房地产又遭央行“点名” 明确严控房地产贷款投放

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房地产调控全面升级，住房企业的融资环境也陷入困境。今年下半年，房地产市场可能会降温？

在7月30日中央政治局会议后，有人提到“不要投机”和“不要把房地产作为刺激经济的短期手段”，在金融领域采取了一些行动。7月31日，据央行官网消息，央行于7月29日在北京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会，分析当前信贷结构形势，总结经验和做法交流，部署和推进下一阶段工作。

会议认为，近年来，金融体系加快了金融供给方面的结构性改革，银行业信贷结构发生了积极变化，特别是增加了小微企业信贷供给。然而，房地产行业仍占据较多的信贷资源，对小微企业、先进制造业和科技创新企业的支持仍需加强。

会议将房地产业列为占用信贷资源较多的行业，旨在引导银行充分认识调整信贷结构的必要性和紧迫性，改变对传统信贷路径的依赖，合理控制房地产贷款的放贷。并在房地产信贷领域明确提出以下要求:

1.保持个人住房贷款合理适度增长，禁止利用消费贷款违规购房；2.加强对通过银行融资和委托贷款流入房地产的资金管理；3.加强对高杠杆大型房地产企业融资行为的监管和风险预警，合理控制企业生息负债规模和资产负债率。

这是监管部门加强对房地产信托业务和房地产企业海外发行债券的监管后，第二次收紧对房地产融资的监管。如果没有房地产的金融输血，下半年的前景如何？

《人民日报》发表评论称，无论是重申“住房不投机”，还是首次提到不在短期内利用房地产作为刺激经济的手段，在国内经济下行压力加大的背景下，这都显得尤为重要，同时也传递出一个明确的信号:房地产投机。这条路是无法通行的，房地产投机者应该冷静；那些试图打开控制漏洞的机构，不要幻想通过房地产刺激经济！

“吸血”信贷资源，新增储蓄资源的一半投资于房地产

深化金融供给方面的结构改革是not/きだよきだよききだががききだががききききがきき12

会议认为房地产业占据了更多的信贷资源。那么，房地产在信贷资源上吸血的能力有多大？中国银行业监督管理委员会主席郭树清今年6月在公开场合指出，近年来，中国部分城市家庭部门的杠杆率迅速上升，相当一部分家庭的负债率已经达到不可持续的水平。更严重的是，新增储蓄资源中约有一半投资于房地产行业。房地产行业的过度融资不仅挤压了其他行业的信贷资源，还容易助长房地产投资投机，使得房地产泡沫问题更加严重。

中国金融四十论坛(cf40)高级研究员张斌表示，自2017年以来，广义信贷增长有一半来自广义政府活动(包括地方融资平台)，超过30%来自住宅贷款(主要是住房抵押贷款)，不到20%来自企业。

也就是说，近年来，房地产、城市投资公司等。挤压了制造业和其他实体的信贷资源。此外，当前经济下行压力加大，实体经济对有效融资的需求不足，企业部门新增中长期贷款疲软，新增贷款比例萎缩。

银行信贷结构的调整迫在眉睫，中央银行提出了四项要求

会议要求，各类银行要加强问题导向和目标导向，充分认识信贷结构调整的必要性和紧迫性，主动提升政治地位，从宏观审慎角度审视业务思路和策略，重塑和培育业务能力，改变对传统信贷路径的依赖，合理控制房地产贷款投资，加强对经济社会发展重点领域和薄弱环节的信贷支持。

会议强调，当前和今后银行信贷结构的调整和优化应重点抓好以下几项工作:

一是提高中长期贷款和信贷在制造业中的比重。围绕制造业高质量发展，我们将在支持和控制下实施差异化信贷政策。合理安排贷款期限和还款方式，增加制造业中长期贷款。根据科技企业和高技术制造业轻资产的特点，培育行业分析和风险评估能力，创新金融产品，提升服务能力。

提高制造业贷款比重，特别是根据科技企业和高技术制造业轻资产的特点创新金融产品，是当前宏观经济供给侧结构改革的主线，坚持新的发展理念，为实现高质量经济发展服务。这也是前一段时间刘河副总理所说的“金融体系需要进一步调整”的重要内涵。

第二，继续为小微企业提供金融服务。注重提高小微企业金融服务能力，完善信贷资源配置、信贷风险评估、信贷政策、激励评估、金融技术运用和尽职豁免，努力构建金融机构向小微企业贷款的长效机制。

为了改善小微企业和民营企业的融资环境，央行当天宣布，决定将中小企业再融资额度提高500亿元，重点支持中小银行扩大对小微企业和民营企业的信贷供应。城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、农村银行以及服务基层单位和实体、符合宏观审慎要求的民营银行，可以在借入小额贷款后增加小微民营企业的信贷供给，并可以向当地央行分支机构申请小额贷款。

据悉，此次增资后，全国支行再融资额度为3695亿元。截至2019年6月末，全国支行再融资余额为2267亿元，同比增长1323亿元，创历史新高。

三是坚持“房子是为了居住，不是为了投机”的定位，切实落实房地产市场稳定健康发展的长效机制。保持房地产金融政策的连续性和稳定性。保持个人住房贷款合理适度增长，禁止非法使用消费贷款购房，加强对银行融资和委托贷款流入房地产的资金管理。加强对高杠杆大型住宅企业融资行为的监管和风险预警，合理控制企业的生息负债规模和资产负债率。

第四，加大对现代服务业、农村振兴和金融扶贫等国民经济重点领域和薄弱环节的信贷支持。

今年上半年，房企将在海外发行债券，但下半年将陷入困境

在7月30日中央政治局会议后，当提到“不应投机住房”和“不应将房地产作为刺激经济的短期手段”时，中央银行关于房地产信贷的声明无疑为最近不断升级的房地产调控努力增加了又一个理由。

回顾过去，中国保监会主席郭树清在6月中旬表示，“我们必须正视一些地方房地产金融化问题”，“历史证明，所有过度依赖房地产来实现和保持经济繁荣的国家最终都将付出沉重代价”，这是最高管理层发出的加强房地产融资监管的信号。6月底，市场上传出银监会对个别信托公司进行窗口指导的消息，要求严格控制房地产信托业务。

7月6日，银监会相关负责人在接受一位中国券商记者采访时表示，银监会最近对一些房地产信托业务增长过快、增幅过大的信托公司进行了采访警告。要求这些信托公司增强大局意识，严格执行“严禁投机倒把”的总体要求，严格执行房地产市场监管政策和现行的房地产信托监管要求。要求提高风险管控水平，确保业务规模和复杂程度与自身资本实力、资产管理水平和风险防控能力相匹配。要求控制业务增长率，将房地产信托业务的增量和增长率控制在合理水平。

一位在广东从事房地产融资的人士7月初告诉一位中国券商记者，在房地产领域，不仅房地产信托融资在收紧，一些房企的其他融资渠道如公开市场融资和银行信贷也在收紧。

不仅国内融资全方位收紧，而且住房企业的海外融资也进入了“紧缩期”。国家发展和改革委员会7月12日发布文件，规定房地产企业发行的外债只能用于借新还旧，被替代的海外债务只能是下一年到期的中长期债务。

许多分析人士指出，今年一季度，部分城市出现楼市，部分城市土地拍卖重现“土地王”，上半年房企争相向海外发债，这是引起高层担忧、再次加大楼市调控力度的主要原因。

据统计，截至6月中旬，国内房地产企业海外发债净融资额(不含再融资部分)达到268亿美元，创下6年新高。今年上半年，房地产类美元债券发行量超过去年水平，主要集中在第一季度，上半年净增375亿美元，同比增长127%。

“今年上半年，房地产企业的海外发债非常强劲，占上半年中国企业海外发债总额的近一半。直到今年7月，许多房地产公司都在海外发行债券。”一位外国投资银行家告诉中国券商记者，不过，今年房地产企业海外发债的情况不是很特殊，但去年海外发债的环境并不乐观，这表明今年的情况相对较好。事实上，在降息周期中，新兴市场美元债券更受国际投资者追捧。今年上半年，住房企业海外发债总成本呈下降趋势，这是住房企业海外发债的较好窗口。

各种房地产紧缩政策被大力推行

自7月份以来，各种房地产紧缩政策被大力推行。除了监管部门收紧住房融资之外，上周，苏州、洛阳、呼和浩特、大连、合肥等城市相继加大了对房地产市场的监管力度，开封取消了限购并暂停销售。

据中原地产首席分析师张大伟统计，7月份房地产调控已超过40次，继续保持高位。

“2019年，房地产市场的监管在第一季度主要是宽松的，这在4月份的政治局会议上没有被猜测。从第二季度到7月，各地的房地产政策主要是收紧。最近7月，各种紧缩政策频繁出现，主要是为了整顿混乱。”张大伟表示，从出台调控政策的城市来看，主要城市房价涨幅明显，基本集中在一、二线城市，近期房价仍处于高位，反映出“稳定预期、稳定地价、稳定房价”仍是政策的主要内容。

许多分析人士指出，从中央政治局会议的声明来看，即使经济有一定的下行压力，政府也很难通过房地产带动经济。房地产调控的理念仍然是没有投机，一线和二线调控政策短期内不会放松。联讯证券首席经济学家李麒麟表示，预计住房融资监管不会放松，进一步收紧的可能性将更大。在“城市驱动政策”框架下，一些城市可能会因财政收支压力而变相放松，但放松的幅度不会太大。

事实上，作为一个周期性行业，房地产将在今年和明年很有可能处于行业繁荣的下行区间，即使最近没有出台强有力的政府监管政策。

“房地产在一般信贷中扮演着重要角色。虽然近年来房地产调控政策平抑了房地产行业的周期性属性，但房地产仍然是一个周期性行业。未来两年，房地产行业处于下行周期，2019年商品房销售居高不下。概率负增长。”张斌说道。