招商蛇口“让地” 大金主平安进场

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宜昌乐居金融林振兴

当房地产龙头企业加大收购土地的力度时，招商局蛇口似乎在“反其道而行之”，今年7月，该公司数次将项目股票上市，试图引进外国援助。两个月后，它终于等到了中国的金字招牌——平安。

9月6日，据北京产权交易所披露，招商局蛇口(宜昌)房地产有限公司将49%的股权转让给深圳市创庭企业管理有限公司(以下简称“深圳创庭”)，募集资金不低于人民币5.85亿元。

同日，招商蛇口的子公司太仓赵信房地产有限公司也被出售。通过增资引入江苏五羊房地产有限公司和深圳昭平宏宇投资中心(以下简称“昭平宏宇”)，分别转让30%和19.9%的股权，共募集资金2.99亿元。

在没有明显偿债压力的背景下，招商局蛇口转让项目股权的真正原因是什么？这一波频繁的项目转让会对其他房地产企业产生扩散性影响吗？这也值得探索。

具体而言，招商局蛇口(宜昌)房地产有限公司成立于2018年7月10日，注册资本6.05亿元，是招商局蛇口的子公司。截至今年5月底，公司资产总额为12.38亿元，负债总额为12.38亿元，所有者权益为-18.37万元，营业收入尚未实现。

另一家上市公司是太仓赵信房地产有限公司，注册资本为人民币3000万元，由招商局蛇口全资拥有。根据最新的财务数据，公司的营业收入为0元，利润总额为-502，500元，负债总额为6.71亿元，资产总额为9.71亿元，收入为2.99亿元。

这两家项目公司分别在湖北宜昌和江苏太仓拥有地块，但为什么招商局蛇口如此频繁地出售三线和四线地区的项目股份？

招商局蛇口的说辞特别简单。宜昌房地产转让股权用于项目地块的开发建设，偿还公司部分股东贷款，补充营运资金；太仓为了扩大公司的业务规模，招聘新产品。

需要注意的是，2018年，招商局蛇口首次进入宜昌。去年6月，该公司以10.6亿元的总价、2621.35元/平方米的底价和16.91%的溢价，中标易图网瓜(2018)17号地块。。

同样在去年，与之前专注于一线和二线城市的战略相比，招商局蛇口陷入困境，增加了三线和四线市场的土地储备规模，并通过土地收购进入福州、南昌、湛江、徐州、温州、宜昌等城市。

事实上，正如新城控股高级副总裁欧阳杰所说:“2018年，如果房企需要规模，就不能只停留在一二线城市，放弃三四线城市就意味着放弃业绩增长。”但是，招商局蛇口的三四线布局战略真的能达到预期目标吗？

2019年，随着房改货币化政策的调整，四线城市房地产市场面临降温压力。一些专家认为，绝大多数四线城市存在人口净流出，其房价不受人口和经济的支撑，盲目投资可能使企业面临风险。

从去年征地到现在，招商局蛇口对三四线城市的市场判断也相应发生了变化。它调整了战略，选择放弃对旧金山四层城市项目的100%控制权。

中国企业资本联盟副主席白文喜表示:“招商局蛇口三、四号线项目股权转让不是因为资金压力，而是三个四线城市市场判断的变化。出于对三四线城市市场前景的不乐观，有必要尽快从三四线城市撤出投资，向一、二线城市投资，以达到土地储备调整的目的。”

有趣的是，这两个项目的新股东都是中国平安。根据企业调查，深圳创庭的实际控制人是中国平安，持股比例为24.50%，为蔡威法人；昭平宏宇是国务院有限合伙企业，平安控股38.60%。

招商局蛇口以资金实力引进平安，将项目的预期利润转移给出资方，实现了从难看的项目公司撤出投资。白文喜进一步认为，“现在有钱的机构不多，银行资本曲线进入房地产市场受到各种严格的限制，所以平安是一个不错的投资者。”但对合作伙伴的信用要求更高，财务稳定、能承担一定风险的中央企业成为平安的最佳合作伙伴。”

但是为什么蛇口，一个商人，不出售超过50%的股份？事实上，为了保证企业合并报表后的销售规模，它继续采取51%的股权比例转让城市项目公司。

一方面，它可以实现土地储备的战略转移，另一方面，它可以在不牺牲企业规模的情况下一举两得。

今年上半年，蛇口招商局的营业收入和净利润都出现了下降。根据年中报告数据，招商局蛇口营业收入为166.87亿元，同比下降20.49%；上市公司股东应占净利润48.98亿元，同比下降31.17%。

根据最新的销售数据，今年前八个月，蛇口招商局累计签约销售额达到1385.83亿元，完成全年2000亿元目标的69%。如今，招商局蛇口及时调整其区域战略布局以应对市场变化，或许是为了更好地实现其总体目标。