加租、坑客 住宅商办全渗透 深圳二房东怎成城市“黑光”

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租房是成千上万的建筑工人来到深圳的第一件事，也是他们在深圳生活和工作的重要基础。然而，近年来，房价的不断上涨和居高不下使他们在进退两难之间犹豫不决。根据乐友佳研究中心的数据，深圳的平均租赁价格在过去五年里稳步上升，从2014年的每平方米51元上升到2018年的每平方米70元，增幅为37%。

在高租金的背后，除了深圳不断增加的人口流入和住房供给的供需矛盾外，近年来大规模出现的“二房东”现象也成为一个巨大的驱动力。“二房东”在深圳城市住房市场扮演什么角色？如何解决“二房东”带来的住房供需矛盾？《证券时报》记者进行了一次访问，以找出原因。

参观:在住宅、办公和工业建筑中有隐藏的“二房东”

“我想很多刚来深圳找工作的人都被第二个房东欺负了。”文立(化名)笑着说，脸上流露出无奈。去年中专毕业后，文立从江西来到深圳，第一站来到深圳人才市场求职。“我和我的同学计划在人才市场附近找个地方住。我们选择了附近的天心村。那时，这是第二个房东为我们找到的房子。两室一厅是2800元。”然而，文立后来发现，同面积、同面积的房子，如果是房主直接租的，只需要2500元。然而，当时天心村很少有业主直接出租的房屋。文立认为他是被第二个房东“陷害”的。

所谓“二房东”是指承租人将租赁物再次分割出租以赚取租金差额的组织或个人，分为传统的二房东和专业经营组织。文立遇到的是一个私人第二房东。文立还告诉记者，这些二房东不仅有组织地提高了平均租金，还向房客收取昂贵的电费。更令人惊奇的是，第二房东家的电表转得也很快，一晚上要20千瓦时才能接通空，夏天一个月的电费高达数百美元。

像天心村和孙岗村这样的深圳城中村已经成为深圳“二房东”的重灾区。陈毅是第二个房东。2004年在深圳工作了几年后，他发现龙岗区南岭村有大量的农房，于是他在那里开始了二房东的生意。起初，他只是设法租房子。在过去的两年里，他开始收集房子并在装修后出租，成为第二房东的“升级版”。在不到一年的时间里，陈毅手头就有十多间套房。在征得房主同意后，他根据房子的结构进行了重建和出租。

陈毅介绍说，他租房后进行了改造，改造费用约为5万元，保守计算两年多后可以恢复原价。陈毅坦言，整体租金并不盈利，但分割租金更有利可图。通常，一套两居室公寓会被分成三个单间出租，每个单间的月租金约为1600元，而整个租金只有3000元左右，他从房主那里租的价格约为2800元。他认为，分房租房的目的是为了赚取更多的租金，但同时也满足了低收入群体的租房需求。

记者在现场看到，这些被“二房东”打包的农民房虽然也是带电梯的高层住宅，但由于建筑间距狭小，很多隔断间采光差，没有阳台。尽管如此，它仍然不能阻止房租上涨的速度。“如果房主想增加租金，我们也无能为力。深圳的低端租赁需求仍然很大。”陈毅说道。

“二房东”现象也出现在办公楼和工厂里。记者走访了福田、南山、罗湖的写字楼，发现一些专业的商务办公服务公司或个人提前租了几层写字楼，然后分成小单元转租赚取租金差价，甚至将租来的写字楼借给银行。在工业建筑中，这种现象也非常普遍。“近年来，一批二房东以高于市场的价格从业主手中租下工厂，对其进行改造，然后将工厂投入市场赚钱。”深圳一家制造企业的负责人黄告诉记者，自2010年以来，他的工厂一直在十堰工业园区运营。当时，月租金约为每平方米10元。虽然租金一路小幅上涨，但这是正常的市场行为。去年，当一些二房东进入公园时，月租金急剧上涨，超过了每平方米30元，泳池面积不得不增加。高力国际华南工业及工业地产服务部主任陈键锋告诉记者，“偷面积”现象在行业中相当普遍，即通过变相增加租赁面积、扩大分摊面积和减少使用面积，间接增加了第二房东的租金收入。

深圳CPPCC人叶亚丽指出了工业建筑中“二房东”现象的三个原因:

一是租赁市场双方信息不对称，企业很难知道房屋信息和工厂的实际租金价格，这为“二房东”转租、转租和涨价创造了条件；

第二，承租人的资格认证缺乏标准，缺乏相关的准入机制和审计标准，“二房东”进入门槛低，只能高价进入市场；

第三，由于工业园区的租赁经营缺乏监管，“二房东”通过缩短租赁期、虚报租赁面积、收取高额水电费以及在转租和分租过程中滥收费用等手段变相提高租金。

原因:政策诱导、监管缺失、供需失衡

"二房东现象是租赁业发展到一定阶段后非常普遍的现象."中国(深圳)综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松指出，虽然目前很多人妖魔化“二房东”，但这实际上是一种客观、正常的现象，是租赁市场发展到一定规模后的产物。

深圳的租赁需求有多大？事实上，因为深圳的人口主要是年轻人，所以出租房屋的比例和需要出租的人的比例在中国是最高的。据统计，深圳有高达78.2%的年轻人租房。据粗略估计，深圳的租赁市场超过1000亿元。

深圳市住房建设规划(2016-2020年)曾指出:“十三五”期间，预计全市住房总需求约为180万套，其中购房需求约为70.8万套，出租房需求约为109.2万套。谁是深圳最大的出租房供应商？据统计，深圳城中村出租屋约占出租屋总量的70%，是出租屋市场最重要的主体之一。这与深圳年轻人的租房意愿基本一致。乐友佳的研究报告显示，2018年，深圳90%的租房者选择了普通住房，只有9%的租房者选择了公寓。

城中村和普通商品房是深圳最重要的租房者，因此不难理解为什么“二房东”现象会在特定时期被舆论推到风口浪尖，甚至成为“千夫所指”。“二房东的出现不是不妥当，而是不规范，造成了诸如降价、加租和高差价等混乱现象。”丁松认为，作为正式开发商参与城市村庄的改造，然后将其作为一个整体打包出租是合法合理的。然而，在房价和租金都很高的深圳，一些个体二房东和经营不规范的小业主扰乱了市场的发展，影响了正常的租赁秩序，使许多租房者无法满足正常的租赁需求。这就是“二房东”成为众矢之的的原因。

诚然，第二个房东承包了一处房产进行装修，提供更好的服务和租赁产品，这必然会带来成本的增加，这也是合理的。然而，供应背后是否有相应的需求？从乐友佳的上述研究报告来看，似乎更多的租房者只想要普通住房。丁松认为，第二房东和长期租赁公寓在房子上市后都面临着价格发现的过程，可能存在供需矛盾。目前，似乎存在需求中断的问题。“在这一地区租房的人成本效益高，可以支付，但如果这些衡量因素发生变化，租房者可能不会支付。”丁松说。

“二房东”现象的催化剂是从国家到地方政府的“鼓励住房租赁市场的发展”，这使得机构和个人都有必要在政策支持下挤进这个市场。“两位房东已经看到了深圳的大租赁市场，他们也看到了基于深圳租金的差价。然而，问题在于缺乏监督，没有明确的供求背景。价格的迅速上涨使市场强烈抵制。”丁松认为，这可能需要供需双方在几年的市场博弈后找到价格的平衡点。

影响:拉高周围的价格会扰乱租赁秩序

“现在天心村两个房间的租金已经超过了3000元。即使是业主直接租用的物业，在参考了第二个业主的物业后，加租是不可避免的。”文立告诉记者，虽然房租已经很高了，但附近高层社区的两个房间的租金已经超过了5000元，所以他不得不继续住在城里的村子里。“像我们这样的制造业工人，如果租金比较低，即使工资比较低，他们还是可以通过的，但是现在房价和租金都涨了，但是工资还在，这真的有点可悲。”

从文立的寻租经验来看，不难发现第二房东确实在一定程度上提高了周边房屋的租金。陈毅的所作所为也证实了这一点。“附近有很多二房东，房子很容易租。我们得到的房子价格最高。”陈毅说道。这与长期出租公寓的做法完全一样。据记者了解，主要的长期租赁公寓平台也通过招标获得住房，这意味着第二房东的成本增加，租金被变相抬高并转嫁给租户。

一些房地产分析师指出，越来越多的资本已经进入租赁市场，将低端租赁住房升级到中高端。在这种情况下，租赁市场失去了它的连带消费，而是被推高了。因此，租赁关系和租赁价格都不稳定，影响了租赁市场的有序发展。“即使有大开发商的干预，租金价格的上涨仍将影响市场需求。”丁松说。

这种后果已经开始在办公市场形成。今年以来，许多互联网金融企业被查处或关闭，深圳buildings/きだよ/has办事处的高占用率引起了广泛关注。在福田中心区经营写字楼租赁业务的经理苏(音译)告诉记者:“虽然有些写字楼可以自给自足，但还是会被一些二房东租出去，然后再出租出去。一旦市场环境发生变化，手头就会有大量的办公楼。这些二房东不得不降低租金，提供更多类似的手段来延长免租期，并向优质大客户提供租金折扣等优惠政策，以换取更高的项目入住率，最终导致甲级写字楼市场的平均租金下降。”

在丁松看来，虽然有市场存在是合理的，但如果出现大量的不规范经营、快速的物价上涨和损害租户利益等问题，不可避免地会造成很大的负面影响。目前，人才流失和产业溢出都与房租和房价的快速上涨有关。“对于以年轻人为主的深圳来说，高租金是吸引更多年轻、高素质人才和产业进入的一大障碍。”但丁松表示，从长期来看，市场会因游戏而调整，因此他并不担心，但短期内仍会有价格冲击。

解决方案:稳定的租金政策相继出台。该行业希望尽快开展工作

深圳房租一路上涨的问题不仅让住户抱怨，也让深圳市人大和CPPCC议员看到了这一点。深圳成员叶亚丽在对深圳工业用地进行调研后发现，近十年来，深圳工业用地的出让数量和面积呈稳步下降趋势，租赁面积也持续下降。与此同时，工厂建筑的租金也在迅速上涨，在一些地区，租金每年上涨25%-30%。工业用地和住宅的供需矛盾十分突出，明显挤压了民营经济的发展。

在这方面，深圳也在打击工业建筑。2019年9月18日，深圳市政府发布了《关于规范工业房屋租赁市场稳定租赁价格的若干办法(试行)》。它规定工业用房原则上不得转租或分租；同意转租或分租的，应按规定或协议出租，转租人不得再转租；《办法》还提出了工业房屋租金指导价的发布制度，由主管部门编制发布。租金比最近一年发布的指导价高15%的人可能会受到面试和信用处罚。

“我希望相关措施能很快产生效果，否则我不得不开始计划把工厂搬到深圳周边。”黄经理表示，将公司迁至深圳是不得已之举，因为随着深圳工业的外溢，东莞等周边城市凭借其毗邻的地理优势成为最大的“买家”，工厂租金立即启动了增长模式。

在稳定普通住房租赁价格方面，深圳市住房和城乡建设局也于今年8月发布了《关于规范租赁市场、稳定住房租赁价格的意见》。一方面，《意见》建议增加住房供应；另一方面，禁止中介机构和房屋租赁企业通过自营融资或与其他机构合作，为租金违规和杠杆化提供产品和服务。此外，《意见》还指出，要加强房屋租赁市场秩序，严厉打击合同欺诈、霸王条款、哄抬租金、克扣押金、阻碍集体租房、欺行霸市、暴力驱逐房客等违法行为。为促进房屋租赁市场稳定健康发展，深圳市住房和城乡建设局还引导市场推出了中国首个租金稳定的商品房租赁试点项目——唐郎城广场西区。该房屋的租金上涨由政府监管，年租金增减按照首租定价原则确定，价格增减幅度不超过5%。

然而，房地产评论员朱洛基认为，目前的政策偏向于标准化，缺乏鼓励，特别是利用价格控制来管理工业用房，这在短期内可能不会产生什么效果。一旦长期实施，将打击供应商的供应热情，很难说它是否真的会给工业用房的实际租赁价格带来稳定。朱洛基建议，在稳定工业用房租赁价格方面，可以出台一些政策，鼓励工业用房业主对工业用房空房进行投资、翻新和维修，并迅速增加供应。如果有更多的供应，就没有必要控制价格。