，共投入现金4.64亿元，其中我公司拥有的深圳张江星河投资企业(有限合伙)48%的股份，带动了从云科技、热那亚生物、美味等一批科技龙头企业的投资和布局。

中关村(000931)

公司主要参与中关村科技园的基础设施和创业环境建设，持有北京青达文创投资管理有限公司和北京中关村青年科技创业投资有限公司88.75%的股权..

东湖高新(600133)

园区型风险投资模式，科技园部门的主要经营实体是公司的全资子公司科技园公司，重点发展国家支持的新一代信息技术、智能制造、生命科技等战略性新兴产业；17年来有17个主题公园在建设、开发和运营中，建设和运营规模超过340万平方米。

苏州高辛(600736)

与风险投资集团等其他投资者共同发起成立苏州荣联创业投资企业(有限合伙)，同时共同发起成立苏州高新技术创业投资集团荣联管理有限公司，重点关注技术自主创新、快速成长的中小高新技术企业，重点关注新一代信息技术产业。

电子城市(600658)

是园区内国有控股的上市房地产公司，是中国专业的高科技产业平台运营商和创新平台运营商，也是中关村科技园区最早的开发建设成员之一。

为了充分发挥电子城在中关村国家自主创新示范区建设中的作用，公司于2009年底正式上市。多年来，电子城市有限公司凭借其产业背景优势，成功开发建设了“电子城市”。创新产业园”，“电子城市？“电子城”It工业园？国际电子总部等高新技术产业园区，电子城市有限公司积极依托高新技术产业平台建设的经验，充分发挥高新技术园区的发展和运营优势。

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1.收入结构的比较分析

计算能力智库选取了市北高科技、张江高科技、苏州高科技、东湖高科技、中关村和电子城六家上市园区运营商2018年的收入数据进行对比分析(注:数据仅从上市公司中进行排序和分析)。

通过对上述六个住宅区经营者收入结构的分析，笔者发现，除中关村部分业务属于子公司生物医药主营业务收入外，其余五家公司的主要贡献主要是房地产租赁和房地产销售。收入清单显示，国内高科技园区运营商的业务模式主要集中在房地产开发和租赁上，而风险投资孵化业务尚未成为园区运营商业务模式收入的重要组成部分。

来源:风。；单位:1亿元

2.净利润分析

通过对6个园区运营商的净利润进行分析，发现园区运营商的利润大多处于较窄的范围内，苏州高辛的快速增长与其房地产业务的大幅增长有关。从净利率来看，市北高新和张江高新已经达到50%以上，而东湖高新的净利率只有4.87%，这可能是资本市场对东湖高新的估值远低于行业估值的原因之一。

来源:风

3.长期股权投资/总资产分析

通过对6个园区经营者净利润的分析，发现园区经营者长期股权投资占总资产的比例普遍不高。其中，张江高科技的长期股权投资/总资产回报率最高。从张江高科技2018年财务报告可以看出，权益法核算的长期股权投资收益是张江高科技最重要的投资收益，占46.90%。在权益法确认的长期股权投资损益中，张江高科技控股的金融投资企业贡献64.83%，表明投资业务确实是张江高科技集团利润的“海上顶峰”。

来源:风

从以上可以看出，国内高科技园区运营商的大部分业务模式仍处于1.0阶段(房地产开发模式)或2.0阶段(产业服务模式)的初始阶段，也就是说，运营商不分享优秀科技企业的投资收益。

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(1)公司简介

上海市北高科技有限公司是上海市北高科技集团旗下的上市公司，其核心业务是工业载体的开发与运营、企业服务一体化和产业投资。该公司位于上海闸北高科技园区，这是所谓的市北，因为闸北区位于城市的北部。公司的使命是推动市北高科技园区的发展和建设，努力把园区建设成为国内一流的、具有国际影响力的高科技服务业园区。简言之，建立高科技园区，吸引企业落户。

作为一家上市公司，高辛市北区原名上海第二纺织机械有限公司，一家老牌国有企业。2012年9月20日，市北高科技正式取代第二纺织机械，以“都市工业园”综合运营商和服务集成商的全新面貌出现在证券市场。

(2)主营业务

那我们来看看公司的主营业务。以下两个表分别是高辛市北区2017年和2018年半年度报告中列出的主要业务收入。数据显示，公司大部分经营收入来自园区销售和租赁，这两项收入之和分别占2017年和2018年总收入的92.03%和81.01%。2018年上半年，园区销售收入大幅下降，同比下降77.76%，园区租赁业务同比增长41.45%。与此同时，今年的住宅销售收入与去年相比有了新的增长。

2017年1月至6月的营业收入

2018年1月至6月的营业收入

根据2018年半年度报告，有9家公司主要控股和参与市北高新。从主营业务收入来看，众所周知，这些公司的业务范围基本上都与房地产经营、销售、租赁等业务相关。上海骏创投资有限公司，在公告中以4亿元的价格转让的全资子公司，实际上是一家负责高科技服务业园区开发建设的项目公司，尽管它被称为投资公司。据公开信息，截至2018年上半年，骏创公司总资产为1.93亿元，净资产为5500万元，收入和净利润均为0。

产权投资

根据2018年半年度报告，在报告期内，公司投资了两家新公司:上海数据交换中心有限公司和上海云中兴企业发展有限公司..从公司的主营业务来看，这两家公司的业务似乎与风险投资无关。

真的是“投资基金”？不到10亿！

2019年6月29日，市北高新宣布，为进一步加大产业创新、孵化和投资力度，搭建多元化投资平台，公司计划与上海伊美股权投资管理合伙企业(有限合伙企业)(以下简称“伊美投资”)共同成立大数据产业基金。公司计划投资2亿元，约占基金规模的20%。

该基金规模为10亿元人民币，分两期筹集，每期5亿元人民币。伊美投资作为基金的管理者，公司作为基金的有限合伙人，每期出资1亿元人民币，吸引龙头企业和社会资本的参与。

该基金的主要投资方向是专注于大数据、人工智能等领域。

结论

从园区发展阶段来看，科技园的运营是从房地产开发模式逐渐过渡到“物业租金+工业服务费%2b股权投资收益”模式的价值方式。在这一阶段，股权投资收入增长迅速，加上工业服务费和载体租金，构成园区收入增长的主要来源，从而充分体现园区企业的产业洞察力和产业投资能力。

这是以市北高科技、张江高科技、苏州高科技、东湖高科技、电子城、中关村为代表的“创业孵化概念股”的投资价值核心，早期在资本市场受到追捧。

这样的公司能继续分享科技股巨大的“历史机遇”的红利吗？市场总是会在不经意间提醒投资者，投资者最终会理性回报。为了加快工业园区风险投资的实现，提高自身绩效，获得更多参与园区优质企业终身服务和股权投资的机会，拥有良好的机制和良好的产业探索能力，科技园才能真正共享科技创新板块的盛宴。