房贷利率政策 暂不调整有利于市场平稳运行

本篇文章1999字，读完约5分钟

据业内专家分析，此次发布的政策符合央行8月份lpr决定的执行情况，即“后续执行”。

记者观察■我们的记者王靖宇

最近，中国人民银行发布了《关于调整新增个人住房贷款利率的公告》(以下简称《公告》)，明确表示公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。第一套房公积金个人住房贷款基准利率为1-5年2.75%，6-30年3.25%；第二套房公积金个人住房贷款基准利率为1.1倍，即1-5年为3.025%，6-30年为3.575%。

《公告》指出，自2019年10月8日起，新发放的商业个人住房贷款利率将以最近一个月同期贷款市场的报价利率为定价基准形成。增加值应符合国家和地方住房信贷政策要求，反映贷款风险状况，并在合同期内固定。

在回答记者提问时，中国人民银行相关负责人指出，定价基准转换后，全国范围内发放的第一批个人住房贷款利率不得低于同期贷款利率(8月20日按5年以上贷款利率4.85%计算)；第二套个人住房贷款利率不低于同期贷款利率加60个基点(按8月20日5年以上贷款利率的5.45%计算)，基本相当于目前中国个人住房贷款的实际最低利率。

借款人申请商业个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商利率再定价周期。重新定价期短至1年。在利率重新定价日，定价基准根据最近一个月相应时期的贷款市场报价利率进行调整。应在贷款合同中规定利率重新定价周期和调整方法。

《公告》要求第一套商业个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场的报价利率，第二套商业个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场的报价利率加60个基点。

中国人民银行省级分行要按照“按市决策”的原则，引导省级市场利率定价自律机制，在国家统一信贷政策的基础上，根据当地房地产市场情况的变化，确定辖区内第一套和第二套个人住房商业贷款的利率上限和下限。

《公告》还指出，银行业金融机构应根据省级市场利率定价自律机制确定的分值下限，结合机构经营状况、客户风险状况和信用状况，确定商业个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体分值。

银行业金融机构应做好政策宣传、解释和咨询服务，依法保护借款人的合同权利和消费者权益，禁止为个人住房贷款提供“再抵押”和“抵押”服务，确保相关工作顺利有序进行。

公告强调，2019年10月8日前，已发放的商业个人住房贷款和已签署但未发放的商业个人住房贷款仍将按原合同执行。

商品房购买贷款利率不得低于相应期限贷款的市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

公告生效后，抵押贷款利率的定价机制将发生根本性变化，更加市场化。然而，对于购房者来说，抵押贷款利率的变化频率是可以控制的。过去，抵押贷款利率等于“(贷款)基准利率+贴现利率”；lpr每月调整一次，抵押贷款利率每年至少调整一次，或在合同期内约定一年以上的调整期。

相比之下，抵押贷款利率的基准利率主要受货币政策影响，因此每次加息和降息都会进行调整；贴现率由当地银行决定，一旦决定，整个购买周期将不会改变。现在，“lpr+加分”中的“加分”是在央行省级分行的指导下确定的。一旦确定，就像贴现率一样，整个合同期都不会改变。

值得注意的是，与以往不同，央行公布的抵押贷款利率定价机制明确规定了抵押贷款利率的下限。第一套房不得低于相应定期贷款的市场报价利率(8月20日按5年期贷款利率4.85%计算)，第二套房不得低于相应定期贷款的市场报价利率加60个基点(8月20日按5年期贷款利率5.45%计算)，全国第二套房抵押贷款利率全面上调。

据业内专家分析，此次发布的政策符合央行8月份lpr决定的执行情况，即“后续执行”。抵押贷款的lpr机制是基于市场导向报价的原则，疏通货币政策的传导机制，可以有效缩小经济调控相关政策与实体感情之间的差距。

这一消息发出后，市场开始关注抵押贷款利率的未来走势。一方面，新政策体现了抵押贷款利率调整的合理性，因为它是以前的基准利率，经过动态调整后更接近市场化的利率水平；另一方面，对非急需住房的需求受到利率水平的限制，这体现了"住房无投机"的精神。与此同时，对于这一层次的第一批购房者没有严格的要求，这也反映了对那些有需要的人的支持。

许多专家表示，首套住房贷款利率可能会下调。然而，同政策咨询研究部主任张宏伟在接受媒体采访时指出，“新的定价机制要求抵押贷款利率市场化，但与此同时，定价权却落实到位。”对于房地产市场，地方政府有自己的市场经济计划，商业银行也有加息的意愿和冲动。在此基础上，尽管首套住房贷款利率在新的定价机制下可能会下降，但其实际执行情况仍有待观察。”

在过去的经济低迷时期，房地产是稳定增长的重要手段，但现在，不仅政策强调不应在短期内将房地产作为刺激经济的手段，而且从住房企业和个人的情况来看，房地产的杠杆作用空极其有限。在某种程度上，这意味着寻找中国短周期经济底部的过程可能会更加曲折，但前景会更加光明。