深圳土拍诞生新“地王” 但拍卖的输家竟可能成为最后的赢家？

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在宇宙的中心深圳龙华，每一次土地拍卖都是军事战略家的战场。

在2019年6月24日的深圳“史诗”土地拍卖中，龙华地块最终被龙光以65.85亿元的总价和3.67万平方米的人才住宅中标，销售底价约为6.49万元/平方米(以5000元/平方米的人才住宅建设成本为基础)。

该地块的底价已超过2016年6月2日电力建设集团和中国金茂财团以82.9亿元的高价收购的地块。当时的底价高达56781元/平方米，这是一个针对现有房屋销售的试点项目，尚未进入市场。

现实是，在“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的基调下，深圳楼市近年来一直保持稳定，“新科王迪”周边的二手房目前约为6.8万~ 7.3万元/平方米，仅略高于龙光的底价。进入市场时的市场情况仍然未知。

该地块的命运不仅影响到龙光，也影响到金茂——老地王正期待着新地王更高的底价推高房价，而新地王如何成为区域基准项目，考验着金茂和龙光的战略眼光。

金茂富“等待援军”

这是金茂在深圳的第一场演出。

它的标签上有许多“最好”和“第一”:龙华区的底价最高，深圳是第一个金茂大厦。同时，这也是深圳现有房屋销售的一个试点项目。头顶光环，业界对它的关注度不高。

征地已经三年了，龙华金茂大厦还没有出现。2019年6月25日，当“镁雕地产”的记者走访该项目时，发现龙华金茂大厦的建设已经进入最后阶段。据现场保安说，只剩下一些室内装修的收尾工作。

目前，龙华金茂大厦的销售中心仍未开业，但在房地产所在的区域有一个品牌馆。记者作为买家在现场了解到，目前金茂大厦已经全部建成，但由于是一个既有建筑销售项目，必须通过验收才能出售。预计将于7月完成并归档。

“通过验收后，将于8月和9月正式对外开放。在下半年，它肯定会开放，但没有具体的时间点。”现场销售人员透露。

当被问及平均售价时，现场销售人员说，虽然没有具体的价格，因为这是一个现有的房屋销售项目，我们的土地成本相对较高。"以我们的成本和配套设施，价格必须在10万元/平方米以上."

这个价格大大超过了周边房地产的平均价格，属于“豪华”定位，但这个区域不是传统的豪华区域。记者走访周边中介和房地产时，发现周边二手房的价格在6万~ 7万元/平方米之间，近三年来涨幅不大。

"这些社区相对来说比较古老，并且正在慢慢发展。"一位名片区中介指出。虽然这是该区的实际结构，但另一个重要的事实是，深圳的房地产市场近年来一直非常稳定。

这两组数据可以解释这个问题:据深圳中原地产统计，2018年深圳新房平均成交价格为54120元/平方米，同比下降0.6%；2019年5月，深圳一手豪宅平均成交价格为111082元/平方米，比上个月下降6.0%，其中南山区的豪宅交易占近90%。

一个喜欢金茂大厦的产品并在北京认可金茂大厦的人也会关注龙华，那就是金茂大厦。然而，在她详细了解了周围的配套设施和定位后，她似乎感到恶心。“这个价格太贵了。有了这个价格，我一定会选择华侨城和米香湖。”

龙光的“自我救赎”

“新地王”就是“老地王”，这似乎是一种“固定”的认知，金茂也应该期待。

6月24日，在土地拍卖现场，金茂多次举标语牌，直到最后，决心要赢的中海和龙光杀了它，然后逐渐停止，龙光成为最后的赢家。

龙华可以说是龙光的“福地”。它在这里创下了许多"土地国王"的记录，并在目前市场不乐观的时候终于赚了很多钱。

2015年，位于龙华新区民政办公室的地块a811-0319挂牌出售，龙光地产以112.5亿元赢得该项目，成为龙华新的总价，相当于每平方米19500元的底价。

龙光随后建造了“龙光九钻”项目，平均售价超过6万元/平方米。据Cree统计，该项目在2018年单笔销售中位居第二，年销售额为159.9亿元。

此前，龙光还设定了该地区的“最高底价”。2014年12月，龙光地产以46.8亿元的总价中标位于深圳市龙华区白石龙区的住宅用地a802-0305。地价相当于25100元/平方米，地价高达85.3%。最后，这个项目也以高价进入市场。

这或许可以解释为什么龙光如此重视新出售的土地——它在这里尝到了很多甜头。

龙光对这片土地的前景也非常乐观。

研究判断该地块的人士告诉《镁雕地产》记者，如果以金茂大厦的成本来衡量，由于需要出售现有房屋，3年内还没有达到可售条件，只比正常预售项目多2.5年，利息成本约为11000元/平方米，实际底价成本约为70000元。从这个角度来看，金茂大厦的成本高于龙光。

但即便如此，龙光的底价也在考验其交易能力。

前三名房地产公司深圳公司的一位人士认为，从项目运作的角度来看，(上述判断方法)是合理的，因为判断的依据是当前的销售价格。“项目成本是土地成本+建安+销售管理+相关税费。"

“但很少有人会这么做。”上述人士继续说道，对于龙光来说，在高底价的基础上，它必然要制造产品并获得更高的溢价，才能凸显其价值。

在短时间内，龙华区可能很难有一个新的地王来陪伴龙光，龙光目前的大部分产品都是急需的。如何将该地块转化为基准项目也是相当关注的焦点。