面对偿债压力 房企将加快去库存

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日前，央行召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会，强调严禁违规使用消费贷款购房，加强对银行融资和委托贷款流入房地产资金的管理。专家表示，房企融资渠道全面收紧，下半年将迎来房企债券到期高峰，房企再融资能力将受到考验。未来的销售回报将是资金来源的一个主要方面，住房企业可能会更加关注周转率，加快去库存化。

□我们的记者王淑贞

防止非法资金进入房地产

易居研究院智库中心研究主任严跃进在谈到央行座谈会时认为，考虑到后续金融环境可能有所改善，这次会议相当于提前采取防范措施，防止各种非法资金进入房地产市场。

严跃进说，这次会议明确了房贷政策的连续性和稳定性，也肯定了个人房贷适度增长的模式。后续政策层面和贷款层面都不希望出现大起大落，而将朝着稳定的方向发展。同时，加强对消费贷款和财务管理资金的控制。虽然从表面上看，一些银行的贷款额度相对较紧，但不能排除在实际过程中，非法资金仍通过各种渠道流入房地产市场。此外，还明确提出了对高杠杆住宅企业的控制，特别是对生息负债规模和资产负债率等数据的控制。预计下半年，一些房企将会更加克制地发行债券，并会积极偿还债务，以减轻财务压力。

在信贷方面，中国社会科学院金融研究所房地产金融研究中心主任尹中立认为，后续银行有望降低房地产行业新增贷款的比例，包括开发贷款和抵押贷款。为了实现这一目标，预计将采取规模和比例控制措施，甚至提高房地产贷款利率。

交通银行(香港股市03328)首席经济学家连平指出，目前房地产在金融资源中所占比重较高，主要是因为居民对房地产的融资比例正在快速上升，未来可能会采取更加谨慎的监管方式。“但对于良性和合理的需求，如急需和改善的住房需求，银行支持它们是合理的。”

住房企业偿债高峰即将到来

近年来，住房企业的融资政策不断规范。自5月以来，除银行贷款外，监管部门对非标准、美元债务、资产支持证券等融资渠道进行了逐一规范，以遏制非法融资。

今年下半年，将会出现一波房企债务高峰，尤其是国内房地产债务已经到期。根据华泰证券研究报告的统计，2019年8月至12月，房地产债券的总到期日达到2106亿元，其中8月至10月房地产债券的月到期日相对较大，房企的再融资能力将受到考验。

就美元债务而言，总体到期压力不大。野村证券(Nomura Securities)首席经济学家陆挺表示，今年下半年，房地产企业海外美元债券的到期日将从今年上半年的210亿美元降至111亿美元。从今年第三季度到2020年第四季度，每个季度房地产企业海外美元债券的平均到期日为84亿美元。

在融资渠道趋紧的背景下，不同的融资渠道在房企初期会导致不同程度的影响。华泰证券研究报告认为，融资行为的规范化将导致住房企业融资能力分化的加剧，对非标准、美元债务和abs融资高度依赖的住房企业在早期将面临更大的冲击。这时，企业的内生现金流和手资源变得尤为重要。

加速销售收集

7月，悦泰股份、新城控股、泰和股份等多家房地产企业宣布出售现有项目套现，以缓解公司目前面临的流动性困难。许多专家认为，多渠道发展融资渠道是下半年房企的一项重要任务。

一家信托公司的房地产财务部负责人表示，房地产企业应根据国家宏观政策及时调整经营战略，可以采取合作开发和项目股权转让的方式来应对发展困境。严跃进预测，未来住房企业的债务融资将相对保守，不增加债务压力、偏好股权的融资行为将相对增加。

华泰证券研究报告指出，自有资金是企业偿还债务的基本保证，现金充裕的房企现金流压力相对较小。提高内生造血能力和加快销售收款是债务滚动的关键，尤其是对于融资能力差的住房企业。

在刺激销售和加快支付方面，严跃进表示，房地产企业需要加强降价和促销策略。另外，通过积极加强与分销渠道的联系，可以提高佣金比例，实现项目客户的快速聚集。还需要建立更科学的去库存策略，以继续加强内部评估，尤其是设定更具体的销售目标。