房贷基准利率下调 后续还有多大空间

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“对于贷款本金为100万元、30年等额本息的贷款模式，每月还款额为5762元，但现在已降至5731元，即每月供应压力将减少31元。”

最新的lpr报价正在全面下降！

11月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布最新的贷款市场报价数据:一年的报价为4.15%，五年以上的报价为4.8%，均较10月份下降了5个基点。

事实上，在央行本月数次下调政策利率后，央行发布的加大反周期调整的信号对市场已经非常清晰，此次lpr报价下调基本上没有悬念。

其中，自新机制实施以来，一年期贷款利率已数次下调。作为新抵押贷款参考的5年期贷款利率在8月20日出现后，首次迎来了下调。那么，这会对抵押贷款利率、抵押贷款成本和房地产市场产生什么影响呢？

Lpr下调澄清了价格传导机制

自去年11月以来，央行一直在持续行动。

首先，11月5日，RRR降息，中期贷款利率下调了5个基点。11月15日，新的多边基金超出预期2000亿元。11月18日，央行4年多来首次将7天期反向回购利率下调5个基点。11月19日，央行主动对商业银行定期存款实施中央国库现金管理500亿元，中标率降至3.18%，比上一次中标率低2个基点。

记者注意到，在央行11月16日发布的今年第三季度货币政策执行报告中，此前报告中“适时适度反周期调整”的表述也被调整为“加强反周期调整”。

11月19日，央行召开金融机构货币信贷形势分析座谈会，再次强调要充分发挥低利率的导向作用，推动实际利率下行趋势，因此低利率下调在市场预期之内。

广发证券(港股01776)宏观分析师郭磊、周俊志评论说，低利率报价下调5bp与预期一致，从mlf到omo再到低利率的三个步骤实质上是同一个“降息”过程。

中国民生银行(港股01988)首席研究员文彬认为，一年期和五年期的lpr均比上一期降低了5 bp，与市场预期一致，降低幅度与央行11月5日将一年期mlf利率下调5 bp相一致，从而明确了央行货币政策价格工具的传导机制，表明央行政策利率的变化将对lpr的变化产生更直接有效的影响

“目前，央行已经加强了反周期调控。11月5日和11月18日，央行下调了一年期mlf利率和七天期反向回购利率，并继续引导市场利率和lpr利率下调，有效抑制了实体经济。融资成本、稳定投资、稳定增长和稳定预期将发挥积极作用。”文彬说。

联讯证券固定收益部分析师南指出，一年期报价仅下调了5个基点，与mlf下调一致，银行仍未压缩两者之间的价差，这可能与年末银行间市场利率(存单发行利率，3mshibor)季节性上调有关，这使得债务成本仍较高。

每月数百万抵押贷款的供应量减少了31元

略高于市场预期的是，5年期lpr报价也下调了5个基点，至4.8%，这是lpr改革后的首次下调。

那么，作为基准的低利率已经下降，抵押贷款利率也会相应下降吗？对房地产市场有什么影响？

据记者了解，央行已专门设定了抵押贷款利率下限，明确要求第一批商业个人住房贷款的利率不得低于同期的lpr，第二批商业个人住房贷款的利率不得低于同期的lpr加60个基点。

也就是说，国家抵押贷款利率下限调整如下:第一套住房贷款利率不得低于4.8%，第二套住房贷款利率不得低于5.4%。

文彬表示，未来5年内将贷款利率下调5个基点，将有助于降低刚刚购房的人的抵押贷款成本，也将有助于房地产市场在目前稳定增长的前提下保持稳定发展。

南认为，5年超预期下调是1年和5年利差扩大后的一次修复，有利于房地产市场的稳定。未来，房地产调控将继续坚持城市政策，抵押贷款利率将继续分化。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，下调lpr利率进一步体现了五年期或中长期贷款下调的导向，对降低包括抵押贷款在内的成本有积极作用。

易居研究所的lpr抵押贷款利率报告显示，在lpr基准利率下调后，全国64个城市首套住房的月供应压力将会减轻。对于贷款本金为100万元、30年等额本息的贷款模式，过去月供应量为5762元，现在减少到5731元，意味着月供应量压力将减少31元。

中原地产首席分析师张大伟表示，总体而言，预计抵押贷款利率将随着低利率的降低而小幅下降。RRR降价和lpr降价的出现对目前的房地产市场有稳定作用，但目前的幅度不足以导致市场再次反弹，预计年底整体房地产市场将保持稳定。

在后续中仍然存在下行链路空间隔

11月，央行大幅度下调了mlf利率、7天反向回购操作利率和lpr利率。根据市场分析，仍有空在下一步进行货币政策下调和利率下调。

值得一提的是，第三季度的货币政策执行报告中并没有出现“让好的货币供给进入总闸门”的表述，而是增加了“妥善应对短期经济下行压力”的表述。

南分析认为，未来央行可能会保持宽松的政策基调，引导货币市场利率下调，降低银行的债务成本，或者继续采用价格手段压低低利率，降低实体融资成本。

“在下一阶段，法定存款准备金率和政策利率仍将由空下调，这是必要的。预计央行将继续深化利率市场化改革，打破贷款利率的隐性下限，理顺货币政策传导机制，更好地发挥货币政策价格工具的反周期调节作用，推动贷款实际利率回落。”文彬说。

中信固定收益评论称，目前降低成本、引导利率下行的监管渠道是mlf降息--Omo降息--lpr降息。事实上，根据第三季度的货币政策执行报告，9月份贷款利率的小幅下降显示了lpr机制改革的效果。在降低成本的目标下，预计通过mpa等手段进一步引导低利率和实际贷款利率下降，促使银行更多地使用低利率定价机制，降低利率。据估计，在资本成本和压力下降风险溢价的过程中，lpr仍将由空在这一年略有下降。