大盘时代终结? 千亿市值超级小区难现

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《时代周刊》特约记者郭广刚

1991年，中国房地产刚刚进入市场化的萌芽阶段。广州克利福德新村的新房子第一次出售时，吸引了一些人拿着被子通宵排队。

如今，这个超级市场占地7500亩，建筑面积400万平方米，居住着20多万城市新移民，学校、医院和企业数十个，就像一个小镇。

20世纪90年代，超级市场的潮流起源于广州，并迅速席卷大陆。仅贵州就有几个住宅区，建筑面积超过400万平方米，而北京的天通苑和回龙观长期以来以拥有数十万人口和“沉睡之城”的昵称而闻名。

有趣的是，随着房价的几次上涨，如果我们从计算房价市值的角度来看这些大市场，许多社区的市值实际上超过了1000亿元大关，这意味着社区的市值超过了中国大多数县级行政单位的gdp规模。一些超级市场的市场价值甚至可以相当于一个地级市的年产值。

但是，量是巨大的，并且有许多问题。交通拥堵和配套设施缺乏一直是超市普遍存在的问题。然而，郊区这1000亿元的住宅区已经成为梦想进入大城市的新移民的首选，数百万年轻人的梦想也在这里开花结果。

广东:“八孔驴”开启市场时代

从中国房地产发展的历史来看，广东是一个先锋，是广东开启了市场时代。

就常住人口而言，广东是中国人口最多的省份。2019年，在中国31个省份的常住人口数据中，广东连续13年排名第一，常住人口约为1.1亿。新增人口如此之多，住房需求自然会增加，房地产市场将成为广东的常态。

如位于广州番禺区的克利福德新村、星河湾、华南碧桂园、广州雅居乐花园、锦绣香江花园、华南奥林匹克花园、华南新城、广地花园等，在广州被称为“八大金刚”，都是大市场。他们开创了“华南板块”的时代，并在全国闻名。

1991年冬天，广州克利福德新村(与“村”相同)首次挂牌出售。买家提前一天带着被子排队，两小时内就有500多栋别墅被抢购一空。这个社区的自然地理条件并不优越，但经过20年的发展，克利福德新村打破了“地段、地段、或地段”的传统教条。

现在，克利福德新村占地7500亩(5平方公里)，人口超过20万，就像一个县城。据2018年媒体报道，当时克利福德新村仍有约600亩土地，预计将有5年的开发期。其产品包括住宅、商业和办公楼。

这是广东历史上第一个超级市场。此后，克利福德地产在佛山和肇庆开发了多个大型市场，占地2000多英亩，以广州为中心，相当于中国南方的碧桂园。

碧桂园作为广东房地产的龙头之一，拥有1000多亩的大市场。以碧桂园凤凰城项目为例。2002年，广州碧桂园凤凰城项目竣工。这个位于增城的超级市场建筑面积为1332万平方米，是克利福德新屋的三倍多。如果按21000元/平方米的平均价格计算，市场价值接近2800亿元。

超市也出现在二线城市，如广东惠州，后面是罗浮山，南边是大亚湾，附近是深圳和香港。这是度假和休闲的好地方。在大亚湾、浔寮湾、双月湾等沿海地区，房地产项目也层出不穷。正是在这样的背景下，金融街浔寮湾应运而生。

据资料显示，浔寮湾金融街规划面积达4万亩，建筑面积达3000万平方米，是mainland China已知建筑面积最大的社区。如果按12000元/平方米计算，其市值将达到3600亿元，相当于上市公司美的集团和上海浦东发展银行(截至2019年年中)的市值。

在北京“沉睡的城市”中向北漂流的梦想

首都北京的超级市场时代始于世纪之交。

2001年，姜媛27岁。他在天通苑买了第一栋房子。拿到钥匙的那天晚上，他拿着一罐啤酒爬上新房子的屋顶，扯开嗓子，唱了一首《新长征路上的摇滚》。

那天晚上，在他左手边的第一阶段有一些灯光，在他右手边有一个黑暗的领域等待开发。

天通苑是北京的超级市场。如果说贵州和广东的超级市场比建筑面积更好的话，那么北京这个首都的市场以其人口而闻名。

天通苑位于北京东北部，毗邻回龙观，另一个大社区，被称为“田慧地区”。田慧地区总面积约63平方公里，常住人口近90万。它被称为“亚洲最大的社区”。

随着1998年住房分配制度的改革，北京开始建设经济适用房，回龙观被规划为拆迁安置区之一。1999年建成的100万平方米经济适用房中，70%位于回龙观；2000年后，回龙观及其邻近的天通苑又建起了更多的房子，大量的人在短时间内涌入这个地区。天通苑小区占地约8平方公里，规划建筑面积超过600万平方米。

回龙观社区毗邻天通苑，天通苑占地面积相同，人口数量相同。这个密集的建筑群曾经有一个不雅的昵称，沉睡的城市。

"回龙观只是我睡觉的地方."在回龙观生活了十多年的小茜说。2008年，小茜一家从朝阳搬到回龙观以东，这成为北京城市发展下人流的一个缩影。

田慧地区工业经济不发达，几乎没有办公楼，附近上班的居民比例很小，职业和居住之间存在严重的不平衡。

这些上班族中的大多数人每天通勤时间约为2小时或更长。当你一大早离开时，你很困，然后你可以在晚上回到你的住处。你太累了，没有时间娱乐和消费。

在一项网络评估中，天通苑被评为最不适合人类居住的社区；也有人评论说，这是一个带着北漂梦想的超级社区，存在严重的房屋租赁纠纷，社区治安差，出租房价格高。

然而，天通苑毕竟接纳了来自四面八方的人。有时人们离开北京有10，000个理由，但天通苑却留下了许多人。

贵州:超级市场的新样本

近年来，超大型市场的规模和占有率不断刷新，包括贵州最大的市场贵阳花果园。

据2019年初统计，华国园人口达到14.3万，总人口超过43万。此外，已有2万多家企业和商户入驻，日均人流增至100万人。

就建筑面积而言，华国苑小区拥有超过1800万平方米的巨大建筑面积，远远超过了著名的天通苑和克利福德新村项目。即使以9000元/平方米的价格，这个社区的市场价值也超过了1600亿元。

这是什么意思？根据最近发布的《中国县域经济发展报告(2019)》，国内生产总值超过1000亿元的城市只有8个，这意味着一个果园的市场价值已经相当于中国大多数县级行政单位的国内生产总值。12月6日收盘时，保利地产的市值还不到1800亿元，比花果园的市值高不了多少。

除了果园，还有遵义的保利未来城、贵阳的世纪城和未来方舟。这些社区的市场价值已经超过650亿元。

贵州许多地方的地价相对便宜。以省会贵阳为例。十多年前，城乡结合部的土地价格低廉，公共设施匮乏。房地产开发商占用了大片土地，不得不一起修建公共设施。

这不会降低开发商的利润水平。贵阳是一座多山的城市，土地宝贵，容积率高，与重庆相似。其他地方只能建一栋，贵阳甚至可以建三栋，收回了很多资金。

此外，如果一块土地开发了10个时期，就可以贷款，开放后可以吃10年。

贵阳的超级市场非常活跃，目前仍有几个超级市场在建设中:中天假日方舟，占地556万平方米，建筑面积1400万平方米；中国铁路生态城，占地2038万平方米，建筑面积1200万平方米；白金成大川占地面积533万平方米，建筑面积1600万平方米...

根据2018年中国房地产企业200强销售排名，除绿城、郑融、荣鑫、象升外，中国房地产企业前30名已进入贵阳，前10名房地产企业布局全面。

超级市场的未来:数量和质量的双重考虑

回顾全国的超级市场，建设时间基本上是90年代。当时，中国的房地产和福利分房体系逐渐瓦解，房地产行业和市场迅速发展。更重要的是，随着城市化进程的加快，大量人口涌入城市，住房需求大幅增加，使得老城区分散的开发无法满足市场需求。因此，开发商将注意力转向了郊区，通过创建大型社区来整合老城区和郊区，从而达到整合郊区土地资源的目的。

第二，是房企对征地的需求。拥有品牌和产业资源的住宅企业可以通过获得廉价的土地资源和后续的持续经营获得稳定的现金回报，从而在城市中进行土地、利润和发展模式的博弈。

据业内人士分析，超级市场是城市化进程下房地产实力的反映。适当的大型房地产规划有助于公共配套设施的建设和城市质量的提高，但大型超大型房地产也可能带来一些隐患。从现在起，配套设施不足、停车位短缺、人口复杂是几乎每个超市都存在的普遍问题。据报道，贵州果园是许多MLM黑帮的藏身之处。

北京的昵称“睡城”一直伴随着回龙观和天通苑。虽然昌平区近年来积极建设“双创”社区，吸引市中心的劳动人口回归，但工业环境的建立并不是一蹴而就的，田慧区“睡城”的帽子还需要时间摘掉。

交通问题也在一定程度上阻碍了这些超级市场的产业发展。

以田慧地区为例。超过一半的人选择私家车和公交车出行，但总体来看，田慧地区路网承载能力较弱，纵横向高速公路较少。此外，被京藏高速、京新高速、昌平线等轨道所包围，地面拥堵十分严重。

例如，由于西部靠近互联网产业中心中关村，田慧地区对西行交通有很大的需求。然而，由于京藏、新疆维吾尔自治区高速公路的拦截，成千上万从回龙观前往中关村和上地的部队不得不在新庄桥、北郊农场桥等几个节点集结。

这种情况也反映在广州克利福德新村的市场上。大多数居民是“钟摆族”，他们在广州工作，住在番禺。许多人被迫在番禺买房，因为他们无法承受老城区的高房价。他们每天都要往返于老城和番禺之间。他们高度依赖公共交通，对地铁的需求迫在眉睫。然而，广州地铁3号线和7号线在这里没有车站。

关于超级市场的讨论在中国从未停止过。超大型项目开发周期长，除了给生活带来不便外，还会导致资金回收周期长，影响经济效益，增加投资风险。这些都被房地产公司看到了。如今，随着城市发展的饱和和土地使用的加剧，超大型市场在一线城市再次出现的可能性非常小。然而，随着我国经济发展向高质量发展，对于房地产项目的开发，数量层次可能只是一个考虑标准，而房地产建设和规划的质量将越来越受到政府、房企和购房者的重视。