房企年内发行海外债突破650亿美元 多家房企融资利率超10%红线

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“如果我们能拿到钱，我们仍然会选择融资。”日前，一位不愿透露姓名的房地产企业秘书长告诉《证券报》记者，一些房地产企业陷入自身财务状况和土地储备困境，无法获得低成本融资，不得不在销售环节下功夫，以收回更多现金，使企业安全运营。

现金流是决定房地产企业生存和发展的重要因素。今年，《证券日报》记者采访了许多典型房地产企业的高管，他们都非常关注自己的现金流，甚至有些高管需要每天向老板汇报一次销售和支付情况。

韩毅智库在研究报告中指出，房地产行业已经从“高杠杆、高利润”的黄金时代进入“挣扎”的白银时代，销售增长逐渐放缓，监管政策不断收紧，融资成本不断上升，导致房企利润在///////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////之间出现收窄

利息支出正在吞噬房地产企业的利润

据中原地产研究中心统计，自11月4日起的20天内，国内有20家房地产企业计划或投放了超过50亿美元的美元融资。自2019年以来，国内房地产企业发行的海外美元债券总额已超过650亿美元，比2018年同期增长近50%。近20天来，融资成本从5%上升到12.8%，其中德信中国(香港02019)、凯撒、正尚实业(香港00185)等多家房企的融资利率均超过10%。

据统计，今年以来，许多国内房企发行了利率超过13%的海外债券。当代地产(港股01107)、泰和集团、新源地产、景瑞控股(港股01862)和红阳地产(港股01996)相继上市。其中，当代房地产(中国)有限公司年初发行了3.5亿美元的海外债券，利率为15.5%，期限为一年半。然而，在资本管制更加严格的背景下，已经缺钱的住房企业不得不借新债来偿还旧债。

根据通策研究所的监测，今年前10个月，50个最高融资利率都在7%以上，从7.33%到15.5%不等，其中13个融资利率超过10%。95%的高利率融资渠道来自公司债券，几乎都是美元债券，其中有很多规模大、实力强的房地产企业。荣鑫中国(香港股票03301)是发行债券数量最多的公司。

“不仅规模差异明显，住房企业的融资成本差异也很明显。从全年来看，融资利率主要在6%至15%之间。”中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》采访时表示，在美元债务融资井喷的背后，房企资金链紧张，融资渠道受限。对于杠杆率高的房地产企业来说，资金压力非常大。

“在今年的融资路演中，金融机构更加关注财务报表中的负债、盈利能力和土地储备。”上述房地产企业秘书长向《证券报》记者透露，对于融资渠道较少的房地产企业来说，信托融资和海外债券融资是重要的融资渠道，但降低成本难度较大。临近年底，一些企业不得不发行新债来偿还旧债，因此可能会有几个规模大、利率高的融资项目。

自从房地产行业进入白银时代以来，该行业的净利润一般保持在10%-13%，借款成本超过10%，这意味着利息支出正在吞噬利润。

控制成本成为房企“过冬”的好策略

大型优质住宅企业在控制融资成本方面一直有很大的发言权，近年来一直在努力降低融资成本。

韩毅智库在研究报告中指出，2019年上半年，随着融资成本上升和叠加销售放缓，对房企融资政策的调控是前所未有的。企业面临资金短缺的困境，控制成本、提高资金利用效率成为住宅企业过冬的好策略。在企业财务费用方面，单独核算利息费用可以更好地反映住房企业因借款而产生的财务压力。

据韩毅智库统计，2019年上半年，20家样本企业平均利息支出为17亿元，同比增长3.3%。利息支出/营业收入平均比例为3.1%，比2018年同期增长低0.3个百分点。这表明，尽管20家样本房地产企业的利息支出有所增加，但资金的利用率却在提高。

在20家样本房地产企业中，碧桂园(港股02007)、保利地产、中华企业、金科股份有限公司、中南建设等9家房地产企业的利息支出/营业收入比与2018年同期相比有所下降，反映出财务压力正在减小。

可以看出，房地产行业的增长率达到了顶峰