“地王”处境尴尬 房企生存模式重塑

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2019年，在更加严格的调控背景下，土地市场价格保持稳定运行。虽然“地王”的数量大幅减少，但许多前“地王”进入市场后都遭遇了市场低迷，尤其是一些热点一线和二线城市的“地王”处境尴尬。专家认为，未来在政策和市场的双重作用下，房企的高质量周转模式将逐渐颠覆土地囤积模式，土地市场将变得更加理性。

大多数“土地国王”面临亏损

据Cree房地产研究中心统计，2019年北京80%的“地王”已经入市，项目平均入市时间为17个月，比全国平均入市时间长10个月左右。上海60%的“土地大王”已经进入市场，平均周期为33个月，比全国平均水平长18个月。

易居中国首席执行官丁祖昱指出，目前只有少数盈利的“土地王”项目参与其中。以北京为例，70%进入市场的“地王”都面临亏损。此类项目的“差房”大多在10000元/平方米以下，“房楼比”超过70%。“目前，北京大多数房企都陷入了‘赔钱赚钱’的两难境地。随着经济适用房供应量的进一步增加，项目拆建速度越来越慢，资金回笼速度也必然会放缓。北京房企的未来可能更加艰难。”

诸葛房产搜索数据研究中心的分析师陈晓表示，京沪两地超过一半的“王迪”项目处于亏损状态。广州“王迪”项目的上市情况略好于北京和上海，主要是因为市场进入期较长，空.房价涨幅较大

克里研究中心(Cree Research Center)市场研究部主任马表示，大部分进入市场后不赚钱甚至亏损的项目，都来自于对资金链有很大压力或对项目本身缺乏信心的房地产企业。

市场趋于理性

“随着土地市场热度的下降，高房价的升水率也在下降，而‘地王’的数量也明显低于往年。”陈晓认为，在调控政策的逐步推进和之前上市的“地王”项目销售的影响下，土地市场将变得越来越理性，“地王”的数量可能会继续减少。

招商证券研究发展中心房地产行业分析师赵可(港股06099)从房企的角度表示，未来行业可能会进入融资总量难以放松、结构改善的格局，而需求方受城市政策影响略有改善，但房价弹性有限。高质量的周转模式将逐渐颠覆土地囤积模式。

通策研究所首席分析师张宏伟表示，在房企资金紧张的情况下，房企在征地方面非常谨慎，投资标准也明显高于往年。

马指出，随着限制地价、限制售价、争建设、争自持的风气日益盛行，以前的“土地王”概念已经暗淡无光。

加强供应方改革

未来，历史遗留下来的大量闲置土地资源将被释放出来，这也将有助于降低企业征地的整体成本。中国指数研究院表示:“在招标、拍卖、挂牌制度完全建立之前，就存在多代理供应，地价相对稳定。虽然目前的多代理供应与以前有很大不同，但它仍将对土地收购的总体成本产生较大影响。”

马认为，从成本方面控制房价，通过竞争建设来增加征地成本是有争议的，但限价和限价模式值得推广。

陈晓建议加强土地供应方面的改革，促进土地利用方式的转变和土地质量的提高。建立统一的城乡建设用地市场，实行租让结合等多种土地供应方式。在盘活存量中，我们将推进旧城改造和更新，并对旧城等存量土地进行再开发和利用。