叶檀财经：全都在跌 就它们涨！楼市 大逆转？！

本篇文章3035字，读完约8分钟

在本地，差异化仍在继续！

8月份，楼市发生了惊人的变化，三、四号线突然遭到反击，一、二号线迅速下跌；9月份，楼市分化继续，三四线依然强劲，一二线继续低迷！

根据上海亿居房地产研究所的数据，2019年9月上半月，全国楼市不再是金九，新房成交量较8月同期下降了7%。

从分裂的角度看，导致全国房地产市场下滑的不是第三条和第四条线，而是房地产市场的大白马——第一条和第二条线。

根据易居研究所的数据，9月初，四个一线城市新建商品住宅的交易面积比上个月下降了7%；16个二线城市环比下降8%;然而，15个四线城市的交易面积降幅最小，只有3%的小幅下降。

没想到！房地产市场的大逆转！上帝反击！

一两行，真的关掉了！

8月25日，叶檀先生亲自到第一线进行现场调查。上海几个楼盘的二手房价格下跌了近20%。在上海考察之前，叶檀先生在北京也经历过类似的情况，二手房价格实际上正在下跌。

除了北京和上海，广州的情况并不乐观。

根据广州链家研究所的数据，8月份，广州二手房交易量比7月份下降了12%。交易价格已经下跌了4个月，是今年的最低水平！

9月，一线城市的衰落没有改变。

根据中原地产的数据，截至9月17日，北京二手房成交量同比下降44.51%，环比下降7.42%。

据《中国证券报》报道，北京有很多二手房。为了突出出售的房屋，许多房屋甚至被贴上“出售”的标签。

第一条线关闭，第二条线也变冷。

2019年，苏州被认为是楼市最热的城市。

从八月开始，天气正式由热变冷。

据嘉里苏州统计，2019年8月，苏州(含吴江)商品住宅平均成交价格环比下降14%。

9月，苏州楼市出现了新局面。房地产市场的低迷甚至导致开发商放弃购买苏州的土地。

据澎湃新闻报道，9月18日，苏州土地市场经历了2019年的首次拍卖。

第一和第二条线并不乐观，第三和第四条线实际上是一幅不同的画面。

《难以置信！全错了！房地产市场的变化超乎想象！”一旦分析:

8月份，第三个四线城市的成交量逆势上升，增幅明显！

在不同等级的城市中，二手房在8月份发生了变化，三个四线城市明显上升

9月，三个四线城市的数据仍然引人注目。

根据诸葛的房屋搜索数据，二手房市场的平均价格在9月的最近一周表现不一，一线城市小幅上涨，三个四线城市持续上涨，二线城市持续下跌。

其中，一线城市二手房市场平均价格为59866元/平方米，比上个月小幅上涨0.05%，一线城市二手房市场平均价格略有波动并趋于稳定；二线城市的平均市场价格为17903元/平方米，比上个月下降了0.41%，且降幅扩大，连续五周下降；第三，四线城市的平均市场价格为11496元/平方米，比上个月上涨0.11%。

“水龙头”收紧了第三和第四条线，但它还能反击吗？

自7月份以来，自信托开始以来，银行一直在继续传递和发行债券，而对房地产市场资金的严格控制在历史上是罕见的。

7月份之后，资金被严格控制和分散，从房地产企业到个人，所有渠道都被封锁，这是非常严格的。

以首个可控的房地产信托融资为例，2019年前两个季度，房地产信托融资取得长足发展，余额比率达到八年来的最高水平，新增融资比率创历史新高。

截至2019年前两个季度，

7月份，房地产信托明显收紧。

根据用益物权信托的数据，7月份，68家信托公司共发行了323种房地产集合信托产品，规模只有655.8亿元，比6月份的605种房地产集合信托产品规模1084.51亿元少46.6%，规模低40%。

8月份，房地产信托基金在7月份大幅缩水，然后进一步下跌。融资规模比7月份下降了近40%，剩下402亿元。

九月，悲伤的提醒还在继续。

从9月9日到15日，房地产信托的筹资规模急剧下降，仅筹集到8.5亿元，比上个月下降了近90%。

9月20日，央行降息，只调整了一年期贷款利率，并选择维持新的抵押贷款利率锚——五年期贷款利率。

这个信号非常明显，降息是可以的，但房地产市场是不可能的。

从表面上看，房地产市场的资金是如此紧张，第三条线和第四条线应该与第一条线和第二条线一起进退，所以问题来了。为什么第三和第四行从八月开始突出？！

据观察，三、四级房地产市场的异常现象主要有以下原因:

首先，我们应该不对称地提高利率，第三条线和第四条线应该是独立的。

综合主要新闻来源，以及荣360发布的月度和不定期数据，我们发现，一、二线城市的大部分城市都出现了抵押贷款利率上升。

例如，苏州已超过6%，成为抵押贷款利率最高的城市。

在三、四线城市及以下，不仅有罕见的声音，而且抵押贷款利率也有所上升。相反，许多地方都给予购房补贴，并放宽了边际政策。

据《九江新闻》9月20日报道，九江企业首次引进人才购房，最高补贴3万元；

据网易新闻9月12日报道，连云港市财政补贴鼓励农民购买本市90多套住房，并按购买价格的1.2%给予奖励；

9月10日，湖南省临澧县临澧广播电视台发布九项建议，进一步促进房地产稳定健康发展，放宽首套房认定条件，实施购房货币补贴。

第二，资金受到严格控制，第三、第四条线有办法缓解。

当房地产市场基金在7月份开始受到严格控制时，四线城市有一个“额外接口”来引入资金，这被称为特殊债务。

在过去的历史中，约70%的特殊债务被用于棚改和土壤储存等项目。

据机构统计，2019年前7个月，80%的特种债券已经使用完毕，8月份的发行速度进一步加快，单月发行特种债券近3200亿元，比7月份增加200亿元。

就规模而言，8月份的发行量仅次于3月份的小阳春楼市和6月份的拟增加专项债券投资。

据《证券日报》报道，8月份，河南等地的特种债券甚至提前完成了年度发行任务。

8月份发行特种债券的规模与小阳春相当。与此同时，8月份，房地产市场突然出现。毫无疑问，这种逻辑对应非常明显。

第三，超级文件的影响可能出乎意料。

2019年4月，国家发展和改革委员会发布了题为《2019年新型城镇化建设重点任务》的文件。现在它通常被称为超级文件。

在这份文件中，第一次提出，今后，除特大城市外，对定居的限制应完全放开。

过去的分析表明，从长远来看，这一举措肯定会让大城市和核心城市受益。

然而，现实中，在短期内，四线城市率先享受到了优惠，特别是在“三四线城市”优惠政策的引导下，农民在城市购房并给予补贴，这种效应进一步扩大。

8月和9月楼市的变化实在超乎想象，那么第三和第四大城市能否在未来继续领先？

答案很清楚，恐怕很难继续下去了！

原因也很简单。8月4日，国务院常务会议明确指出，作为三、四级房地产市场引擎的专项债务，从10月份起不应用于房地产项目。

考虑到2019年大部分省市已经发行了专项债务，这部分资金不能再成为三四线楼市的支柱。

此外，政策变量的边际效应正在减弱。如果城市的吸引力不足，从长远来看，很难打开对住房的需求。

当然，最重要的是，房地产市场的大环境依然严峻！

9月23日，官方媒体新华社《经济信息日报》发表了一篇题为《坚定不移地推动房地产市场回归“住而不投机”的理性回归》的专题评论文章。其中有一段值得大家考虑:

过去，中国的房价被认为会不合理地、刚性地上涨。然而，每当宏观金融政策出台时，大量市场参与者总是从“购买”的角度片面理解。有鉴于此，目前我们应该高度重视房地产市场的“自我放纵”，防止形成羊群效应。

重要的是要打破市长20年来对这栋楼的僵化预期，避免楼市的自我放纵，保持高度集中，防止房屋投机，防止房价飙升！