上海7月租房市场报告：毕租旺季平缓 租金微弱上行

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2019年7月，上海房地产窗口房屋租赁指数为1956点，比上个月上升2点，比上个月上升0.11%，增速下降0.13个百分点，连续13个月同比上升；7月份，住房租赁指数同比上涨2.95%，连续8个月上涨。

7月，租赁旺季正式启动，上海住房租赁市场并没有出现传统的量价全面上涨的旺季。租金的总体趋势是平稳的，交易中结构性交易量所占比例很小，而一些紧张行业的租金迅速上升，而三个子市场的租金则上下波动。因此，租金涨幅连续三个月收窄，市场并没有一个强劲的上涨基础。

7月份的市场表现:首先，租金连续13个月上涨，但环比涨幅连续3个月收窄。尽管随着外地高校毕业生的集中进入上海，需求有所上升，但本轮停租旺季的总体表现是旺季不旺。售后需求集中在低端市场，少数进入中端市场。然而，需求年轻化和低收入的单一市场特征对整体租金上涨的影响有限。

第二，由于多种因素的影响，竣工租金需求低于往年。首先，增加人才引进和降低热城市定居门槛等措施影响了留在上海和进入上海的大学毕业生人数；第二，长期租赁公寓供应充足，对租户的需求主要集中在3000元以内的住房。廉租房稳定有效的供给缓解了往年的“抢房”现象；第三，上海一些企业提供自己的出租房，吸引人才，减少市场需求。

3.本月底对主流租户的抽样调查显示，人均租金在1500-2500元之间，租金收入比一般控制在40%-60%之间，20平方米以内有卫生设施的单间是住房的首选。其中，外省、市租户进入上海的首选方式是分租，出租屋的类型多为长期租赁公寓、个人出租屋和二房东分房；从其他省市留在上海并在本市完成户籍登记的租户，主要与同学合租个人住房，并租用同一套集中长期租赁公寓。从区位上看，新兴市的租房比例相对较高，距离中心城市45分钟路程的地段更受欢迎，如闵行新庄、林三浦东和宝山。

四、三级市场的租金趋势喜忧参半，高端市场下跌，中低端市场收窄。其中，高端市场下跌了0.18%，这是唯一下跌的子市场；中端市场上涨0.12%，但增速收缩幅度最大；低端市场上涨0.17%，领先于本月。从公寓类型来看，低端市场租金涨幅最大的是一居室公寓类型；中端市场的两居室租金涨幅大于三居室；高端市场所有公寓的租金现在都在下降。

5.根据城市统计，中心城市和浦东内环的租金整体上涨0.14%，新兴城市的租金整体上涨0.01%，基本持平。根据行政区划统计，中心城市前三位的租金是浦东内环、黄埔和静安，分别上涨了0.21%、0.16%和0.15%；新兴城市地区租金涨幅居前三位的是浦东外环、宝山和闵行，涨幅分别为0.14%、0.08%和0.07%。总体租金降幅最大的三个城市是奉贤、青浦和嘉定，降幅分别为0.06%、0.03%和0.03%。

6.从全市共254个高、中、低分类板块的监测来看，中心城区内环cbd及周边板块的租金涨幅最大，如浦东杨炼、静安寺、中山公园等；在新兴城市地区，交易最集中的是轨道交通行业，增幅最大的是浦东航头和浦东康桥。产业集群板块和浦东张江、闵行航华、浦东商南等新兴商业区周边板块，抽样调查显示，这一轮工商板块的租赁需求最强，并向周边住宅板块辐射，这与毕业生集中就业产生的大量租赁需求密切相关，且交易紧急，所以他们通常在一周内报名入住。

七.长期租赁公寓的运营是稳定的。目前，大多数龙头企业的入住率约为95%。今年一些新扩建的长期租赁公寓的入住率也在90%左右。调查显示，各大长期租赁公寓机构外环外住房供应充足，约2000元，受到低收入租户的青睐，有效缓解了租金旺季结束带来的结构性供应压力，相应缓解了相应行业租金上涨压力。

2019年7月18日，根据财政部、住房和城乡建设部《关于试点发展中央财政支持的住房租赁市场的通知》和《关于组织申请试点发展中央财政支持的住房租赁市场的通知》，财政部和住房和城乡建设部近日组织了中央财政支持的住房租赁市场试点发展竞争性评估。根据竞争性评价得分，北京、上海、南京等前16名城市已于2019年进入中央财政支持住房租赁市场发展试点范围。

高端租金只下降了

7月份，高端市场租金指数下跌0.18%。其中，第一个房间下降了0.14%，第二个房间下降了0.21%，第三个房间下降了0.19%。除奉贤区、金山区和崇明区外，50个高端住宅板块中有47个下跌，1个持平，2个上涨。

本月，高端市场租金连续四个月上涨后出现下跌，这是三个子市场中唯一的一个区域，高端出租屋消费普遍下降，这与本月供需结构不匹配有关。从高端板块的统计趋势来看，静安大宁绿地、普陀武宁、浦东塘镇和许婧青浦的租金分别下降了0.37%、0.33%、0.30%和0.26%，一居室的平均租金为9048元。，9406元，8636元，8439元；两居室的平均租金分别为11000元、11998元、10413元和10698元；一套三居室公寓的平均租金分别为13111元、14422元、12889元和12264元。以上四个板块都是传统住宅板块，高端租赁消费仅集中在板块内的少数高端住宅区，这使得高端租户难以形成聚集效应。在一些商业区，需求也在放缓。例如，静安曹家渡、虹口北外滩和普陀镇如，租金分别下降了0.21%、0.21%和0.18%。交易主要集中在一室两厅，一居室平均租金分别为11306元、10810元和10256元；两居室的平均租金分别为13662元、13336元和13016元。调查显示，本月社会招聘规模有所缩小，应届毕业生成为企业招聘的焦点。因此，这类商业区的高薪白领人数减少了，租房需求也降温了。随着高端市场的全面降温，浦东杨炼、黄埔豫园、黄埔新天地等内环大型公寓的租金分别上涨了0.31%、0.18%和0.17%，平均租金分别为16949元、16466元和18572元。根据交易案例统计，三大板块的大型公寓租金上涨是由涉外家庭租金上涨和本地高端家庭消费案例增加引起的，该板块15000-20000元的房屋交易较为集中。虽然该行业大部分上市房屋装修齐全，但高端租户对装修、家用电器和家具、房屋位置等质量问题极为关注，且租金受理灵活，促使优质住房租金有所上涨。

中期涨幅已大幅收窄

7月份，中端市场租赁指数上涨0.12%，环比增速下降0.15个百分点。其中，第二个房间上涨了0.13%，第三个房间上涨了0.11%。在监测的所有16个区中，12个区的租金上涨，4个区的租金下降。在总共90个板块中，69个上涨，3个持平，18个下跌。城市地区的租金趋势存在明显差异。中心城区八个区(包括浦东内环)的租金均上涨并带动租金上涨，其中浦东内环、黄埔、徐汇和长宁分别上涨0.22%、0.19%、0.16%和0.15%。新兴市九区(包括浦东内环)上涨5倍，下跌4倍，宝山和闵行分别上涨0.08%和0.07%；嘉定和松江分别下跌0.07%和0.06%。

7月份，中端市场的租金涨幅环比收窄逾50%。中心城市和新兴城市的趋势差异明显。新的需求主要集中在中心城市，而新兴城市的需求并不强烈，导致租金降低，吸引顾客。从城市的中端部分来看，中心城市的租金导致了租金的上涨，对改善的需求仍然强劲。如黄埔老西门、虹口北外滩、杨浦崆江路和普陀万里，租金分别上涨0.38%、0.35%、0.33%和0.29%。两居室的平均租金分别为7740元、7095元、6820元和6582元；一套三居室公寓的平均租金是9495元、8339元、8092元和7806元。交易案例表明，除了租金变化和改善等常规租金需求外，本月新需求中还存在一些因搬迁而产生的过渡性需求，租赁期一般为六个月至一年。这类租户往往选择在附近租房，大多数人要求普通住房的租金。此外，也有一些伴随的租赁需求已经开始释放。一些家庭在购买了小型学区后无法满足他们的生活需求。他们选择提前在学校附近租房。需求主要集中在两居室，如闵行七宝、杨静浦东、浦东陆家嘴和徐家汇。租金分别上涨了0.24%、0.18%、0.13%和0.13%，热租两室公寓平均租金为6866英镑。调查显示，学校附近的房屋租赁较为顺利，在这种伴随的租赁需求中，“以租养租”的情况较为普遍，租赁期大多在2年以上。在一些新兴的城市地区，需求已经下降，房东采取了减租来吸引顾客，但效果并不明显。例如浦东外高桥、嘉定江桥新城、松江新城和青浦新城，租金分别下降了0.23%、0.21%、0.19%和0.15%。两居室的平均租金分别为5672元、6147元、5691元和5477元。一套三居室公寓的平均租金分别为7315元、7737元、6846元和6322元。调查显示，上述四个行业的需求并不强劲。首先，主流租户大多在这个行业工作和做生意，而往返于中心城市的通勤者很少；其次，该部门的高质量商品社区很少，也没有太多的改进需求；第三，毕租户主要租住廉租房，而对中档住房等环节关注度较低

低端租金集中在郊区

7月份，低端市场租金指数环比增长0.17%，增速环比下降0.06个百分点。其中，第一个房间上涨了0.19%，第二个房间上涨了0.15%。在监测的所有16个行政区的总共114个部门中，96个租金上涨，4个持平，14个下跌。低端市场对后租的需求是集中释放的，这是租金涨幅最大的子市场，但涨幅小于前一个月，后租季节的租金不会因为供应紧张而大幅上涨，这是本轮市场的趋势特征。其中，中心城区租金涨幅远高于静安、徐汇、黄埔等新城区，租金涨幅分别为0.25%、0.22%和0.21%。闵行、青浦和松江等新兴城市分别增长0.14%、0.06%和0.04%；崇明、奉贤和金山分别下跌0.06%、0.05%和0.02%。

7月，低端市场租金需求出现一轮集中释放，杨炼浦东、静安闸北公园、杨浦黄兴公园、徐家汇等中心城区增速领先，租金分别上涨0.51%、0.37%、0.36%和0.34%。一居室的平均租金分别为4547元、4283元、4331元和4412元。一套两居室的平均租金分别为5863元、5258元、5432元和5596元。据调查，以上四个地段都在内环附近，便捷的交通已成为高收入租户的首选。其中，有一些是各地高校的毕业生。因为他们正在找工作，所以他们选择在短期内在中心城市租房，以方便找工作；他们中的一些人是该行业的工人，在获得更高的工资或晋升后，他们会选择改变他们的租金并在附近租房。在租金变化和租金完成的叠加需求下，中心城市的租金有所增加，人均租金水平约为3000元。主要客户在工作几年后仍有一定的经济能力。在新兴的城市地区，本月的主要交易力量是毕租户，而浦东内环外环的交易比较集中。调查显示，该地区主要上市房屋为拆迁房屋和旧厂房(售后公房)，如浦东的航头、康桥、川沙和上南，租金分别上涨了0.39%、0.36%、0.31%和0.30%。这些地段的长期租赁公寓布局也很完美。人均租金约2000元，交通便利。它距离许多市区商业区只有一个小时的车程，受到租户和合租者的青睐。然而，在一些遥远的地区，出租的房源数量大于租户的流入量，为了吸引顾客，机构或第二房东的房屋租金降低。例如，松江四景区和嘉定区的租金分别下降了0.21%和0.14%。这些行业的租户对租金高度敏感，人均租金成本大多低于1500元。

根据上海房地产窗口房屋租赁指数报告，7月份租赁市场租金连续13个月上涨，但涨幅连续3个月下降，市场在旺季整体运行平稳。其中，虽然低端市场需求最大，但租金涨幅仍略有收缩；中端市场的租金涨幅已经缩水了50%以上；高端市场租金仅下跌。综上所述，7月份原本是传统的交租旺季，但以交租为主导的低端市场需求旺盛不足，也未能提振整体市场租金形势，表明在目前的需求数量和结构下，不存在租金大幅上涨的因素。

本月，传统的竣工后租金旺季再次出现，但由于需求不足，与前一年的旺季有所不同。由于各种长期租赁公寓的快速扩张，这一轮租租季节的趋势是平缓的，避免了因集中释放租租需求而造成的廉租房供应短缺；此外，进入并留在上海的租户被其他城市的“抢人计划”所稀释。因此，本月租赁市场持平是合理的。在接下来的8月份，随着对租金完成需求的逐渐释放，预计市场将回到淡季。