“旧改”大幕拉开 惠及上亿人

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不仅改造旧社区的“面貌”，翻新建筑，改善水电道路；还要考虑到“理子”来弥补公共服务的不足——

“旧改革”的帷幕拉开了，亿万人民从中受益

广东省广州市一条破旧的老街——永庆坊。没有大的拆迁和建设，但经过一些“刺绣功夫”的旧城改造，旧街道和小巷已经成为流行的怀旧“净红土地”。在过去，有许多类似的旧城改造案例，其中大部分是具有历史和文化特色的街区，但它们毕竟在城市很少。现在，这个关系到改善民生和城市更新的项目将被推向全国。

不久前召开的国务院常务会议部署推进旧城区改造，这将涉及全国数亿居民。旧社区要改变什么？如何改变它？这会带来什么影响？记者进行了采访。

一蹴而就的惠民政策

——这不仅是一项民生工程，也是一项促进消费、稳定投资的举措，也将促进城市更新

它俗称“老破小”，这将是此次转型的重点。

住房和城乡建设部副部长黄艳表示，旧城区是指建设时间长、市政配套设施老化、公共服务缺乏的居住社区。根据调查和试点情况，这些社区可能已经建成20多年了。经过初步调查，需要重建17万个旧城区，涉及数亿居民。

目前，旧住宅区的几种问题比较突出。

首先，管网破旧不堪，有水、电网、天然气和光纤。这些设施要么缺失，要么严重老化，这是老百姓的强烈反映。

第二，缺乏公共服务。这些社区建设较早，文化娱乐、健身、机动车和非机动车存放不便等问题突出。特别是现在，很多老住宅区的居民都有很高的老龄化程度，他们已经呼吁电梯和其他设施很长一段时间。

第三，没有物业管理，公共环境普遍较差。包括道路损坏、混乱、违章建筑等。，这些问题直接影响社区居民的生活感受。

2017年底，住房和城乡建设部在包括厦门和广州在内的15个城市启动了旧城改造试点项目。截至2018年12月，试点城市的106个旧社区得到了修复，惠及59，000名居民。“实践证明，作为一个试点城市，旧城社区的改造成本不多，受益面广。它不仅帮助居民改善他们的基本生活条件，还增强了人们的幸福感、获得感和安全感。这也是扩大投资、刺激内需的重要举措。”黄艳说。

国务院发展研究中心研究员任星洲表示，实施旧城区改造是出于现实需要，具有多重重要意义。“在今年的政府工作报告中，对旧城社区改造进行了部署。首先，它有助于解决民生问题。近年来，居民的生活水平有所提高，但也存在许多不足，如城市中大量的老房子设施不足、功能不全等。”

任星洲告诉记者，在解决民生问题的同时，旧住宅区改造还可以扩大消费，带动居民室内装修，满足人们消费升级的需要。同时，从水电道路设施到停车场和电梯的建设将带动大量投资，进而带动钢铁、水泥、玻璃、电缆和建筑机械等工业产品的市场需求。此外，从城市化发展的角度来看，旧住宅区的改造也可以促进城市的更新和功能完善，改善过去建筑外观众多但内部功能不完善的状况。从国际经验来看，城市更新也是城市发展到一定阶段的需要。

就投资而言，国务院参事仇保兴曾写道，据初步估计，中国城镇需要综合整治的旧住宅区总投资可能高达4万亿元。如果改造周期为5年，每年新增投资可达8000亿元左右。

这不仅仅是翻新

——保证基本、升级和公共服务。有许多菜单选项，社区的居民协商并执行

中国幅员辽阔，有发达地区和不发达地区，有东、中、西、东北地区，旧城区改造的条件不同，群众的要求也不同。如何推进改造工作？

“中央要做好政策的顶层设计，确定转变范围的原则，明确规定各地要因地制宜。”黄艳说。目前，转型的内容可以分为三类:社区公共服务的基本保护、促进和改善。

确保基础配套设施——如维护和完善与居民生活直接相关的水、电、气、路等市政基础设施。今年，住房和城乡建设部还指示各地开展垃圾分类，并把与之相关的配套设施作为保险的基本内容。在北方，供暖设施可能需要修理。

升级基础设施-包括社区电梯、停车场、活动室、产权房和其他公共活动场所，这些设施可以在条件允许的情况下建造。随着生活水平的提高，居民的需求将会再次提高。目前，还鼓励在改造中建设一些升级基础设施。

改善公共服务——包括改善社区设施，如为老年人提供服务、照顾年轻人、文化室、医疗保健、助餐、家政、快递、便利店和便利店。这些内容将改善社区的基本公共环境，属于非公益性或半公益性和市场化的选择。

目前，河北省、广州市等地区已经公布了旧住宅区改造的相关计划。例如，《广州市旧住宅小区改造三年行动计划(2018-2020)》提出，到2020年，广州市将完成779个旧住宅小区的改造，明确住宅小区公共部分和建筑共用部分的60项改造内容，在“是否改造”、“改造什么”、“如何改造”等方面充分尊重居民意愿。

记者了解到，目前正在进行改造或已经完成改造的社区一般会根据社区的实际需要制作一份清单，以便居民查看。在居民意愿的基础上，社区环境将从最迫切、最迫切的问题逐步得到改善。这也意味着旧居住区改造是一项复杂的系统工程，尤其需要居住区居民的协商和共识，也对基层协调合作能力提出了要求。

“旧社区的改造确实面临一些实际问题。不过，从已试行的城市做法来看，向居民解释翻修的意义、目的、要求和条件是可以接受的。”任兴洲说，从社区的建设和改造到后续的管理和维护，旧社区的改造是一个系统工程。从国家的角度来看，其实施不能是"一刀切"，而是一种地方办法，甚至是一种社区办法，鼓励在遵守法律的范围内探索创新方式。

“人人拾柴”促进转型

——“居民出一点力，社会出一点力，财政补贴出一点力”，多渠道筹集资金，更多投融资创新正在路上

在旧住宅区的改造中，有一个关键问题——钱从哪里来？

目前正在推动多渠道融资的黄艳表示:“居民给予的少，社会支持的少，财政补贴的少。”然而，改造成本、未来运营成本以及向社区居民提供城市公共服务和社区公共服务的成本加起来，资本需求的总规模非常大。

在资金问题上，各方力量如何“尽力而为”？任星洲认为，有必要对旧住宅区的改造内容进行分类，并根据不同的改造项目确定资金来源。任星洲表示，水、电、气、路、管网等基础设施改造工程是市政基础设施的重要组成部分，应主要由政府资金承担；升级设施，如安装电梯，可以由政府补贴，社区居民可以分享一部分，这是根据每个社区的实际情况安排的；对于那些具有额外功能的人，如照顾老人、照顾孩子、帮助进餐、医疗保健、财产等。可以引入市场机制，由社会基金投资运营。与此同时，一些社区的公共维修资金也可以恢复和使用。仇保兴指出，中国目前仍有约5000亿元的住房公共维修资金存入各级财政和房管局的账户。

根据一些地区的实践，不同来源的资金具有不同的转化内容。例如，河北省《旧住宅区改造三年行动计划(2018-2020年)》显示，将对5739个旧住宅区进行改造，改造资金总额为129.6亿元。其中，社会可筹集资金约11.7亿元，其中市政特许经营单位可筹集资金约6.5亿元，主要承担地下管网改造和水、电、气、热、信息的管线布置；社区原有产权单位可筹集约5.2亿元，主要负责“三资一业”分离社区的改造。居民可筹集约5.6亿元，主要用于屋顶、走廊、单元门禁等建筑的改造。其余112.3亿元由市、县政府筹集，主要用于安全设施、住宅功能改善和旧住宅区环境整治等改造项目。

这是否意味着金融仍然处于领先地位？国务院常务会议明确指出，要创新投融资机制。今年将安排中央补助资金用于旧城区的改造。鼓励金融机构和地方政府积极探索和加大对旧住宅区可持续改造的金融支持。以市场化的方式吸引社会力量参与。据了解，各地将围绕这一命题进行探索，但应注意使这一机制具有可持续性，防范风险和增加地方债务。

随着城市旧住宅区改造的升温，很多人都在关注对住房市场的影响。任星洲表示，旧住宅区改造完善了设施，提升了功能，弥补了一些不足，将显著提高现有住房质量，促进现有住房的居住、交易和周转，进一步促进居民改善需求的释放，有利于二手房市场和新住房市场形成良性循环，有利于整个住房市场的健康发展。当然，旧住宅区的改造主要是针对2000年以前建造的房屋，主要目的是提高居民的生活水平，这对房地产市场不会有太大的影响。(记者李伟)

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