房贷利率正式挂钩LPR“换锚”前后房贷利率水平保持基本稳定

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从10月8日起，抵押贷款利率开始从以前的参考贷款基准利率变为参考贷款市场报价利率(lpr)。根据央行8月25日发布的公告，新发放的商业个人住房贷款利率以最近一个月的同期贷款利率为定价基准形成。其中，lpr将于每月20日公布，贷款银行将根据国家和地方住房信贷政策的要求，并考虑贷款风险情况，与借款人协商商定增加值。

也就是说，从10月8日起，新发放的住房抵押贷款利率将受到三个因素的影响:低利率、地方下限和银行上调。

例如，对于第一套房的个人住房贷款，假设贷款期限为20年。贷款银行所在地区的差异化信贷政策规定，第一套贷款的上限增加20个基点(即0.2%)，借款人和贷款人双方同意在上限的基础上增加20个基点。参照2019年9月20日公布的5年以上贷款利率(4.85%)，该笔贷款的实际执行利率为5.25%()

据了解，自公告发布以来，各地按照“按市决策”的原则，先后制定了地方利率定价基准转换方案，确定了地方差别化住房信贷政策的上限和下限。根据公告要求，各商业银行将加快合同调整、制度转型、员工培训等工作。，并保证10月8日全面正式转制的顺利实施。从目前运行情况看，新发放的商业个人住房贷款利率调整和转换平稳有序，转换前后利率水平基本保持稳定。

各地利率政策下限平稳切换

9月20日，作为个人住房贷款主要参考的5年多的贷款利率继续保持在4.85%的水平，与8月份持平。根据央行公告，第一套商业个人住房贷款的利率不得低于同期lpr，第二套商业个人住房贷款的利率不得低于同期lpr加60个基点。此外，根据“按市决策”的原则，结合当地房地产市场形势和贷款利率变化，各地将对辖区内第一套和第二套商品房贷款利率的上限和下限进行适当调整。

据悉，全国各省市已根据公告要求，明确了本地区个人住房贷款利率政策的下限。在定价基准转换过程中，各地坚持“房子是为了居住，不是为了投机”的定位和房地产市场长效管理机制的要求。除部分热点城市外，各省市仅切换利率定价机制，定价基准切换前后我国个人住房贷款实际利率基本保持稳定。

以北京市为例，北京市个人住房贷款利率新下限为:第一套商业个人住房贷款利率不低于同期lpr加55个基点，第二套商业个人住房贷款利率不低于同期lpr加105个基点。

根据9月20日公布的贷款利率水平(4.85%)，北京首套住房贷款的利率下限为5.4%，第二套住房贷款的利率下限为5.9%。

然而，当抵押贷款的定价参照基准利率时，北京大多数银行对第一套房实行10%的最低利率，对第二套房实行20%的最低利率。根据现行5年期以上贷款基准利率(4.9%)，北京市首套住房贷款和二套住房贷款的利率下限分别为5.39%和5.88%。

“锚改”前后，北京房贷利率基本持平。北京一位购房者告诉记者，虽然按揭利率的定价方式发生了变化，但经过一些计算，发现转换前后的按揭利率水平非常稳定，基本没有变化。因此，没有急于在国庆假期前签署贷款合同。

据业内人士透露，在转换抵押贷款利率定价方法的过程中，关键是要保持利率水平在调整前后基本稳定。因此，与转换定价基准前相比，申请个人住房贷款的家庭的利息支出基本不受影响。

银行的一切准备工作都已经做好了

随着政策的实施，各银行的准备工作已经就绪。工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、邮政储蓄、中信银行、招商银行等大中型商业银行完成了贷款合同调整、业务系统改造、员工培训等准备工作，推出了符合lpr定价规则的电子信息系统，实现了新发放个人住房贷款利率定价基准的顺利转换。大多数地方企业金融机构也做了相关准备。

针对实际业务中可能遇到的问题，商业银行准备了lpr问答参考。如果涉及到利率计算，将通过案例进行解答，方便银行一线工作人员做好宣传解释工作，避免政策误读。

个人住房贷款实行固定利率还是浮动利率后？如果将来贷款利率降低，每月还款额也会减少吗？

lpr实施后，个人住房贷款仍可选择固定利率或浮动利率。如果您选择固定利率，贷款利率将由lpr加点数决定，利率在贷款期间保持不变；如果选择浮动利率，贷款利率将由lpr加积分确定，并根据贷款合同约定的利率调整周期进行调整，利率将随参考lpr的变化而波动。

新发放的个人住房贷款的重新定价周期短至一年，贷款利率和月还款额不会按月调整和变动。例如，借款人与贷款人协商一致后，同意重新定价期为一年，贷款利率在每年1月1日调整，然后根据去年12月20日的lpr加分重新计算贷款利率。

另一个例子是:经过协商，借款人和贷款人都同意重新定价期为3年，贷款利率将在起息日按月调整。如果起息日为2019年10月28日，则根据当年10月20日的lpr点，每三年10月28日重新计算贷款利率。

对于存量个人住房贷款，2019年10月8日前，已发放的商业个人住房贷款仍按原合同执行；已签订但未发放的个人住房贷款仍按原合同执行。如果贷款合同在10月8日之后签署，应参考lpr定价。参照贷款基准利率发放的个人住房贷款定价基准的转换将在中国人民银行相应规定明确后稳步推进。