长沙“反炒房”又放大招 明确平均利润率6%8%

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12月11日，长沙市发展和改革委员会官方网站发布了《关于明确我市成本法商品住房价格构成的通知》(以下简称《通知》)，进一步加强商品住房价格管理，明确价格由“成本+利润+税收”三部分组成，平均利润率为6%-8%。《通知》自12月11日起实施。

2017年，长沙市发展和改革委员会发布了《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》，规定限价商品住房价格由成本加利润加税收组成，平均利润率为6%-8%。

市场认为该通知的发布是长沙市新建商品房限价政策的2.0版，限价房由限价房扩展到所有商品房。

限制价格，同时防止“避税”

根据《通知》的表述，新建商品房的成本主要由楼层价格、前期建设成本、房屋建筑安装成本、社区公共基础设施及附属公共配套设施、管理成本、销售成本、财务成本、行政费用和资金组成。利润是指商品房开发经营企业按规定计提的利润，平均利润率为6%-8%。税收按照国家税法和有关政策规定执行。

《通知》对不计入商品房价格的费用作了特别规定。赔偿金、违约金、滞纳金、罚款、经营性设施建设费、安装费和办公用房不得计入商品房价格。

这意味着房地产企业要想盈利，营销过程中的销售成本需要进一步控制。

“房地产企业通常会夸大成本。一方面，它是为了达到避税的目的。另一方面，成本膨胀也会增加定价。上述文件下发后，这两个方面可以得到有效控制。”一家上市公司的财务主管告诉《中国证券报》。

易居研究院智库中心研究部主任严跃进表示，限制利润的做法将有助于防止房企任意制造虚假高价和过度追求利润。对于一些成本过高的企业，如金融、营销等，自然难以获得高额利润，这将促使房地产企业积极进行科学的项目投资和交易。

中原地产首席分析师张大伟表示，通知中提到的政策属于限价范畴，目的是控制价格上涨。与简单的限价相比，限制利润率的方法更加复杂，动态指标也更多，而且空.的征地成本、建筑安装成本和配套成本将发生很大变化上述政策对早期低价收购土地的房企影响很大。

严跃进表示，从过去两年来看，这是地方政府在限价政策中控制地价的关键。利润率的控制是价格限制的创新。

一家上市房地产企业的高管向《中国证券报》(ID:xhzzb)表示，目前，房地产调控政策大致可分为五个层次:价格限制、购买限制、销售限制、贷款限制和业务限制。这五个层次监管的目的是不同的。其中，限购限贷是为了转移购房需求，将一、二线城市的购房者调整到三、四线城市，缓解热点城市房价上涨的压力。限售令打击了房地产投机者，大大减少了空投机性房地产投机的空间。限价可以在短时间内控制房价，从整体上降低房价。不管有什么样的限制，都会对房企的利润产生影响。

利润被压缩成一种普遍现象

根据中国银行国际证券研究报告，2019年前三季度，房地产行业上市公司母公司主营业务收入和净利润增长率分别为19.2%和9%，分别比2019年上半年低1.2个百分点和3.3个百分点。在利润率方面，该行业的整体毛利率和净利润分别为35.6%和10.3%，分别比2019年上半年下降1.1和1.5个百分点。

从表面上看，长沙市上述通知中规定的商品房项目平均利润率为6%-8%，低于2019年前三季度10.3%的整体利润率，相关房企的利润率可能会有所下降。但是，张大伟指出，6%-8%的利润率并不低，如果能够保证，对房地产企业来说是可以接受的。自2019年以来，长沙地区出售的土地主要是有限的，项目本身的利润有限。这次引入的6%-8%的利润是上限，下限没有保证。不能排除许多项目会像北京的有限竞争室一样陷入亏损。因此，6%-8%政策的可操作性有限。

很多业内人士指出，由于这项政策，房地产企业的净利润将不可避免地下降，不排除一些项目的净利润会下降到5%左右。然而，房地产企业开发的新项目往往分为第一、第二和第三阶段，某一阶段的净利润对房地产企业整体绩效的影响相对有限，尤其是大型房地产企业。

使定价更加科学

值得注意的是，这种做法在长沙已经出现在海南省。

2012年，海南省海口市发布了《海口市限价商品住房管理暂行办法》，指出限价商品住房的具体销售价格应根据项目用地土地出让价格、开发成本、建筑安装成本、税费和利润(不超过6%)等完整成本因素确定。同年，三亚市出台了《三亚市限价商品住房管理暂行办法》，明确规定了限价商品住房的建设模式、购买资格、监督管理等，并要求限价商品住房的利润不得超过建设成本的6%。

对此，严跃进表示，此类政策的出台实际上使相关住房产品的定价更加科学，这不仅保证了空房企的一定利润，也保证了房价的相对稳定。

张大伟表示，目前的调控政策都是微调的，房价上涨时收紧，房价下跌时放松。