长三角房地产发展趋势及格局的四个观点

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同策集团在长三角地区已经有了很深的耕耘，市场份额相对较高。现在中国有12000名员工，其中长江三角洲地区约占一半。除了设计院的工作，整个服务系统基本上涉及到整个房地产服务链。该研究所是通策集团的直属部门，从大交易和大资本管理两个方面开展了一系列深入研究。到目前为止，我们已经在四个主要领域形成了十五条主要产品线:宏观、战略、生产城市和资本管理。

我们的特点是在理解行业发展逻辑的基础上，结合行业的一些定量分析工具和模型方法，判断未来的市场趋势或我们对市场认知的看法。今天，在此基础上，我们将与大家分享对长三角房地产发展趋势和格局的四点看法。

——通策集团首席分析师张宏伟

▲2019年9月19日，2019长三角一体化发展峰会暨百强地产发布会在上海举行。通策集团首席分析师张宏伟在新闻发布会上发言。

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就整个长三角地区而言，长三角的区域一体化已经上升到国家战略层面。长三角地区是全国最重要的核心区域，产业资源和要素的流动将全面升级。随着长三角资源要素的转移，政策、资本和高端人才将加速向一线城市和强势二线城市转移，从而带动优势产业和创新产业的发展。因此，一线和强势二线城市仍然值得房企的重仓。然而，传统产业已经转移到该地区薄弱的二级甚至三级四线城市。在此过程中，承接能力强的城市成为“跑量”的焦点。

根据通策研究所的研究，当城市化率达到50%和60%时，生产要素(包括政策要素、资本要素和高端人才)将聚集在整个核心一线和二线城市。集聚后，优势产业和创新产业将形成自己的核心竞争力，在这种情况下，城市的支撑链将会很强。传统产业将向三线、四线甚至四线、五线转移，同时向中西部转移。在城市化率达到50%至60%后，这两条产业转移路线将同时存在。在此过程中，对于住宅企业的投资，应把握政策、基本面和产业因素，把握不同城市间的转移机会:核心城市应把握溢价机会，非核心城市应把握成交量机会。

长三角地区现已形成四大支撑体系，整个经济圈发展的基本框架得到支撑。例如，在组织体系上，党中央、国务院作出了全面部署，包括建立长三角一体化示范区。从江苏、浙江和上海的角度来看，基本上是由上海统筹规划的。同时，还有智力支持系统、制度支持系统和基础设施支持系统，它们基本上构成了可预见的未来。在目前情况下，我们认为长江三角洲地区不同类型的城市都值得我们关注。

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▲会议地点

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在政策的引导下，土地拍卖逐步降温，与年初相比，大多数城市的土地价格最近都有所回落。短期而言，要抓住机会，在2019年第三、四季度低价获得土地；预计在2020年第二季度，二线和强势三线城市将率先迎来土地拍卖的高潮。

这种情况与今年第二季度类似。我个人认为，我们应该把握好土地市场短期波动的窗口期。接下来，我想分享一下通策研究所的观点。

目前，长三角地区的一、二、三四线城市都经历了地价下跌。从资金角度看，银监会在5月、7月和8月连续三次下发文件，现在大家都很谨慎。这是个好窗户吗？现在不要拿走这块土地，将来你会想念它吗？在这种情况下，我们应该首先研究整个土地市场的领先指标。我们可以看到，土地市场有一系列与土地相关的指标，如底价、交易量、交易面积、土地出让金、地价等。我们发现整个土地市场的主导指标是地价。当土地市场在第一轮恢复和改善时，往往是地方政府带头降低底价来提高地价，而地价将带头提高并推动底价。最后，土地市场将恢复，回升，甚至显示土地国王的趋势。因此，在研究土地市场之前，很明显，地价率是先于底价甚至其他相关土地指标的。在此基础上，我们应该看看哪些指标与土地市场的地价有最高的相关性。我们研究了影响保险费率的核心因素是资本。例如，m1、m2、隔夜拆借利率等等。我们进行了相关分析，最终发现土地市场的领先指标——升水率与m1波动周期的相关性最高。

根据这个结论，我们研究了m1和保险费率之间的关系。首先，m1的增长率应该比二线城市的土地市场溢价高出1-3个月。当m1的增长率开始上升时，大多数二线城市的保险费率也开始上升。第二，第三个四线城市大约16个月后。第三，根据m1增长趋势，下一轮土壤拍卖的高潮，即m1增长周期的高点，将是明年第二季度。在这种情况下，当m1增速相对较高时，土地市场的升水率开始上升，二线城市基本上回落1-3个月。因此，明年第二季度，二线城市将再次率先迎来土地拍卖的高潮。2019年第三和第四季度仍将是低价收购土地的机会。根据这一结论，如果各大房企的资金不那么紧张，或者可以“熬”到明年第二季度，此时，我认为有必要采取果断的措施。抓住这个机会。如果你错过了土地，获得土地的成本可能会很高，你仍然应该把握这个小周期。

从我个人的经验来看，现阶段有两类企业比较活跃，第一类企业在征地方面比较活跃。第二类是今年第二季度没有拿到土地。它曾经关注中西部地区，但现在它“掉头”，在长江三角洲地区寻找新的机遇。

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▲会议地点

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在不同数量级的城市价格上涨之后，市场在最近几天继续微弱上涨，但是新的需求继续积累。预计到2020年第二季度，房地产市场将保持低频波动、平稳上行的趋势，房地产市场主调将保持不变。

至于商品房市场的平均价格，基本上有一半城市的平均价格已经下降。就目前的情况而言，这是我们两天前刚刚调查过的情况。在南京、合肥、镇江和扬州，已经出现了约5%-10%的降价。就库存压力而言，简单地说，现在大多数城市在去库存周期中都有去压力，比如温州或南通。从数据来看，压力并没有减轻，但在短期内，由于银监会的监管和市场力量的缺乏，整个市场的交易量在短期内也处于压力之下。从同一政策案例网站的访问量来看，以长三角核心城市为例，案例网站的访问量已经过了市场调整期的最低点，但总体上仍徘徊在较低水平。“730政策”实施后，就诊人数相对稳定，但上升势头不足。

接下来，让我们看看缺乏向上动力的原因。

首先，今年有一些重要的会议或活动。例如，即将到来的70周年纪念日或19届中央委员会第四次全体会议将在10月举行。如果你看过通策研究所两年来的年度报告或半年度报告，我们已经多次提到十九届四中全会。这是一个设定未来3-5年经济趋势的重要会议。这次，四中全会以后，我们进入了“十四五”阶段。当重大事件发生时，房地产市场政策往往是严格或稳定的基调。

第二，居民购买力有限。从城镇居民人均住房贷款余额与人均可支配收入之比来看，整体杠杆率呈快速上升趋势，普通老百姓买不起有杠杆率的房子。即使下半年没有楼市调控，整个下半年的市场需求和变化趋势也将进入一个自发调整的下行状态。这是通策研究所的分析角度之一。

第三，金融环境不支持它。通策研究所监测了40家典型房地产企业的融资额，收缩非常严重。甚至一些城市要求获得预售许可证，主体结构是有上限的，然后才能获得抵押贷款。而且，开发企业的支付速度已经慢了很多。从融资方面来说，从资本市场来说，银监会已经给了一个防火墙，也就是说，RRR降息后资金无法进入。从销售方面来看，支付速度也有所放缓，因此整个行业仍然承受着一点压力。这是整个长江三角洲地区的总体情况。因此，南京、常州等城市在个别情况下出现了降价现象。

至于未来趋势，从今年下半年到明年第二季度，需求势头不足，成交量下降，平均价格下降。第四季度，房地产企业将加大对业绩的推动步伐。随着2020年土地拍卖的恢复和新需求的节省，预计销售将在2020年第二季度再次恢复。下半年，商品房市场力量不足将对下半年土地拍卖的火爆产生不利影响。预计从2020年第二季度开始，房地产市场将保持低频波动和稳步上升趋势。然而，这种复苏不是显著的复苏，而是一种低频波动和稳步上升的趋势。具体的节奏变化也会受到各种政策因素和货币政策的影响。在短期内，市场将继续稳步上升，在未来两三年和三五年内出现低频波动。

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▲本报告在2019长三角一体化发展峰会和房地产百强会议上公开发布

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未来，房企竞争格局中的“强者依旧强”的趋势不会改变，自持和运营能力将成为房企进入核心一二线城市必须跨越的门槛。但是，由于政策因素，一线城市和强势二线城市更适合低成本、低流失率的高档住宅企业进入，而高流失率的住宅企业更适合进入强势三四线城市。

现在的第一个障碍是什么？我们可以看到，龙头房企和一些央企具有很强的综合开发能力和市场控制能力。这两类企业的区域发展业务或新战略正在设定一个新的行业门槛。如何理解区域发展？

首先，主要参与者基本上都是中央企业的负责人。这些企业与政府关系比较好，地方政府也愿意与这些企业合作。这些企业具备低成本融资的条件，因为整个地区开发的项目都必须有低成本融资支持，如果是高成本融资就很难做到。第三，企业背景应该是多元化的企业集团，无论是龙头企业还是中央企业，或者是想参与区域开发领域的企业，你不仅有能力开发传统住宅，而且还有办公楼、企业，甚至一些市政配套建设，甚至还有经营文化旅游的能力，或者是体育产业的能力。你可以保持领先，保持你的排名。如果你想变得强大，新的门槛就是区域发展。这一大型项目的改造将对该企业在该城区的业绩起到非常重要的支撑作用。在受外界影响的周边地区，我看到有一些企业，如果少的话，基本上是3-5平方公里，如果多的话，是10-20平方公里，然后和政府一起开发区域开发项目。目前，该区的发展将形成一个非常重要的门槛。这是上海乃至浙江、江苏三省的征地量、征地面积和销售总额的排名。

其次，自持和运营能力已成为住房企业进入核心一线和二线城市的门槛。面对未来持续的供应和越来越多的自持住宅用地，恐怕大多数擅长快速开发和销售的房企仍对“新游戏”消化不良，尤其是在一些重点的一、二线城市，房价更低。为了稳定低价，政府经常推出“完全自给”和“部分自给”的住宅用地，这就对住房企业的自给和经营能力提出了要求。如果企业在自我维持和经营中具有核心竞争力，就可以轻松跨越它。

第三，一线和重点二线城市适合低成本、慢周转和高档住房企业进入。如果融资成本相对较高，一旦你拿走一块土地，你希望有一个高周转率。我们可以看到，在一线和二线城市，2016年和2017年需要6-8个月才能拿到土地，但现在是12-18个月，在上海甚至是24个月。如果资本成本无法经受住这一周期，这些城市将很难生存和发展。因此，从融资成本的角度来看，它决定了大多数企业在一、二线城市的布局。

第四，追求规模的高周转率住宅企业更适合强化四线城市。

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