北京新房市场：千万级房源 售楼处门可罗雀仍不打折

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“在北京买一套新的小公寓不容易。该市六个区推出后，它将被出售和空.如果不打开，只有早期订购的客户才会错过。”一些房地产销售人员向《中国证券报》记者透露。

中秋节过后，《中国证券报》记者实地考察了北京的新建住宅市场，发现北京新建住宅市场的整体淘汰率不高。大量待售房产是将于2018年底出售的项目，其中三套以上的房子是主要的改善单元，而对于那些只需要买一套房子的人来说，数千万的总价远远落后。即使售楼处很拥挤，开发商也不会在价格上妥协。

只需要公寓依靠“退房”

目前，只有五、六套面积约85平方米的房子，都是顾客在空.“退房”初期购买的它可以成为一个“非一般”住宅，但首付款将在本月支付。大兴区庞各庄附近一处房产的销售人员告诉《中国证券报》记者。

据了解，该项目将于2018年认购。市场一开放，70-85平方米的小单元就卖完了，140多平方米的改良住宅单元的库存总是很高。最近，该楼盘推出了一些小户型特价房，吸引了许多买家前来观看。

鉴于"退房"的原因，该房地产的销售人员告诉《中国证券报》记者，客户只签了一份意向合同，并支付了约10万英镑的定金。当时项目的拆迁率不高，所以首付款时间也不太严格。意向合同签订后，这些客户可以按照正常程序自行解除合同，这样他们就有了这些“退房”房。

一些知情人士告诉《中国证券报》，他们只需要“退房”，而且大多数人都搬到了交通更便利的二手房。毕竟，郊区的新建筑并不完美，交通、医疗和教育都是明显的缺点。这也是目前比赛场馆淘汰率低的根本原因。

即使有“退房”现象，小公寓在北京仍然是稀缺资源。北京出售的大部分项目都是90多平方米的改良房，小单位普遍供不应求。

除大兴区外，虽然房山、门头沟、顺义、昌平等许多郊区都有“小二居室”出售，但开发商定义为“小二居室”的新住宅也从100-120平方米开始，而且大部分都是“非普通”住宅。

以房山区良乡附近的一处待售房产为例，该房产的开盘时间为2018年5月，目前仍“滞销”。在售房类型中，面积最小的“小二房”实际上是120多平方米的“两室两厅”。主流房型是180平方米-220平方米的复式或大平面。无论是第一套只是需要还是第二套有所改善，首付比例都超出了买家的承受能力。

数以千万计的房屋总价滞销，没有促销

相比之下，东城、西城、海淀、朝阳、石景山、丰台等主城区符合条件的“小单元”基本消失。总房价在1000万以上的新房已经成为这些地区的主流。

值得注意的是，一位《中国证券报》记者走访发现，尽管这些“千万”级住宅项目滞销，但绝大多数开发商在价格上“不妥协，不促销”。

"海淀区基本上没有800万元以下的新房."海淀清河附近一处房产的销售人员告诉《中国证券报》，在“金九银十”期间没有促销活动。如果首付时间快，你可以向公司申请小额节日礼物。

《中国证券报》记者了解到，自2018年上半年推出以来，该房地产的平均价格一直保持在7.5万元/平方米左右。到目前为止，120 -220平方米的公寓和楼层是现成的，这是严重滞销。参观期间，销售人员无动于衷，销售办公室空无一人。

“这个项目不能卖完，所以我们不会换地方继续卖。自从这个项目开始以来，一直没有降价。毕竟，海淀和西城主要集中在学区住房项目上。开发商拿地不容易，将来会越来越少。”销售人员告诉记者。

《中国证券报》记者走访发现，“真金白银”的大规模推广在今年的北京市场并不常见。大多数房企只在“金九”期间开展扔金蛋、赠送节日礼物等活动。以一线房地产企业为例，9月份的促销奖品是电饭锅等日用品。

一些有促销活动的房产几乎没有折扣。以石景山石门路附近一线开发商出售的房地产为例。目前，开发商的优惠力度仅为7天内首付款的99%。

折扣销售或年末销售

中原地产首席分析师张大伟表示，最近进入北京市场的限制竞争房位置相对较好，除了五环路的几个项目，但随着大量郊区项目进入市场，预计限制竞争房的问题仍然很大。

自2017年以来，大多数热点城市的房地产市场已经完全受到价格限制，房地产市场也不再分为旺季。随着青龙湖和北京其他地方成千上万台电视机的大量供应，很可能会引发价格战。

鉴于打折时间，很多业内人士预测，今年的“金九银十”很冷，一线城市的房地产开发商几乎没有打折，促销时间可能会推迟到年底，因为当时房地产企业普遍开展了财务报告冲刺。

根据中原地产研究中心的统计，截至2019年9月17日，北京已有1640套新住宅签约，环比和同比均有增长。北京房地产市场供应井喷，有限的竞争室积压近20000套。与2018年同期的5万套相比，北京新住宅市场的库存增加了1.7万套。

面对如此庞大的库存，大多数房地产开发商并没有在“金九银十”促销，这主要与前一个8月的销售热潮有关。根据8月份的销售数据，大多数房企在淡季并不疲软。虽然高端房地产企业的销售增速有所放缓，但同比和季度环比增长的绝对值仍然相对较大。此外，除了8月份万科新增的28个开发项目外，大多数房企都放缓了下半年的征地计划。

一家大型国有房地产企业的一位高管告诉记者，近年来，受房地产政策调控的影响，“开发商习惯于把下半年的商品价值看得很重，这是由行业发展速度和行业规律决定的。”在房地产行业，只有极少数的房地产企业能够有意识地顺利供货，这使得每个季度的销售看起来更加统一。对于大多数二、三线房地产企业来说，下半年是推货的重点，而不是9月和10月。

一家中型房地产集团总裁告诉记者，为了避免与一线房地产企业的“价格战”，许多中小开发商将淡化“金九银十”的营销联动和策划。“在‘黄金九月和白银十月’期间，我们的销售人员必须满足客户需求，但我们不会在价格上妥协。”