易小迪的另一只“兔子”

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阳光100董事会主席易小弟

乐居金融林振兴来自北京

在“卖与卖”之后，阳光100最近卷土重来，开始了新一轮的“买买”。

9月20日，阳光100宣布高调投资热河谷，这是一个环绕北京的文化旅游项目，并启动了其文化旅游房地产业务。三天后，它将目光投向了喜马拉雅项目，这是三大内部产品之一。

9月23日，阳光100(02608.hk)宣布将以4.41亿元的价格收购雅戈尔和弘毅持有的天津阳光100天塔喜玛拉雅项目80%的股权，收购完成后，阳光100将持有该项目100%的股权。

专注于非住宅市场的易小迪有一套买卖之间的方法。它出售项目以提取资金，并专注于改变路线。

“卖与卖”的逻辑

今年以来，这一老式的房地产企业被“卖项目、输血”等负面消息所吞没，其现金流状况一度引起市场关注。4月，阳光100先后将重庆和清远的两个项目出售给融创中国和凯撒；8月，公司将东莞工业园区的土地从襄城转让给控股，三个项目的资金约为65亿元。

流动性问题背后是近年来阳光100的转型策略。阳光100高管表示，出售土地不是负面消息，而是企业转型的表现。一方面，它可以快速提取资金和减少债务，另一方面，它有利于轻装旅行和专注于改变轨道。今年，该公司出售的项目价值将达到100亿元。

在2019年的中期会议上，易小迪进行了反思。他认为，公司面临的困难和压力来自于总是想同时抓两只兔子，总是想做好转型和新产品线，不想放弃主流市场的传统发展。他的内在要求是坚定地离开主流住宅房地产市场，下定决心把全部精力投入到创新的产品线中。

该行业追求的是破纪录的销售数字和未来的规模扩张。易小弟强调的不是规模。他并不热衷于参与数字游戏，而是成就了公司多年来的业务转型。

目前，阳光100已经形成了“1+3”的产品战略，其中“1”侧重于年轻的知识精英和中产阶级目标客户，“3”侧重于共享服务公寓(喜马拉雅)、文化街区(凤凰街)和复合社区(阿尔勒)。

值得注意的是，喜玛拉雅公寓已经成为阳光100新的业务增长点，给它带来了一定规模的市场效益。根据半年度报告，今年上半年，喜玛拉雅五个项目的合同销售额为3.83亿元，平均售价为每平方米2.2万元。这一次，收回天津项目的全部股份无疑是最好的例子。

根据阳光100的管理，目前的预售情况和前景是好的，持有天津阳光100天塔喜玛拉雅项目符合公司的战略，有利于公司品牌的推广和利润的增加。据嘉里统计，今年1-8月，天塔喜玛拉雅实现营业额5.35亿元，居天津公寓项目第二位。

《大年吕雯经》

除了喜玛拉雅、文化街区和复合社区三条产品线外，易小迪还有新的触角，他想把文化旅游产品作为公司的主要产品线，并把它作为公司的长期战略。

延长至9月20日，阳光100加快承德观轩文化旅游产品线升级，推出文化旅游地产业务，也是为了更好地服务新的轨道，聚焦非住宅市场。同一天，易小迪因在Xi无法出席会议，被移交给丁公副主席出席会议。

事实上，阳光100有着开发文化旅游地产的悠久历史。早在2003年，它就在桂林阳朔开发了新西街项目。2015年，阳光100开始从一个传统的住宅开发商转型为一个街区综合体和服务式公寓，然后相继开发并投入运营十多个商业街区综合体。

截至6月30日，阳光100拥有土地储备1284万平方米，位于京津冀、温州、无锡、xi、武汉、沈阳等地区，包括一批适合开发文化旅游房地产的土地资源。

这次接管的热河谷由皮卡地球幸福集团的创始人丁力亲自经营。

丁力本人有敏锐的洞察力，善于用创造力和情感与市场沟通，因此他被称为房地产营销教父。“先生的湖”是他的著名作品，听起来不像是一个房地产的名字，但它在那个时代引起了巨大的波澜，三年内累计销售额超过40亿。

40岁的中年危机后，丁力也开始“转型”，从“名不虚传”到“名不虚传”，并先后开发了长河饮马川和热河谷项目。他彻底颠覆了以前对营销的定义，认为“产品是最好的营销，没有好的产品，没有坚实的内容，营销教父不能卖房子。”

“做内容”是丁力和易小笛之间的共鸣。尽管热河谷和阳光100的三条主要产品线在形式上有所不同，但有一个共同点，那就是文化内涵。

此外，易小迪认为转型的难点在于升级，运营和服务是最大的专业门槛。他在热河谷创建了一个全新的价值链，赋予房地产以运营权，而不是提供简单的物业管理和度假服务，并引入了柴米多农场、隐藏山居酒店和森之谷温泉等设施，重点关注城市居民的“反城市化”需求。

不可忽视的是，文化旅游项目前期的资金需求相对较高，后期的回报周期也相对较长。没有大量的资金支持，短期内难以顺利转型，甚至拖累财务业绩。