房企身后金融魅影

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游戏还是合作？对于上市房地产企业来说，金融机构的股东可能总是处于一种共存关系。 近日，根据HKEx的股权披露，宝能的子公司深圳巨盛华股份有限公司于6月28日减持万科股份有限公司a股295.5万股，共计约8214.93万元。减持后，巨盛华的持股比例从16.03%降至15.99%。

四年前，“万宝与宛宛之争”掀起了包括保险资本入股房地产企业在内的金融机构的高潮，也掀起了保险资本蛮族之间的讨论高潮。

然而，在严格控制保险资金投资的政策下，“万宝之争”在深交所的干预下宣告结束，随后宝能将其所持万科股份一路减持至今天的15.99%。

自2016年以来，曾经大幅扩张的保险资本已经消失，金融投资者的角色也不复存在，甚至开始减持房地产企业的股份。但今天，许多金融机构仍在大型房地产企业的股权结构中发挥着重要作用，如碧桂园和徐汇的平安、金地的安邦、远洋运输和金融街。

2018年，政策再次改变，监管机构再次呼吁保险资本进入市场。这一轮，平安通过几次资本运作成为华夏幸福的第二大股东。

金融机构长期以来一直偏爱住房企业。平安房地产基金的一位中层人士向《经济观察报》表示，从资产配置的角度来看，房地产既有盈利能力又有增长，在主要资产中具有比较优势。

平安银行的一位匿名人士也透露，保险资金的投资受到许多控制，其投资往往具有鲜明的特点:安全性、盈利性和流动性。"从这个角度来看，房地产符合这些特征."

2015年是房地产企业引进金融机构股东的关键一年。今年，许多主流房地产企业迎来了不同性质的特殊股东。

对于房地产企业来说，金融机构的进入是主动的，也是被动的。碧桂园是活跃的一方。2015年4月初，碧桂园宣布成功引入平安集团，成为第二大股东，持股比例为9.9%。

吴建斌在《我在乡村花园的1000天》一书中披露了这件事。吴建斌建议邀请一家有国企背景的公司对碧桂园进行金融投资。为此，高级管理层讨论了很长时间。最后，杨国强说，在保险业或银行业寻找它。

很快，许多投资银行在接到碧桂园的需求后非常活跃。“毕竟，一旦你在碧桂园找到了合适的‘婚姻伴侣’，你就可以名利双收了。”

这个“名利”的机会最终会带来和平。2015年1月，杨国强、杨率队赴上海会见平安集团董事长马明哲一行。同年4月，持股终于完成。

碧桂园引入和平，除了重视其国有企业的背景，实现“红化”之外，还期望金融机构的持股将带来资本市场和战略层面的变化:首先，它将受到国际评级公司的重视，将公司的信用评级提升到投资层面。融资成本进一步降低；二是与平安全面深入合作。

被动的情况下，最典型的一个是“万宝争端”。自2015年以来，宝能旗下的前海人寿和巨盛华多次收购万科a股，超过了万科前最大股东华润集团。

随后，华润和宝能相继增持万科股份，引发了一场股权之争。随着以王石为首的万科管理团队的反击，“万宝之争”在保险标语牌地产股的讨论中掀起了一个舆论高峰。

宝能来势汹汹，所以它一定会赢得万科的控制权。最终，由于监管干预和万科加入国有企业深圳地铁集团，宝能未能实现控股万科的目标。“万宝之争”以宝能停止增持、王石辞去董事长而告终，宝能开始陆续减持万科股份。

宝能通过增持万科股份获得了较好的投资收益。据民生证券统计，宝能购买万科a股的9个资产管理计划的平均价格为18.89元/股，按平均融资成本7%和持续时间36个月(截至2018年7月)计算。综合计算，考虑分红后，宝能购买万科股份的平均成本约为21.13元/股，2018年4月，宝能资产管理计划“安盛二号”通过。

平安银行上述匿名员工认为，金融机构介入房地产企业的程度取决于监管政策，这是他们的被动立场。

2015年，保险资金增加上市房地产企业股份的热潮。2016年下半年，形势急转直下，中国证监会改变了对保险业的监管方向，使保险业回归。

此后，保险资金对上市房地产企业的投资沉寂了两年。虽然平安、安邦为首的金融机构仍占据着许多大型房地产企业的前三大股东，但这两年保险资金不再攻击上市房地产企业的控制权，也很少增持上市房地产企业。

2018年，随着宏观形势的变化，监管政策迎来了变化。2018年10月，中国证监会发表声明，表示将按照国务院金融稳定发展委员会的统一部署，围绕资本市场改革，加快推进三个方面的工作，并提出要发挥保险、社保、各类证券投资基金和资产管理产品等机构投资者的作用，引导更多增量中长期资金进入市场。

今年1月，发布了一个更明确的政策信号。1月28日，中国保监会明确指出，要鼓励保险基金增持上市公司股份，扩大特殊产品投资范围，维护资本市场稳定。

在这种新的监管变化趋势下，平安是第一个采取行动的。自2018年7月起，平安投资100亿元收购华夏幸福股份，成为华夏幸福第二大股东。

民生证券指出，从历史上看，保险基金通常选择估值较低的房地产行业，而宏观环境导致房地产企业征地步伐缓慢。目前，一方面，房地产行业的估值处于历史低位；另一方面，在目前的行业形势下，房地产企业收购土地的步伐预计将放缓，从而提高股息比率。因此，房地产上市企业对保险资金形成了极大的吸引力。

归根结底，金融机构热衷于房地产资产的高质量回报。

平安房地产基金的上述中层人士告诉《经济观察报》，从国内历史表现来看，房地产的回报率在短期、中期和长期都优于股票、债券和黄金等其他主要资产。在上市房地产企业中，2018年房地产行业平均净资产收益率水平超过10%，净利润增速高于整体。随着市场集中度的提高，领先房地产企业的净资产收益率达到了20%。

民生证券团队还表示，从内生因素来看，随着保险公司的保费收入逐年增加，保险公司本身对资本配置的需求也越来越大。从外部因素来看，一方面，房地产行业一直具有高净资产收益率、低波动性、优异的业绩预期等高质量属性；另一方面，房地产行业逐渐进入稳定发展期，在行业集中度不断提高的背景下，领先的房地产企业兼具价值和成长属性，对保险资金具有吸引力。

一般来说，股权结构分散、股息收益率高、估值低的上市房地产企业更容易受到保险基金的青睐。如果保险资金能够控制干预的程度，将会明显有利于上市房地产企业。

区别在于金融机构能否安心扮演纯粹金融投资者的角色。一旦跨越这一界限，就很容易引发上市房地产企业控制权的纠纷，过度介入上市房地产企业的日常经营。

游戏还是合作？对于上市房地产企业来说，金融机构的股东可能总是处于一种共存关系。