李嘉诚252亿港元买酒馆 这笔交易的逻辑在哪？

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冯云指南

8月19日晚，长江实业集团有限公司宣布，长江实业集团有限公司的间接全资子公司长江实业集团有限公司以总价值约27亿英镑，相当于约252亿港元的价格，收购了在英国伦敦上市的老牌酿酒、品牌和餐饮运营商格林·金的全部股权。

用巨款购买酒吧令人费解。我们从短期的品牌运作和长期的房地产价值进行分析。李家族的交易逻辑在哪里？

李为什么买酒吧？

继港口和码头、电力和能源、天然气和通信等行业之后，李嘉诚再次出售了英国资产。令人费解的是，李这次买的并不是什么大型基础设施，而是一个酒吧品牌。观众是愚蠢的，老板们用大笔的钱买酒吧。你在开玩笑吗？

你可能不知道，英国的酒吧和基础设施有一个共同点——英国人不能没有它们。

18世纪英国著名学者塞缪尔·约翰逊有一句名言:“没有什么比一次好的旅行或一个好的旅馆更能让人幸福的了。”

为什么酒吧在英国人心中有如此高的地位？

盎格鲁-撒克逊人是英国人的祖先，是一个具有巨大勇气和冒险精神的种族。然而，由于中世纪的禁锢、各种宗教派别的洗礼以及岛国的限制，如今的英国人以保守的自制力而闻名，而莫莫却固执己见。

然而，在酒吧里，当英国人举起酒杯时，不苟言笑、难以接近的“绅士们”可以随时和陌生人喝酒，并立即成为朋友。酒精不仅是英国人在一年四季阴雨天气的温暖，也使英国人摘下礼貌的面具。回归祖先所遗传的真正气质可以完全释放压力。

由于这个原因，英国人不时去酒吧喝酒，和朋友聊天。酒吧不仅是放松和娱乐的地方，也是重要的社交场所。

像欧美的咖啡和中国的茶一样，英国葡萄酒喝的不是葡萄酒，而是文化。想想星巴克(Starbucks)和腾讯微信(Tencent微信)，当一种产品融入了社会和其他文化属性时，其影响力是难以估计的。

李家族买的“绿王”是英国最好的酒吧之一。

格林·金是一家拥有200年悠久历史的酒馆经营者和酿酒厂，经营着2730家酒吧、餐馆和酒店。英国的大多数酒吧位于每个城镇中心的黄金地段，有1687家酒吧和餐馆由国王格林经营，其中81%的目标公司财产拥有永久所有权或长期租赁；其余1043家通过租赁、租赁和特许经营方式经营。

2015年10月，中英达成了价值400亿英镑的双边合作协议，涉及约60个投资项目。与此同时，当时任英国首相的卡梅伦在当地一家小餐馆招待并品尝传统食品鱼和薯条时，卡梅伦为他们选择的饮料只是一种啤酒产品，“国王绿色ipa”，属于国王绿色集团的酿酒厂。其广泛的覆盖面和品牌影响力也可见一斑。

来源:公司年度报告

其商业模式可分为以下三类:

1)个体经营的酒吧、餐馆和酒吧:提供食物、饮料、住宿和游戏机的收入。它在19财年贡献了17.99亿英镑。

2)出租、出租和授权酒吧:出租收入和提供餐饮的收入。它在19财年贡献了1.9亿英镑。

3)啤酒厂:来自私人品牌和第三方啤酒品牌分销的收入。它在19财年贡献了2.27亿英镑。

不难看出，自营酒吧、餐馆和酒吧的收入约占其收入的81%，一家以酿酒业务闻名的公司并不以酿酒业务为生，但其真正的黄金收入来自“出租和特许经营酒吧”。收入不到10%，却贡献了22.5%的营业利润。

资料来源:云峰财务整合公司年报

第一，依靠特许经营许可证和酿酒厂的稳定收入来购买和建造自营酒吧和餐馆，这足以支持五至六年的资本支出。

二环:以自营和特许经营酒吧为渠道，推动自身和第三方啤酒品牌建设，提升品牌影响力，稳定消费者。

第三环也是最关键、最灵活的一环。根据市场情况，我们可以调整酒吧和餐厅的经营模式，在自营酒吧和授权酒吧之间来回切换，调整整体比例。

来源:公司年度报告

有了这三枚戒指，格林国王具备了“自由转换商业形式”的三项技能。当市场好的时候，公司可以购买土地以增加其价值，同时自己开店赚钱。当房地产市场不好的时候，我会授权别人开酒吧，收取租金和授权费。

正如他在最新的财务报告中所说，“通过投资房地产和有选择地收购新地点来支持增长，同时保持我们的长期累进红利政策，并最大限度地提高其灵活性和效率。”

这时，一种似曾相识的感觉开始浮现。卖酒这么难，为什么每天都卖酒？就像麦当劳卖汉堡包和炸鸡卖得那么硬一样，为什么要卖汉堡包呢？

尽管格林金的房地产总规模仍将远低于英国最大的酒吧公司——企业客栈和酒馆，但格林金将远远超过许多领先的酒吧公司。

除了管理啤酒品牌、酿酒和餐馆，金格林还拥有7000万平方英尺的地产面积。该公司最近对其房地产进行了重新评估，显示其市值为45亿英镑，比35亿英镑的账面价值高出10亿英镑。

最后，了解麦当劳的三个步骤，直接业务是独立上市的；回购股份；房地产抵押融资:抵押集团的房地产进行债务融资，可带来45亿英镑。这样一来，啤酒行业的麦当劳很快就要诞生了，所以长实集团似乎又买了一艘现金流稳定的巨轮。

英国房地产的长期价值？

众所周知，英国是一个自由、开放和透明的市场，全世界都相信一句名言:“在美国赚钱，在英国省钱。”

对私有财产的严格保护和“风可以进雨，国王不能进”的民主宪政传统使英国积累了优秀的民族信用。因此，英国住房市场因其作为资金避风港的声誉而备受青睐。

尽管存在英镑波动和英国退出欧盟的短期风险，英国房地产市场仍具有长期价值。

首先，作为一个古老的资本主义国家，有一个完善的房地产市场体系；第二，英国房地产增值和租金回报长期以来一直很高，根据市场预测，未来英国房地产仍将受到供需等诸多因素的支撑。

这里我们集中讨论第二点。海外优质房地产一直吸引着投资者的目光。除了产权，还有一点是优秀的投资回报率。

尽管自2016年以来，英国退出欧盟风险和经济放缓导致英镑和房地产市场出现了一些小幅波动，尤其是在商业房地产领域，但2019年7月的资本增速环比下降了0.2%。但从长远来看，英国房地产的基本逻辑和核心关系保持不变。

英国房价(所有房屋)同比上涨10%

资料来源:彭博，云峰金融整合

根据现有机构的预测，尽管存在英国退出欧盟和经济放缓的风险，但从2019年到2023年，英国房屋的租金和售价仍能实现稳定增长。从长远来看，英国房地产市场仍然有价值，但它离不开一个核心因素:供给和需求。有限的土地供应和刚性稳定的需求是支撑英国房地产市场长期资产增值和高租金回报的“推手”。

先看供应，从长远来看，英国的土地短缺将继续，有限的供应将继续支撑房地产价格。不管你是否离开，英国只有这么多土地。即使北爱尔兰和苏格兰的局势发生变化，供应形势也只会变得更加紧张。空商业地产资产升值，新屋开工数量也下降，反映了市场对经济不确定性的预期，整体市场供应在短期内将有一定的弱化可能性。

资料来源:世邦魏理仕

然而，供应应该与需求相对应。从长期来看，英国房地产市场的需求没有明显下降。人均可支配收入和购房贷款需求没有明显减弱。

英国住房贷款的批准金额

资料来源:彭博，云峰金融整合

此外，从2019年初到6月，与新建房屋相比，新购房者的净咨询量呈上升趋势，7月份仅略有下降。

英国新卖方询价余额%/扩散指数

资料来源:彭博，云峰金融整合

除了长期而言交易市场预计将持续的紧张供需关系外，关注英国房地产市场的另一个重要因素来自高额租金或投资回报。

本季度，英国住房租金价格也在2019年整体反弹:私人住房租金同比增速继续上升；商业地产方面，7月份写字楼和工业地产的租金也比上个月增长了0.2%，而酒吧投资的回报率在前两个季度趋于稳定。

英国酒吧的初始回报率

来源:世邦魏理仕，从左至右的图例是(绿色)伦敦顶级商业酒吧(蓝色)地区顶级商业酒吧(橙色)世邦魏理仕英国所有房地产的月回报率

供需平衡支撑着英国房地产市场的长期价值，高租金回报给资产持有者带来稳定的现金流。这种简单的基本逻辑正是李嘉诚所喜欢的:一个拥有稳定现金流和长期附加值的企业，人们离不开它。

那为什么李嘉诚这次不直接买地盖房子呢？你想买格林·金？要知道商业地产并不比住宅地产好，根据世邦魏理仕的数据，商业地产的资本增长今年以来已经下降了1.5%，而且一些数据显示英国酒吧行业的收入增长和投资收入都在放缓。

与伦敦相比，地区性酒吧表现出更明显的放缓趋势。7月份，地区性酒吧的投资收益率比英国10年期政府债券高4.39%，比6月份的4.42%进一步收窄。根据世邦魏理仕的预测，从2013年到2018年，英国整个酒吧行业的收入将增长11%左右，而从现在到2023年，整个行业的收入增长率可能不到8%。

此时，在“酒业”的布局上花大价钱，只能说明“湘庄剑舞是为裴公准备的”。

与直接购买土地所带来的“冲击”相比，投资品牌+房地产委婉地说是一种创造成本效益更高的资本的“适度”手段。

智者

如今，在英国退出欧盟的风暴下，英镑兑美元汇率跌至创纪录低点，这意味着英国资产变得更加便宜。

人们都害怕英国退出欧盟，但李氏家族却“不怕”英国退出欧盟之后的经济前景，贪婪地大量收购英国资产。

格林·金在短期内具有消费粘性和品牌价值，即使酒吧无法运营，他在长期内也具有房地产的相对价值。从目前的观点来看，这种对抗旱和防洪的投资是不明智的。

一个聪明人建立了李氏家族的城市，然后又离开了它。市场需要聪明人，而且不缺聪明人。

正如香港经济学家、丝绸之路之谷研究所所长梁海明所说:“中国有着广阔的市场。无论谁来谁去，只要人民对内地经济有信心，就不会阻碍中国的经济发展。”