从行业红利到公司红利 探索正荣地产等新一线房企投资价值

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最近，融创中国董事长孙宏斌在他的演讲中做了几个预测。两个数字吸引了市场的注意力:一个是16万亿元。孙宏斌认为，未来几年房地产市场规模仍将保持在16万亿元以上。市场转向股票市场；另一个是30%。他认为前五名的市场份额可以在五年内从15%上升到30%。

孙宏斌的判断显然得到了业内大多数人的认可，这揭示了股市集中度不断提高的趋势。如果总部的市场份额在未来五年翻一番，这意味着前30家房地产企业仍有结构性投资机会。让我们来看看哪些企业值得投资者“下注”。 十大洗牌的总体形势已经确定，下一步是锁定前30名？ 2015年，由于政策收紧和经济周期的双重影响，房地产刚刚开始洗牌加速期。从以下销售规模排名前10位的企业可以看出，自2015年以来，前10位行业的名单和排名发生了剧烈的变动。2017年后，前五名的格局逐渐稳定，今年，前十名的格局终于成型。

得益于房地产三年小周期的减弱，行业为中小住宅企业提供了赶超时间和空，促进了行业的“轮换效应”, 10-30强开始了新一轮洗牌加速期。 从下图可以看出，从2015年到2017年，前10名的规模格局加快，中国恒大、碧桂园、融创中国、新城控股等一批巨头出现了大幅增长。 2017年后，在排名前十的房地产企业中，除了新诚控股和融创中国仍对排名前五的房地产企业产生影响外，其他排名前十的房地产企业增速开始放缓。 值得注意的是，在此期间，中等规模的房地产企业达到了1000亿的规模，涌现出了一批新兴的房地产企业。自2014-2018年以来，该类房地产企业的复合增长率已远远超过以往一线房地产企业。前10家房企的优势逐渐稳定，这些新成立的房企通过规模的冲刺，逐渐占据了前10-30名的阶梯。

与滨江集团、中良控股、郑融地产、中南建设、荣鑫中国、阳光城等一样，这些企业因其突出的成长性而被称为新的一线房地产企业，而这些房地产企业自2018年以来已进入成长释放期，因此近两年在二级市场的投资效益已逐渐超过一线巨头。

在过去的2015-2017年间，房地产行业的最佳投资策略是选择前五名中的龙头企业，比如恒大，三年的复合增长率为119.1%。然而，由于2018年后前5名甚至前10名的格局趋于稳定，一线房企的增长率开始相对下降，相应地，规模在前11-30名范围内的新一线房企表现出相对较好的增长。 因此，自2018年以来，最好的投资策略或许是选择“押注”那些新成立的、营业额高、有可能实现梯队跃升的房地产企业。在这些新的一线房地产企业中，哪些企业更有优势？ 进入股票时代:从行业红利到公司红利 自2017年以来，有两个行业因素可以让中型住宅企业“从后面来”: 1。“去周期化”带来了稳定的市场增长，中国企业在2015-2016年避免了类似的周期调整。同时，由于调控政策的限制，大量的住宅企业之间的项目是以合资和合作的形式发展起来的，市场上有大量的项目可供企业参与投资和并购。中型住宅企业的居住环境总体上趋于平静； 2。稳定的融资环境。2017-2018年间，实现弯道超车的中型房地产企业具有高周转率和高杠杆率两大特征，其中融资成为关键。然而，随着2019年的开始，住房企业的融资环境不断收紧，这意味着中小企业通过杠杆实现规模超越的“窗口期”已经逐渐关闭。 一般来说，住房企业有三个手段来刺激高周转率:1 .债务杠杆，即融资能力；2.运营杠杆，即运营能力；3.股权杠杆，即接受并购或参与投资的能力。在当前融资趋紧的趋势下，运营能力已成为未来房企重组格局中最重要的因素。 这也意味着住房企业的现金流周转在过去被融资过度驱动而被运营驱动，这就是现在市场所称的后高周转期。运营取决于土壤储存的布局和质量，以及品牌、产品和服务的综合竞争力。 从总资产周转率来看，前11-20家企业之间的差异非常明显。其中，荣信中国、中国澳源、金科有限公司和郑融房地产有限公司在业内排名最明显。

从库存周转率来看，2018年至2019年的排名也在加速，这表明由运营能力驱动的重组正在加速。库存周转率优于同梯队，荣鑫中国、郑融地产、中梁控股等多家企业也出现了快速改善。

由此可以锁定，目前在运营能力指标上，处于行业前列并呈上升趋势的新一线房地产企业包括荣信中国、郑融房地产和中梁控股。这三家公司值得投资者关注，并有望在未来的11-20强重组中进一步受益。 新一线房地产企业的典型案例研究:郑融房地产 如果进一步分析，可以发现上述企业都有相同的特点:一是规模达到1000亿就超越曲线，然后去香港完成上市融资，最后快速整合资源，成功将运营力提升到核心竞争力。其中，郑融房地产是最典型的。郑融房地产的增长周期恰好是行业转型周期。当郑融超过1000亿元的时候，是该公司在香港成功上市的时候。随后，国内融资环境迅速收紧，香港上市成为中小企业在角落赶超的最后一个“窗口”。因此，目前国内企业在港上市的第三波浪潮实际上是由郑融开启的。

自2018年以来，郑融对自身品牌、管理和组织结构进行了快速调整，最终实现了运营能力的质的飞跃。这条完整的增长道路也使郑融成为其他中小型住宅企业的标杆。 因此，要研究郑融如何成功地促进运营能力的提高，需要退货企业实现高周转率。郑融周转能力的提高离不开公司从投资土地时开始的运作，这体现在土地转换速度和反转换速度的提高上。 1。推进土地流转的前端操作。 土地转换速度是指公司将新收购的土地转换为预售土地的速度。要点如下:1 .选择高质量的位置和地块；2.开发和运营过程高效且满足当地需求。 首先，从征地策略来看，郑融近年来坚持选择核心区的土地，主要集中在中小地块，即地块面积在10万平方米到15万平方米之间。为实现这一目标，土地不是每两年保留一次，以提高土地支付和项目开发的节奏。

其次，据了解，郑融已经就最合适的产品方案做出了系统的决策，包括公寓类型、产品概念、设计等。，在土地投资的初始阶段，甚至在投资之前。 自2019年以来，从征地到第一次开工，郑融大部分项目都在6个月内开工。主要原因是在公司收购这块土地之前，所有的计划都已经完善了。拿到土地后，你可以直接深入到平面图的绘制中去，其运作效率的提高来自于职业自信心的提高。 2。定制和标准化产品，提高项目淘汰率。 退化率用于衡量当年供应的销售退化。有效的高周转率应至少达到70%以上的开盘率，定位准确，定价合理，能迅速打开市场，为销售争取时间。为此，郑融近年来成功地实现了产品标准化。 郑融产品的主要目标客户是中高端改良客户。到目前为止，已经建立了三个基准住宅产品品牌:正荣富、紫克泰和云路。通过产品标准化，实现了三大产品系列的全国布局，产品品牌溢价逐步实现。

郑融采用定制化的标准化体系，即不是一刀切的标准化，而是以市场为导向，根据本地优势产品和解决方案进行升级和迭代，然后固化。 目前，产品定制标准化体系对郑融产生了重大影响。2019年上半年，郑融项目开工率为71%。今年下半年，据了解，郑融莆田项目一期开工率达到90%，合肥项目开工率达到88%。市场预测，郑融全年的整体退化率将在75%至77%之间。 3。组织结构和人员厚度 从最近的公司公告可以直观地发现，郑融人才在市场上越来越受欢迎。这是因为职业经理人群体郑融经历了一个完整的行业周期，一个跨越1000亿元的完整的公司发展周期，一个在公司上市前后打开境内外资本市场融资渠道的资本周期；另一方面，它源于郑融大胆的就业文化和成熟的培训体系。 郑融的组织和人员优势得益于今年上半年的优化和升级。2019年上半年，郑融提出了“细化总部、强化区域”的六字方针，整合并明确划分总部职能和区域业务，致力于提高区域效率和绩效。 一方面，总部的职能是横向整合的，例如，与职能相关的部门被合并，以提高内部协作和决策效率。在绩效会议上，管理层表示，集团的定位进一步细化，“集团更注重标准化管理体系，更注重投资战略和大方向的统筹规划。” 另一方面，总部率先推动垂直授权，将更多的权力下放给区域公司，以确保一线的高效决策，并在新的业务规模下实现可持续的高质量增长。 总结: 总的来说，正是以上三个因素使得郑融在销售规模上超越曲线后，进一步超越了其运营能力。其他具有较高经营能力的新兴一线房地产企业，如中南建设、荣鑫中国等，与郑融地产有着相似的特点。这些企业有望在当前“融资紧缩”的行业转型时期进一步巩固自身优势，提高自身成长性和确定性，从而进一步释放投资价值。