叶檀财经：楼市大变局！房企扛不住了 竟然要去“养猪”！？

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盼星星盼月亮，楼市终于降温了！

在过去的10年里，房地产市场一直很热，几乎在一个价格一天。每个人都期待着楼市调控和楼市降温，但结果都是有希望的，但他们失望了！

这一次，真的不一样了。房地产市场已经真正降温了！

春江水暖鸭先知，而房企是楼市中的“鸭子”。

9月18日晚，泰和集团宣布将再次转让杭州江村、福州场和“老合伙人”世茂的股权。

此前，泰和先后出售了杭州、南昌、漳州、广州、佛山、苏州、济南等10多个项目的部分股权，总资本为111.52亿元。

到底发生了什么？

房地产市场在两个月内被监管了20次，这真的很有意思

自2019年下半年以来，楼市调控政策不断升级！

7月9日，叶檀金融发表了一篇文章“暂停！暂停！暂停！升级楼市调控！它提到，房地产信托是房地产企业的重要资金来源，是在银监会窗口的引导下，按下了“暂停按钮”。

我过去认为这项政策只是一阵风，但过去之后就会好的。我没想到这次是真的！

今年9月，中信信托和建行信托因违规向房地产市场“输血”被北京银监局罚款。

截至目前，监管部门已对11家信托机构发出23项罚款，其中5家信托公司因违规经营房地产被罚款640万元。

房地产信托无法获得资金，但银行更难！

据中国经济网报道，今年8月底，许多银行接受了监管部门的窗口指导，要求在2019年3月底控制房地产开发贷款额度，并收紧房地产开发贷款的融资渠道。

对于房地产企业来说，资金是血液，国内融资渠道也比较紧张，所以摆在房地产企业面前的只有两种方式:一是发行外债；第二，出售项目，促进销售和快速提取资金！

至于外债，根据《证券日报》的数据，截至9月12日，内地房企发行的美元债券平均利率已达到8.99%，部分房企发行的美元债券票面利率甚至达到15.5%。

此外，国家发展和改革委员会7月12日发布的住房企业外债登记公告显示，住房企业发行的外债只能用于替代下一年度到期的中长期外债。

自此，房地产信托、银行信贷、海外融资等融资渠道全面收紧！

中国调控房地产市场的决心有多强？只要看看数据，你就会知道！

据不完全统计，自8月份以来，中央和地方政府已对房地产金融行业进行了20多次明确监管，整改力度不断加大。

另一方面，住房企业正面临债务偿还的高峰期，财务压力进一步加大。

此时房地产企业能做些什么？你只能销售商品和促进销售！

这样，就不难理解像泰和集团这样一个接一个出售项目的行为。事实上，不仅是泰和，还有另一家房地产巨头企业也在“卖自己的命”。

8月30日，新城控股宣布计划转让40个项目，总交易金额不超过150亿元，这40个项目的销售计划已完成一半以上，涉及交易金额102亿元。

一些房地产企业“卖命”，一些房地产企业“砍价求生”！

例如，领先的房地产企业恒大率先在全国范围内开展了最大规模的市场推广活动，有500多家连锁推广物业。

此外，所有员工都在从事全员营销。我的一个朋友在恒大负责土地收购，最近问我们是否需要在集团买房子。

你认为这只是恒大吗？不，就像时代地产一样，最近有消息透露，所有员工都必须从上到下完成销售任务。

房价下跌的房企应该弃房养猪？

监管在不断升级，所以有效吗？来，看看数据，你就会知道了！

由于各种价格限制和销售限制政策导致新房数据失真，我们直接看二手房数据。

国家统计局9月17日发布的全国70个大中城市8月份住宅销售价格数据显示，70个大中城市中有20个城市环比下降，超过三分之一的二手房价格在8月份停止上涨，达到2018年以来的新高！

此外，据国泰君安统计，在国泰君安监测的36个城市中，有8个城市的二手房价格有所下降，如三亚、青岛和重庆，分别下降了8.91%、7.67%和6.84%。

随着房价降温，房地产企业收购土地的热情也随之降温。

根据国信证券的研究报告，自2019年以来，前50家房企的征地面积和金额从1月到8月分别增长了-26.5%和-16.7%，前50家房企的大部分征地增长率都为负值。

土地储备就像房地产企业的粮仓，是未来销售的保证。如果你不拿土地，这表明大多数房地产企业已经看不起未来房地产市场的前景！

事实上，从房地产企业2018年的年报和2019年的半年报中我们也可以看到，我看过很多房地产龙头企业的财务报告，在他们的财务报告中，无一例外的都提出了业务应该多元化。一些做房地产的人，一些做技术的人和一些造汽车的人都是不同的，他们都强调他们的生意不仅仅依赖于房地产。

今天，我看到了另一个令人震惊的消息，一些房地产企业已经越过边境“养猪”。

和碧桂园一样，它也发布了招聘生猪业务部负责人的消息；恒大还表示，将投资3亿元建设200个农牧业产业化基地，其中包括110个养殖基地；万科还计划建造一个百万级屠宰的养猪场......

房地产的黄金时代已经过去，房地产企业已经在思考转型，所以中国房地产市场的未来将会是什么样子是很清楚的！