SOHO中国沉寂7年后 狂甩资产欲再回开发一线

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在过去的七年里，soho中国基本上只能依靠出售资产和老板潘石屹的个人爱好来维持其音量。

自2014年以来，公司已连续出售资产超过200亿元人民币。今年6月底，公司再次宣布出售78亿元人民币的资产。

经过七年的转型，公司的营业收入已经“减少”，从高峰期的180亿元减少到现在的不足20亿元。

在此期间，公司多次出售资产以提取资金，但未能挽救业绩下滑。2018年，公司营业收入和净利润分别下降12.32%和59.33%。

转型被同行超越

6月28日，soho中国(00410.hk)宣布了出售房产的计划，涉及北京和上海的13处房产，总价值估计为78亿元，第一批涉及9处房产。

公司出售房产已经不是第一次了。自2014年以来，该公司频繁出售房地产资产。到目前为止，公司只有8项核心资产。此外，李泽和古北项目尚未完工。

2007年，公司登陆香港证券交易所，收入达到70.44亿元，远远落后于万科a股(000002.sz)和碧桂园(02007.hk)，但有可能落后于恒大和融创。

2012年，公司实现收入153.05亿元，提出了5年内超越万科的宏伟蓝图。

然而，在那一年的8月，该公司宣布了从开发和销售房产到持有房产的转变。从那以后，该公司多年来很少出现在一级土地市场。

2018年，公司实现营业收入17.21亿元，净利润19.25亿元。与收入高峰和净利润相比，分别下降了近90%和80%。

10年前，融创中国和中国恒大这两家公司的收入分别是该公司2018年收入的72倍和271倍。

租金成为收入的主要来源

soho中国转型后，租金逐渐成为SOHO的主要收入。

根据斑马的消费情况，2014年至2018年，公司的租金收入分别为4.25亿元、10.25亿元、15.11亿元、16.69亿元和17.35亿元，租金占公司总收入的比重从7%上升至100%。

根据2018年年报，除了外滩soho 87%的入住率外，公司在北京和上海的四个项目的入住率均在95%以上。

收租方式的转变使公司的资产负债率保持在较低水平。从2014年到2018年，平均资产负债率保持在48%左右。

融创中国(01918.hk)、中国恒大(03333.hk)和碧桂园大举扩张，2018年资产负债率分别为89.80%、83.58%和89.39%。

由于自持物业是出租的，其利润水平高于上述三家房地产企业。2018年，公司毛利率为74.69%。

Soho中国在2015年推出了基于共享办公的3q产品，并打算将其推向资本市场。到目前为止，3q业务在全国7个城市拥有31个中心和3万多个站点。

然而，潘石屹对这个项目并不乐观。他曾经抱怨说，这个项目的利润极其微薄，公司的资金不会大规模投入到这个领域，也没有上市计划。

回到房地产开发的第一线

斑马消费发现，从2013年到2015年，公司的业绩大幅下降；从2015年到2018年，业绩出现反弹；2016年及以后，收入规模保持在15亿元以上，净利润也呈现同样的变化曲线。

2016年出售soho Century Plaza更像是改善业绩的持续下滑。

根据斑马消费的初步统计，自2014年以来，该公司几乎每年都在出售资产。

2014年，公司以52.3亿元人民币的价格出售了上海soho区的海伦广场和静安广场，并以30.5亿元人民币的价格出售了凌空soho项目的一半。

2015年9月，外滩王迪的股权以84.93亿元的对价转让给复星。

2016年7月，公司以32.97亿元的价格将soho Century Plaza出售给国华人寿。

2017年6月，该公司以35.73亿元人民币的价格出售了虹口个体户，以50.08亿元人民币的价格出售了凌空soho。

在2018年3月举行的2017年业绩大会上，潘石屹明确表示，他未来不会出售资产。截至2019年6月，该公司再次宣布将出售其13项资产，总价值估计为78亿元。

上述已售出或待售出的房产，总返还资金将达到364.51亿元。

出售这些资产后，公司有什么计划？

潘石屹向外界表达了两种选择，一是拿土地建房子，二是偿还银行债务。

根据财务指标，截至2018年底，公司现金及现金等价物为55.66亿元，短期贷款为9.64亿元，不存在房地产开发商常见的债务压力。

经过7年的收租，公司最终选择回到上游介入房地产开发业务。