苏鑫：“房住不炒”和公募REITs是城市更新的关键变量

本篇文章1111字，读完约3分钟

高河资本创始人苏欣

点击查看2019(第二届)乐居金融年度论坛详情

乐居金融李莉来自北京

8月22日，2019(第二届)乐居金融年会在北京召开，主题是“新周期？新轨迹”，旨在探索自2018年房地产“新周期”以来，行业如何选择“新轨迹”。中国房地产协会是论坛的专门指导单位。

对于目前最有希望的新轨道，高河资本创始人苏欣表示，这仍是城市更新。城市更新的核心驱动力之一是产业升级，另一个是消费升级。因此，我特别看好90后这一代有技术基础和技术思维的年轻人。他最好不要有房地产经验。有技术的人有共识。90后，他们不仅有了创业的基础，也了解了未来的消费者。因此，最近我们正在研究一个新的基金，叫做房地产创新生态基金，这个基金规模很小，但是我们将投资于这些目标群体。如果你们都符合这个要求，请加入我们。我们不仅会投票给你，还会站在讲台上向你推荐所有你需要的资源。

苏欣还说，十年前，我们坚信城市更新是一条大的轨道，三年前，我们还推动了城市更新论坛。然而，这条轨道的规模非常小。城市更新有什么关键变量吗？一定有。我认为有两个关键变量。第一个关键变量已经出现，那就是领导说“住房不应该被炒鱿鱼”，这是政府一直在提倡的。那么钱去哪里了？没有钱和消费者，城市更新是不可能的。

为什么城市更新不能扭转局面，是因为没有第二个关键变量，即公开发行房地产投资信托基金。如果我们中有更多人在公寓方面做得很好，租金和现金仍在我们手中，万科能持有多少资产？有必要对资产进行市场营销，以便普通人能够持有它们。还有一个优势。如果你不被允许投机或投资房子，普通人会把他们的钱投资到哪里？国外的一个好经验是投资房地产投资信托基金，它可以分享城市发展的红利而无需投机。哪些资产可以进入房地产投资信托基金？稳定的现金流不适合投机。为了分享稳定的现金流，可以形成这个闭环。

因此，我们也借此机会。如果我们呼吁房地产投资信托基金出现，它似乎出现在今年年初和去年年底，但它还没有出现。我们相信可能不远了。这给了我们一个回顾，城市更新是一个伟大的轨道，但它还没有发展，需要关键变量，当关键变量出现时，将有许多机会。对于高河，十年后我们会投什么票？我们从来不投票给三好学生，但我们投票给后进生。你为什么投票给成绩不佳的人？因为资产的价值会更低，但它必须有潜力。它必须是一个好城市，一线城市，1.5线城市，二线城市，永远不要去四线城市，核心区。如果一个非常好的资产的价值太贵，并且租金和价格颠倒，这时，我们需要找到潜力。你有能力发挥这种潜力吗？当然，最好是找到运营商，一起做，而不是用资金。这样，现金流得到改善，并最终通过证券化市场实现，从而产生收益，这种业务闭环就形成了。