中小房企“渡劫”：亟需上市输血 上市又怕崩盘

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它本应该是一个繁荣的地方，但现在却变成了一片废墟。

苏州工业园区谢塘板块联丰广场北侧，一座未完工的建筑像鱼骨一样卡在了市中心的咽喉处。这座未完工的建筑是一个钢筋混凝土的空壳，而建筑的周围区域是空楼，杂草深达膝盖。

联丰广场是苏州的黄金宝地，均价为3万元/平方米。距离项目1.4公里的新址荣创博运苑售价高达4万元/平方米。

为什么从来没有人接手过这个城市如此难看的“癣”？

苏州一位当地开发商表示，许多房地产企业资金短缺，因此他们不得不反复衡量干净的土地，更不用说接管烂尾楼了。

上述苏州开发商表示，该烂尾楼的原开发商高阳国际(gaoyang international)在项目完工前就出售了该项目，许多业主付了款，但无法入住。此外，该项目还涉及复杂的债务关系，迄今为止没有人敢碰它。

随着越来越多的项目被转移到货架上，今天的M&A房地产市场几乎已经成为买方市场，大型开发商对项目越来越挑剔。

这是由于房地产市场的监管继续向深度和广度发展，市场趋于平静。一度狂热的中小房企开始涌入渡劫，甚至一些区域性的小房企只拿出一些项目放在首位，售完之后基本上告别了这个行业。

过去，那些进来赚钱，主要从事非房地产业务的公司吐出他们的房地产业务，并转向返回作为他们的主要业务，或继续寻找新的商业概念。

根据中国法院文件网的数据，截至2019年11月25日，共有454家住房企业破产，而2018年破产的住房企业不到450家。

房地产，这个曾经炙手可热的产业，开始散发出难闻的气味。

放弃房地产业务

三力集团就是一个典型的例子。

新街口四字路口是南京的核心，三宝集团在这个路口拥有多处房产。

这是一家从电子产品大卖场起步的企业，现在业务多元化。三宝集团旗下拥有许多上市公司，如鸿图高科技(600122.sh)、南京新百(600682.sh)和富田科技(新三板837438)。

据《中国信用评级报告》显示，2018年以来，随着外部融资环境的收紧，三电集团的流动性储备面临考验，偿债压力日益突出。

财务报表显示，2018年南京新百的收入下降了24%，净利润为-8.86亿元；鸿图高科技营业收入下降5.56%，净利润9.58亿元。

目前，三宝集团2019年到期的h6三宝03、2019年7月7日到期的h6三宝03等几笔公司债券已实际违约，16三宝02、h7三宝也“无法足额还本付息”。

为了救自己，三宝集团弃车留帅。被遗弃的“汽车”在房地产行业首当其冲。

此前，有消息称，根据三宝集团董事长袁亚非的瘦身计划，宏图高科技地产的子公司南京元久在出售全部房产后退出了房地产业务；南京新百拥有五家房地产公司和两家商业公司，其股份已被大量质押。

一位来自南京房地产行业的人士告诉Prism，据他所知，出售三宝基本上是在建物业，很多都是自给自足的商业项目，所以他们公司对此兴趣不大。

很难摆脱已完成的财产，而新获得的地块可以在几分钟内放弃。

11月22日左右，浙江当地一家小型房屋公司批准了房地产，并收回了杭州萧山区瓜里镇的一片商业和住宅用地。

两个月前，瓜里地块被正式出售，仅在拍摄开始17分钟后，地块价格就达到峰值并上线。根据杭州新的土地拍卖规则，房屋企业开始竞标自持，经过58轮竞标，自持率锁定在41%。最终，该地块以3.77亿元的价格被浙江Pro房地产赢得。

荣信地产的一位高管告诉棱镜，瓜沥地区不是杭州的核心商业区。该地块已完成的物业需要长期持有，资金非常充裕。“万科和其他拥有丰富资本链和多样化形式的巨头仍能承受这一点。我同意像房地产这样的小型房地产企业负担不起。”

为了支持房地产，我们现在选择退休，之前支付的5853万元人民币的拍卖保证金打到了水漂。

此外，例如，圣伊尹将在2018年底前违约。截至2019年3月31日，该浙江房地产企业负债总额为202.55亿元，公司多个银行账户被冻结。

圣伊尹一直在销售项目中自救。

11月25日，伊尹股份宣布全资子公司宁波伊尹房地产开发有限公司计划以8.18亿元的交易对价将沈阳伊尹房地产剩余的50%股权转让给辽宁碧桂园。

ipo的关键战役

回想几年前，一大批中小房企利用这个棚子来改变东风和疾风，到处蚕食资产。在当前的市场低迷时期，拯救生命是第一位的，没有什么比真钱更安全了。

Ipo是关键战役。

中小房企希望通过上市筹集一笔资金，并继续通过上市公司平台发行债券和融资，从而跨越周期，破墙重生。

11月15日，出生于江西省的新立控股在香港上市。虽然香港配售部分认购不足，但已分配给国际发售，但最终价格为3.98港元，通过上市获得19.6亿港元。

新利的成功上市给申请上市的中小房企带来了一线希望，如港龙地产、三迅地产和惠晶控股。

他们有一个共同的特点:在过去两年中，他们的表现突飞猛进，他们的债务和杠杆率也有所上升。

“渴望上市的中小房企肯定有财务压力。否则，他们一般不会选择在此时在香港上市，因为估值太低，违约风险很高。”浙江房地产公司的一名员工告诉棱镜。

港龙地产是这些上市房地产企业的一个样本。

根据Cree的统计，2019年1月至10月，港龙地产的销售额为228亿元，在中国排名第85位，超过了施琅、大发、协鑫和新源。

2018年，港龙航空的年销售额为99.3亿元，仅排在第155位，是今年前10个月的两倍多。

上述浙江房地产企业的员工表示，房地产企业的销售排名和数据都有些水化，但水分的范围在120%左右。"水太大了，穿不下，名单制定机构也会被打破."

依靠债务，港龙航空的业绩飙升。

根据港龙地产的招股章程，信托是港龙的重要融资来源。近年来，它有几笔信托贷款，利率从7.86%到14%不等。例如，2019年9月，港龙与无锡李越股权投资合伙公司合作推出了一项2.2亿元人民币的信托产品，利率高达14%，将于2020年3月到期。

就资产负债比率而言，港龙地产于2016年至2018年及截至2019年6月30日的资产负债比率分别为17.0%、98.8%、122.1%及153.9%。

恐怕港龙地产筹集的资金数额不高。

“新立的上市价格只有近20亿港元。我担心，即使是核心城市的一块土地也买不到，但上市意味着拥有更广阔的融资平台。”上述浙江房地产企业的员工表示。

红阳房地产也是一家中小房企，上市已近16个月，已发行8次有息债券，金额为17.8亿美元，平均票据利率为11.48%。最近一次债券发行是在11月13日，债券发行额为1.5亿美元，票据利率为9.95%。上次红阳地产发行债券，利率高达13%。

频繁的债券发行凸显了房企的资金紧张，但一位新加坡债券市场从业者表示，年底能够发行海外债券的是基本面相对较好的房企。“那些评级较低甚至没有评级的房地产企业甚至不能发债。”

股票价格暴跌的教训

上市是一把双刃剑。中小房企可以借助上市平台频繁发债。然而，如果基本面恶化，资本市场用脚投票，也会造成市值瞬间蒸发的悲剧。

2019年10月9日，福建房地产企业傅生国际(00627.hk)下跌34.21%。第二天，它跌入悬崖，收盘下跌62%，收于每股0.095港元。

目前，傅生国际的股价仍徘徊在0.1港元左右。

回顾2017年底，傅生集团老总潘伟明借壳上市傅生国际，市值一度超过200亿港元，但现在市值只有11.82亿港元。

傅生国际的倒闭受到了集团公司傅生集团的影响。根据工商数据，傅生集团四家子公司的股份已被冻结。

11月4日，傅生集团子公司淮安傅生房地产开发有限公司的股权被上海金融法院冻结。

11月6日，傅生集团子公司福州乾隆史圣房地产的股权被冻结至2022年11月6日。其股权于2018年8月抵押给上海爱建信托。

11月6日，傅生集团的子公司福建刘健集团有限公司的股权被福州市中级人民法院冻结，冻结期为三年。

11月6日，傅生集团下属的福建联丰房地产开发有限公司被福州市中级人民法院冻结三年。

目前，“棱镜”还不清楚上述四家公司的股票被冻结的原因。但2019年中期报告显示，傅生集团资金链长期紧张，公司经营现金流为-12.19亿元，去年同期为-15.13亿元。

根据克尔的数据，傅生集团2017年和2018年的销售额分别为418亿元和621亿元。这与2018年600亿元、2019年900亿元和2020年1300亿元的目标相差甚远。

风能数据显示，傅生集团的总负债从2016年底的300多亿元增加到2019年半年度报告的741.34亿元。资产负债率呈上升趋势，2018年末为75.53%，2019年半年度报告上升至77.92%。

巧合的是，2019年初，浙江房地产公司嘉园国际的股价也大幅下跌。

1月17日，嘉园国际的股价从13港元暴跌至2.52港元，跌幅为80.62%，目前仍徘徊在3港元左右。

在股价暴跌之前，嘉园国际发生了一次业绩数据乌龙事件。根据柯睿2017年的榜单，嘉园国际当年的销售额只有79.2亿元，2018年跃升至875.5亿元，销售额增长1005%，位居增长第一。

随后，嘉园国际澄清称，嘉里2018年的销售统计是针对嘉园集团的，而2017年的销售统计是针对嘉园国际的，两者之间存在巨大差异。

傅生国际和嘉园国际都是过去的教训。

对于那些已经上市或正在寻求上市的中小房企来说，如果没有稳定的现金流、优秀的产品和完善的布局，如果没有对行业大趋势的准确预测，它们只能依靠在资本市场上借新还旧，最终会失去杠杆作用。