住房贷款政策趋严趋紧：结构调整在悄无声处推进

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很难换房间和第二套房，这是我周围许多人的直觉。

这种直觉的背后是住房贷款政策的收紧。在资源有限的情况下，在严格防止房地产投机的背景下，提高第二套房的贷款门槛，把更多的资源集中到那些只需要买房的人身上，已经变得越来越明显。

这项政策的效果已经反映出来了。央行最新发布的《2019年中国金融稳定报告》(以下简称《报告》)显示，2018年中国家庭部门债务水平上升趋势有所放缓，个人住房贷款快速增长势头得到一定抑制。全国个人住房贷款余额25.85万亿元，同比增长17.8%，增速比上年下降4.4个百分点，比2016年的高点回落近19个百分点。

值得一提的是，《报告》还披露了另一组数据:截至2018年底，房地产开发贷款余额为10.19万亿元，同比增长22.6%，增速比上年提高5.5个百分点；住房开发贷款7.33万亿元，同比增长31.9%，增速提高5.6个百分点。这组数据看似逆势上升，但实际上是房地产融资表外收益率的反映，并没有偏离房地产融资的政策取向。此外，随着房地产信托的整顿和外债的收紧，房地产融资环境在客观上进一步收紧，这意味着住房企业不得不在投资上更加“克制”。

与富人的神话、王楼和王迪的喧嚣相比，有些地方似乎不得不放弃犹豫不决的“放宽限购”，而微妙的政策变化可能只有那些真正在交易的人才感觉得到。这种看似不令人兴奋和刺激的市场变化慢慢变成了另一种声音——你今年想买黄金吗？一些想通过房产投机和房地产投机赚钱的人已经开始焦急地寻找新的投资目标。

改变的不仅仅是房地产贷款。从总体上看，房地产贷款的“低调”伴随着系统性的结构调整。有些人的增长率在放缓，有些人在加速。根据“报告”，家庭部门的经营贷款增长率已连续两年回升。

所谓家庭部门经营贷款是指金融机构向城市个体户、农民和个人发放的用于经营和投资的贷款。这种上升趋势在一定程度上反映了包容性金融政策的有效性。自2016年国务院发布《促进普惠金融发展规划(2016-2020年)》以来，相关部门通过优化信贷结构、减免税收等方式，推动金融资源向普惠金融倾斜。截至2018年底，金融机构普惠金融贷款余额13.39万亿元，同比增长13.8%。受此影响，2017年家庭部门经营贷款余额增速开始回升，2018年底同比增速达到12.3%。

在看似简单的“权衡”背后，实际上是结构调整的主动行动。与高房价带来的“纸面财富”增加相比，值得期待的是创新型企业家和小微企业创造的财富以及新模式下的机遇。对于低收入群体来说，迫切需要稳定的发展和风险防范。

报告指出，与其他国家相比，中国家庭部门债务风险并不突出，住房信贷政策较为审慎，但债务分布不均衡，家庭部门和部分地区低收入家庭的杠杆率相对较高。根据北京大学2016年对中国家庭的后续调查，低收入家庭的债务负担总体上比高收入家庭更重。年收入低于6万元的家庭平均负债收入比为285.9%，0.8%的家庭负债超过50万元，这意味着这些家庭需要在收入水平不变的情况下，用过去10年的全部收入偿还债务。在衣、食、住、行等基本需求有限的情况下，低收入家庭的经济状况很可能会因意外支出需求而恶化。要解决这个问题，除了严格控制借款方，最根本的是发展。

金融领域的行动非常明确。近两年来，财政金融领域出台了一系列重大政策，极大地改善了以往“锦上添花、雪中送炭难”的问题。由于缺乏足够的信用数据和抵押贷款资产，其中一些已经被忽视或无法满足。资金需求得到有效支持；此外，这种支持不仅仅是“给予”，更重要的是“在哪里给予”和“在哪里使用”。这一成就可以从报告中看出。

未来如何将贷款结构性变化转化为实际发展中的结构性变化，不仅取决于金融支持，还取决于具有比较优势的模式、因地制宜而非盲目跟风的产业以及“做大蛋糕”、“造新模式”的创新发展。对于中低收入群体乃至一定规模的企业和行业来说，这些都是急需填补的“必修课”，也是下一步结构调整的关键。