海信地产：国企变形记 | 起底隐贵房企

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[编者按]他们低调、神秘，有一个好家庭；他们顽强而有特色，不追求上市。乐居金融开始了“隐藏你的住房企业”系列，并挖掘了他们的水下冰山故事。本期聚焦海信地产，首发系列的51号。

策划:陈海宝

协调人:王

作者:居

编辑:于戈

据《房地产四十年》报道，1995年，中国房地产仍在消化上一轮楼市疯狂带来的巨额库存，商品房建设、竣工面积和销售量增速放缓。与此同时，一系列法律法规的出台也使得无序的房地产行业更加合法和规范。

今年，中国房地产市场从疯狂走向理性，逐步走向健康发展。今年，住房项目被列入政府工作议程，中央政府提出，房地产开发的重点应放在解决居民住房问题上。今年，员工持股计划进入实质性运作，股改激活了房地产企业员工的活力。

今年，合肥京泰富、中国金茂、中国绿城、正尚地产、龙脊泰和等企业相继亮相，美的、海信等家电巨头也开始涉足房地产。总之，一大批新的房地产玩家正式走上了正轨。

企业家精神:不经意间将柳树插入阴影

像美的一样，海信成立于20世纪60年代末。前者成立于1969年9月，比后者晚一年。其前身是青岛无线电二厂，该厂主要生产晶体管收音机，员工仅十余人。成立十年后，更名为青岛电视厂，成为国家认定的定点生产单位。

1993年，公司在全体员工中开展了一场寻名活动，最终由钱钟郁总工程师提名的海信中标。这个名字的意思是“所有的河流都流入大海，信任是无限的。”1994年，公司正式更名为海信，这意味着海信彻底告别了计划经济，开始市场化运作，并迅速参与全球竞争。？？

海信集团董事长周厚健(照片来源网络)

然而，海信涉足房地产行业是相当偶然的。1995年，海信前总经理周厚健调任青岛仪器局。当时仪器局下有很多困难企业，所以周厚健想成立一个房地产公司，盘活困难企业手中的土地，达到扶持员工的目的。

1995年5月28日，海信地产现任董事长刘浩接过海信地产发展有限公司经理任命书，红头文件是“青岛电子仪器工业公司”，一个充满计划经济的组织，这注定是海信地产的重要使命之一，就是盘活青岛电子仪器公司的土地，安置下岗职工。

许多年后，大面积潜在的有价值的土地资源被实现了。资产的变现为海信集团的快速发展提供了强有力的资金支持，同时消化了五家经营效率低下的企业，解决了一大批下岗职工。海信地产的成立也拉开了家电行业房地产业务跨境发展的序幕，随后海信地产迅速发展成为青岛本土最大的房地产企业。

后来，一位不具名的海信公司负责人表示，他们进入房地产行业完全是无意的。

重组:国有股“瘦身”之旅？

海信地产刚成立时，由青岛电子仪器工业公司和海信集团公司共同控制，属于典型的国有企业。1998年6月，海信地产被“批准改制为股份公司”。此时，海信地产的股权结构发生了根本性的变化，员工持股占海信地产的58.82%。此时，海信地产从一个完全的国有企业转变为一个内部员工占大多数股份的“民营企业”。

海信房地产产权变动图(制图:乐居金融)

2000年前后，海信对国有资产控股子公司海信房地产有限公司进行了规范的产权制度改革。公司拥有1000万股，其中国有法人股减少到40%，职工股占60%，其中总经理个人股占13%，其他管理人员的普通股约占2.5%-3.5%。在实现产权制度多元化、规范化改革的基础上，集团实行总经理年薪制。

2006年，根据《海信房地产公司续展登记表》，海信房地产的注册资本变更为5000万元。

两年后，海信地产的股权结构再次发生变化:海信集团通过青岛海信电子产业控股有限公司(以下简称“海信电子控股”)间接持有13%的海信地产股份，其余股份由自然人直接或间接持有。到目前为止，海信地产的股权结构已经发生了根本性的变化，从成立之初的完全国有制，到国有股间接持有13%的股份

根据企业搜索的最新信息，2016年，海信地产完成了重大增资扩股。匿名神秘投资方向海信地产增资9亿元(认缴额)，占90%的股份，成为海信地产的绝对控股股东；其余股份由76名自然人、海信电子控股有限公司和青岛京通达城建有限公司共同持有..然而，在公开信息中不可能查出目标增资方是谁。

发展:谨慎扩张，积极转型

房改开始后不久，青岛房地产市场开始升温。除了海信，海尔、澳柯玛、双星、青岛啤酒等知名企业以及青岛其他“五朵金花”也相继进入楼市。在房地产开发的早期阶段，这些企业有其固有的优势，即他们拥有大量的低成本土地。

海信是最典型的一个。因为很多小工厂都是早期收购的，虽然工厂的机械设备都成了报废资产，但土地成为热点却是意料之外的。海信地产成为“中国房地产50强企业”，在青岛本土房地产行业实力排名第一。现在，海信广场比海信电器在中国更出名。

然而，与海尔地产的全国扩张不同，海信地产更关注山东省。济南和烟台是除青岛外海信地产的两大市场。

早在2002年，海信地产就在济南注册了子公司，并试探性地走出青岛。2003年，海信地产正式提出跨区域经营的理念，海信地产淄博公司和烟台公司相继注册，确定海信地产2004年的跨区域经营和销售目标为4000万元。时任海信地产营销总监焦将海信地产描述为“未来实现胶东半岛圈和线全省布局”。

2008年，这是中国房地产的分水岭。金融危机突然降临，中国房地产结束了十年单边上涨趋势。在激烈的市场竞争中，渴望生存和发展的本土房地产企业面临着转型的战略选择。

经过慎重考虑，海信地产最终选择了高端战略转型之路。企业的战略转型必须结合其现有资源和实力。从表面上看，高端战略转型的原因之一是当时海信地产在这方面有土地资源。然而，海信地产的高级管理层透露，引发海信地产高端战略转型的更重要原因是当时有高端客户资源。

海信地产布局(照片来源海信地产官方网站)

此外，海信地产在省外城市的扩张并没有走传统住宅发展的道路，而是走了商业地产和旅游地产的道路。其中，深圳海信南楼是海信商业地产走出青岛的前两个最重要项目之一；位于安徽省马鞍山市的海信普塘度假项目是海信地产走出山东的第一个高端项目。

目前，海信地产已经从青岛本土企业成长为山东省最全面的房地产开发企业之一。其业务覆盖青岛、济南、烟台、威海、潍坊、东营等省级城市，并已转移到南京、深圳、扬州等国内一线热点城市的房地产开发市场，形成了一套具有自身特色的高端产品开发和运营模式。

海信地产的发展有些“自然”。在接受媒体采访时，周厚健表示:海信地产的发展没有得到集团层面的额外青睐，这是一个人们努力工作的世界。此前，他在接受其他媒体采访时谈到海信地产时也表示:“没有集团的支持，房地产更难做，所以我们在资金信用方面还是会支持的。”