房地产不再作为短期刺激经济手段 下半年房价大概率保持平稳

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44个字为房地产市场定下了基调。7月30日召开的中共中央政治局会议指出，要坚持住而不炒的方向，实行房地产长效管理机制，不把房地产作为刺激经济的短期手段。

东北证券首席宏观分析师沈新峰表示，本次会议提出“无房无炒”的定位符合市场预期，但新的最后一句“不要把房地产作为短期刺激经济的手段”超出了市场预期。

不再追求短期刺激

恒大地产研究院副院长夏磊在接受《证券日报》采访时表示，从中共中央政治局会议上对房地产市场的介绍来看，一个明显的信号是，中央政府不会走刺激房地产、刺激短期经济的老路。此外，中共中央政治局会议还传达了房地产长效机制注重“管理”的意思，即地方政府将拥有更大的决策权和更丰富的工具箱，并承担地方主体的责任。

根据一组需要特别关注的数据，记者发现，今年国家发改委批准的项目基本建设总投资超过9500亿元，就项目类型而言，主要集中在城市轨道交通、机场扩建、煤矿等领域。摩根士丹利华信证券董事总经理张军在接受《证券日报》采访时承认，这表明，今年的稳定增长仍集中在基础设施建设上，以弥补不足，放松房地产监管显然不是政府政策工具箱中的替代政策。

事实上，从最近密集的地方控制政策来看，大部分都主要是收紧。例如，在这一年中，苏州四次加强了对房地产市场的监管；呼和浩特市二手房价格指数连续8个月同比上涨，对二手房市场进行了整顿和规范；大连出台了“限价”政策，根据同质性和可比性原则，明确2019年5月和6月未售房屋备案价格不得高于5月和6月最低价格。

58住房研究所首席分析师张博在接受《证券日报》采访时表示，鉴于今年上半年一些城市的房地产过热，收紧政策的趋势非常明显。再加上中央政府一再强调“不准炒房”，以及房企融资面收紧，预计在调控方向不变的背景下，下半年投资者的清仓将更加彻底，自住住房需求将得到充分保障。

房地产投资持续下降

根据央行近日发布的《中国区域金融运行报告(2019)》，居民杠杆率对消费增长的负面影响值得关注。计量分析结果表明，在控制人均可支配收入、社会融资规模等因素后，居民杠杆率每提高1个百分点，社会零售消费总量的增长率将下降0.3个百分点左右。

“这不难理解。对于近期房地产信托业务增长过快、增幅过大的一些信托公司，银监会进行了一次采访警告，要求控制房地产信托业务规模和国家发展和改革委员会对住房企业的海外债券发行。政策正在收紧。”张军表示，此举的目的是抑制资金过度流向房企。

据国家统计局统计，2019年上半年，全国房地产开发投资61609亿元，同比增长10.9%，增速较前五个月下降0.3个百分点；商品房销售面积7.5786亿平方米，同比下降1.8%，同比下降0.2个百分点。

沈新峰认为，在经济结构调整和房地产政策导向的指引下，下半年房地产投资和销售有望继续走弱。

从房价表现来看，6月份公布的70个大中城市商品房销售价格变化显示，6月份一、二、三线城市新建商品房销售价格与上月持平或低于上月；一、二线城市的二手房增加量下降，三线城市的增加量略有扩大；一、二线、三线城市新建商品房和二手房销售价格同比均有所下降。

“今年上半年，商品房销售和土地市场明显降温，房价涨幅可控。”张军认为，“一城一策”政策下的地方房地产市场分化是必然结果。如果货币政策和财政政策继续“提高效率”，下半年政策层面仍将加强“一城一策”的精确调控，房地产金融政策将继续保持边际紧缩而不放松。但是，鉴于目前库存水平较低，预计房地产投资增速不会明显放缓，可能会稳定在一个较低水平，整体房价很有可能会保持稳定。由于不同的控制政策和库存水平，不同的城市可能会有不同的情况。