楼市现拐点 本地地产股承压

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经历了2018年的低迷之后，香港房地产市场似乎在2019年迎来了一个拐点。但是好时光并没有持续很久，数据从6月份开始再次下降。根据香港土地注册处的资料，自今年6月以来，香港的物业市场交易量持续下降。与五月份登记的10，353宗物业交易比较，六月份只有6，211宗物业买卖合约，而七月份则有6，380宗物业买卖合约。风能数据显示，自6月份以来，香港房地产的主要股票大幅下跌，几乎都是同期表现不佳的恒生指数。该机构预计，香港房地产市场的价格在今年下半年可能会继续走高，但交易仍难以转为繁荣，房地产股票在短期内将继续承压。

自2018年7月以来，香港房地产市场已经走出了两条下行曲线。根据香港土地注册处的数据，香港住宅市场从2018年7月开始下滑。截至2018年12月，香港的住宅销量仅为2060套，比6月份6713套的峰值低69.3%。自今年年初以来，香港的房地产销售合同已连续四个月上涨，并在6月份突然停止。五月份，香港登记的物业交易总数约为10，353宗，创下过去七年的新高。然而，自6月份以来，香港房地产市场经历了下跌。在6月和7月，只有6211份销售合同和6380份销售合同，分别下降了32.9%和24.6%。此外，根据香港中原地产的数据，今年7月，香港十大蓝筹屋苑共有169份二手买卖合约，总值14.32亿港元，较6月份的189宗及17.6亿港元分别下跌10.6%及18.6%，创下6个月新低。蓝筹屋的交易表现一般被视为香港物业市场繁荣的重要参考指标。

香港楼市的调整不仅出现在住宅区，也出现在写字楼和零售物业。根据莱坊的数据，九龙甲级写字楼市场的租赁气氛在6月份放缓，成交量逐月下降约30%。东九龙的大部分租赁交易面积不到3000平方英尺，市场人气低迷。

房地产市场的低迷也直接反映在香港本地地产股的股价上。在二级市场，香港本地房地产股票最近大幅下跌。根据风能数据，截至上周五收盘，新鸿基地产在7月和8月分别下跌4.23%和11.74%；长河下跌4.35%和7.74%；九仓地产分别下跌9.72%和10.66%；恒基地产分别下跌5.34%和6.63%；新世界发展分别下降了9.17%和12.88%。同期上述股票的跌幅大于恒生指数。

长江实业投资总监郭表示，美联储今年将有机会再次降息，这对香港房地产市场来说确实是“好消息”。中原集团董事长兼总裁石永清表示，作为过去量化宽松政策的受益者，一些投资者仍愿意将资金投资于房地产市场。因此，预计香港的物业价格将挣扎在高位，并缓慢调整。预计今年下半年将会下跌，但大幅下跌并不容易。

一家名为莱坊(Knight Frank)的研究机构早前曾分析香港楼价与恒生指数的关系，结果发现普通住宅楼宇的楼价走势跟随恒生指数，但已落后3个月。数据显示，今年5月，恒生指数单月下跌近10%。此外，自7月和8月以来，恒生指数也分别下跌逾2%和6%。因此，该机构预计，一般住宅物业价格将会相应调整。此外，在不确定的整体环境的影响下，骑士弗兰克预计其零售业务表现将保持疲弱。预计今年高档商铺租金将下降5%-10%，而商场租金将保持相对稳定。

高盛(Goldman Sachs)最近发布的一份报告称，预计香港房地产市场将呈现震荡走势，未来住宅价格将保持在较高水平，但交易量将会减少。高盛(Goldman Sachs)估计，今年香港住宅价格将大致持平，并将在今年下半年放缓；与此同时，预计2020年和2021年的住宅价格将每年上涨3%。高盛(Goldman Sachs)估计，今年香港的写字楼租金将保持不变，预计2020年和2021年分别同比下降5%和3%(此前预计同比上升2%至3%)。与此同时，高盛还下调了新鸿基地产、长江集团、新世界发展、太古地产、嘉汉地产和九仓地产的目标价。