同根不同命！世茂集团旗下两房企业绩“冰火两重天”

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中信经纬客户11月15日(薛)世茂房地产和世茂股份，属于世茂集团，自2019年以来表现不一。世茂地产主要从事住宅物业开发，在香港上市，前10个月实现了90%以上的年度业绩目标，而前三个季度世茂a股销售出现负增长，业绩完成率为54%。

销售业绩“冰与火”

据资料显示，徐荣茂，福建人，早年在香港从事证券业务，后于1989年回到内地投身房地产开发，世茂集团由此出发。自2000年以来，世茂集团先后拥有两家上市公司——世茂地产和世茂股份，分别为港股和a股。

世茂地产在香港上市，主要从事住宅物业开发和酒店业务。根据世茂地产最近发布的数据，截至今年10月底，世茂地产的合同销售总额约为1972.3亿元，合同销售总面积为1099.52万平方米，分别增长45%和33%。世茂地产已经将年销售目标定为2100亿元。根据这一计算，世茂地产前10个月实现了93.92%的年度目标。

据Cree Research Center统计，截至10月底，在制定年度销售目标的房地产企业中，只有恒大、龙湖、世茂等10家房地产企业实现了90%以上的销售目标，世茂地产在中国房地产企业的交易销售额和全面销售额中排名第11位。受积极业绩的影响，花旗最近上调了世茂地产股票的目标价。

然而，在世茂的房地产业绩持续上升的同时，世茂集团旗下的世茂的销售业绩却出现了负增长。今年1月至9月，世茂的销售合同面积约为77万平方米，同比下降27%；合同销售额约为162亿元，同比下降19%，完成年度目标的54%。

世茂第三季度数据没有披露具体的业务构成，但从2019年半年度报告中可以看出，商业地产销售的负增长是拖累其业绩增长的主要原因之一。数据显示，上半年，世茂实现营业收入128.21亿元，同比增长5.54%，其中住宅销售额约94.48亿元，同比增长19.19%；商业地产销售额约26.6亿元，同比下降24.73%。

就负债率而言，半年度报告显示世茂地产已连续8年将净负债率控制在60%以下，融资成本在5.6%左右。虽然世茂股份有限公司目前的负债比例不高，但今年前三季度的负债总额达到693亿元，现金和现金流量均为负增长。

商业项目面临更大的竞争压力

中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中信经纬客户表示，世茂销售额的下降与整个房地产市场环境有关，即国内商业地产销售萎缩。根据国家统计局11月14日发布的数据，从今年1月到10月，全国范围内写字楼的销售面积下降了11.9%，销售额下降了11.5%；商业楼宇的销售面积下跌14.0%，而销售数量则下跌13.4%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李表示，目前国内商业地产供应有些过剩，同质化问题严重。此外，互联网对线下商店的影响使得整个商业地产并不十分繁荣。世茂的商业项目没有太多自己的特色，它必须与万达和华润这样的巨头竞争。

“虽然目前一些三四线城市的消费能力正在提高，但世茂的股票主要分布在一二线城市，跟不上这种增长红利。”李告诉中信经纬客户。

除了商业地产因素，腾讯旗下的Prism在今年6月报道称，世茂a股往往成为世茂地产h股的“肉盾”，承担项目风险和成本，当项目到期且收入稳定时，世茂地产将接管项目。

著名的申坑酒店，即上海佘山世茂洲际酒店，由世茂股份开发建设了几年。在开盘前，世茂股份于2018年5月以7.7亿元的价格将其转让给世茂房地产，这引发了上海证券交易所的质疑，即该交易是否损害了世茂股份的利益。世茂股份答复称，转让酒店的实质是世茂股份以公允价格出售申坑酒店的土地使用权，以履行将酒店项目返还世茂房地产及其子公司的协议。

根据世茂地产的半年度报告，上海佘山洲际酒店今年上半年实现收入1.32亿元，营业额在14家酒店中排名第二。2017年，世茂放弃收购前海世茂49%的股权，代之以世茂地产以32亿元的总对价收购目标，监管机构也质疑其是否违反了竞业禁止承诺。

十年前的协议实现了吗？

早在2009年，徐荣茂、世茂房地产与世茂股份有限公司签订了《竞业禁止协议》及其补充协议，明确了两家公司的经营范围，即世茂房地产致力于住宅和酒店业务，而世茂股份有限公司从事商业地产。不过，业内人士认为，从世茂地产和世茂股份近年的业务构成来看，双方都有跨境嫌疑。

上半年世茂地产60个新地块中，除张家口怀来项目外，还有29个商住地块。世茂地产经营着14个房地产项目，上半年商业运营总收入为7.22亿元。

世茂股份在2019年半年度报告中表示，公司已经建立了“以商业地产为主，多种经营为辅”的业务结构。相关数据显示，今年上半年世茂的营业收入为128.21亿元，其中住宅销售额达到94.48亿元，约占73.7%；商业地产销售额达26.6亿元，约占20.75%。

半年报还显示，在世茂提出的35个在建项目中，有5个纯住宅用地，14个商住混合用地；在今年上半年售出的25个项目中，有2个纯住宅用地和10个混合住宅和商业用地。

通常，除了划分业务领域之外，还可以通过划分区域来避免横向竞争。然而，目前世茂地产和世茂股份在各自所在的地区和城市也有重叠。根据半年度报告，这两家公司在长江三角洲和粤港澳大湾区都有布局，在上海、深圳、杭州、宁波和福州都有业务。

谢逸枫认为，从世茂房地产和世茂股份的业务范围来看，双方都打破了各自的业务界限，涉嫌同行业竞争。如果横向竞争得不到严格控制，可能会破坏市场交易规则，损害中小股东的利益。

目前，世茂地产距离房地产企业销售排行榜前十名只有一步之遥，市值接近900亿港元，而世茂股份的市值徘徊在140亿元左右。(中信经纬应用)