叶檀财经：这座没存在感的城市涨幅居然全国第二！

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2018年3月5日，我们关注了菏泽，山东一座存在感很低的城市。

一个人口众多、经济规模小的城市。

菏泽，作为2017年中国大棚改造的第一大城市，成为叶檀财经的头条新闻。当时，文章的标题是，“今天，房地产市场在2018年没有改变！这个与四个省接壤的人口众多的城市将继续成为无形的房地产冠军？”.

自2016年以来，菏泽已启动大棚改革，完成大棚改革62000个；2017年，工棚改造变得异常火爆，涉及182，000户家庭和近700，000人。计划改造3092万平方米，相当于推倒一座拥有100万人口的城市。

2019年，山东省的另一个城市飞速发展，接过了菏泽的接力棒。

它也是一个人口大城市，一个经济小城市和临沂。

同样的逻辑，同样的套路，让临沂的房价也坐上了火箭。

根据二手房价格上涨70%和租金上涨30%的权重，2019年上半年，临沂市的综合涨幅位居全国第二，仅次于南昌；二手房排名第三，仅次于南昌和遵义。

(制图:叶檀金融数据来源:鱼台数据)

太热了！土地供应被切断，房屋库存只够出售1.63个月

在过去的三年里，临沂的房价涨幅最大。

根据世界银行2018年临沂房地产市场报告，2016年临沂市商品房平均成交价格为5438元/平方米，同比增长7.26%；2017年平均成交价格接近7000元/平方米；2018年，平均交易价格飙升至8080元/平方米，同比增长21%。

临沂的土地供应一直在减少。

隔壁的菏泽，作为一个棚子，变成了一个大城市，依靠货币化安置。居民以3-4倍的杠杆进入市场，购买了一套以上的新房，从而推高了菏泽的房价。

临沂从源头做起，直接减少了土地供应。住房企业不得不为土地支付高价。

2011年至2014年，临沂市土地供应和交易量略有波动，并保持在较高水平。2015年，土地供应量突然下降，不到上一年的一半，土地周转量下降了四分之三，2016年略有增加。2017年和2018年，土地供应再次开始持续下降。

近三年来，临沂市房价大幅上涨，土地供应减少是根本原因。房企缺少土地，住房供应减少，棚改是催化剂，2018年的库存是不可想象的。

根据方天霞的数据，截至2014年7月21日，临沂共有库存144，685台，上半年售出19，767台。根据当时的去污速度，去污周期长达43个月。

根据世界银行的统计，到2016年，全年住宅存量为222.66万平方米，下降了25.24%，净化周期缩短到5个月，大幅下降。

2017年，该市住宅库存为101.32万平方米，同比下降50.28%，净化周期缩短至0.85个月。

临沂的住宅库存很匆忙！

2018年，库存再次降至903，000平方米，同比下降10.5%，去污周期仅为1.63个月。

这房子只能卖不到两个月？这是一个可怕的景象，表明房价将再次上涨。保利、新城、碧桂园、中梁、恒大、荣盛、中南、万科等知名房地产企业。当年，临沂就像竞争进入菏泽一样，而土地拍卖市场的底价已经上涨。

2016年，临沂市居住用地平均交易价格为2890元/平方米，同比增长34.37%。

2017年，住宅交易的底价相当于2815元/平方米，似乎有所下降。事实上，郊区土地降低了整体平均价格，而主要城市地区则大幅上涨。北城新区甚至出售了底价超过1万元/平方米的地块。

2018年，宅基地平均价格上涨至5139元/平方米，同比上涨81.79%。

截至2019年7月，临沂市共有27宗住宅用地交易，交易总面积较2018年同期减少52.8万平方米，但交易金额增加近43亿元。典型成交量下降，土地供不应求，尤其是优质住宅用地难以找到。

面粉价格上涨带动面包价格上涨。

流行盘子的平均价格已经超过10，000英镑，甚至连售楼处都卖出去了

2019年上半年临沂楼市有多热？先看这两个笑话:

开发商的地区公司必须承担每月的任务。看到山东几个城市都很郁闷，临沂一个人脱颖而出。因此，临沂的项目负责人承担了很重的责任，但是临沂的项目当月就卖完了货，所以他咬牙切齿地把售楼处卖了。

这种大规模的房地产项目一般不容易销售，但它一上市就在售楼处销售。原本计划是2000万元，但没想到一下子卖了3000多万元。

同一家公司在6月份再次将注意力集中在临沂，以便承担半年度任务。仍然没有房子出售。最后，一座建筑被建造得又硬又硬，总共有60栋房子。结果，400多组顾客来到现场，他们开始直接抢劫。据说在沙盘的外围增加了两个栅栏，但它们仍然被压碎了。也有努力抢房子的顾客。

不用说，结果直接售完了，连底层都卖光了。

端子台是真实房价的镜子。

根据中国住房价格网7月份的数据，临沂市岚山、河东、罗庄、费县、沂南、沂水等区县的二手房价格正在上涨。岚山区二手房同比增长43.99%，环比增长7.11%，居临沂市各区之首，均价达到11539元/平方米。

(资料来源:鱼台数据)

假设有一个檀香在临沂工作，他在2018年夏天在当地买了一套房子。精装修的标准是7000到8000元/平方米。2019年夏天，人民币基本上突破了1万元大关。

以前，临沂的投资者去青岛和济南买房，但现在他们回到临沂买房。还有很多在县城工作的周边居民，他们也去市区买房子。

2019年5月，中南以每平方米8292元的底价赢得南方地块后，临沂楼市继续火爆。很多人认为房价会和济南、青岛的郊区相比，在未来的一年里会上升到2万元/平方米的水平。这很疯狂吗？

中南征地后不久，5月底，北城新区卢中南宓尚项目开盘，房价均价18700元/平方米，开盘后就卖光了，大家都没脾气。

6月30日，位于山东省中南部的上虞大厦以平均每平方米16000元的价格增加了一套新的高层建筑，并在开盘时销售一空。3月底前，该楼高层住宅均价为13000元/平方米，仅3个月内，均价就上涨了3000元/平方米。

临沂人有多富有？一方证实，小商品行业有句谚语，南方有义务，北方有临沂。

临沂街上的豪华车不比济南和青岛少。这被称为本地奢侈品。临沂市比较富裕，有很多有钱的个体户。

当地的平均工资不高，但有许多个体老板做各种小生意。

据有关部门统计，早在2017年6月，临沂的汽车数量就超过了200万辆，在全国排名第23位，在全省排名第3位，仅次于青岛和潍坊。

强调三四线城市窗口时期已经过去

我们一再强调，2019年将是房地产企业在新的一线、回报中加强二线的一年。

当房地产市场进入白银时代，房地产企业在缺乏融资和优质地块的情况下退出了三、四线，并在回报中深入培育了大本营、最熟悉的业务和最熟悉的区域。

近五年来，临沂最大的亮点是建立中国最大的商业物流市场，向物流、商贸等第三产业转型，促进产业升级。

菏泽和临沂最后一波房价上涨主要是靠房改。棚子换了，供不应求。当地的房地产市场有一个大约2年的销售期空窗口期，房价是一样的房东齐飞。

从2019年下半年开始，窗口期结束了，只有快速消化剩下的建筑，它才是安全的。临沂的房地产市场只会变得更加分化，主要城市上升，其他高的地方徘徊。

2019年4月，自然资源部下发通知，制定并实施2019年居住用地五类控制目标。其中，如果消化周期超过36个月，应停止土地供应；6个月以内，要大幅度增加和加快土地供应。

如果棚改放缓，土地供应增加，两个支柱被收回，狂热立刻冷却。