个人房贷利率新规正式执行 市场平稳仍是主流

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■我们的记者王松才

全国抵押贷款利率“变锚”正式登陆。10月8日，央行实施新的抵押贷款利率政策，新发布的商业个人住房贷款利率将根据贷款市场报价利率(lpr)定价。

这项政策对个人住房贷款会有什么样的影响，对房地产市场的趋势会有什么影响？

新增抵押贷款利率基本保持稳定

根据央行此前发布的《关于调整新增商业个人住房贷款利率的公告》，从10月8日起，新增商业个人住房贷款利率将以最近一个月的贷款市场报价(lpr)为定价基准上调。第一套商业个人住房贷款的利率不得低于相应期限lpr，第二套商业个人住房贷款的利率不得低于相应期限lpr加60个基点。此外，商品房购买贷款利率不得低于同期贷款利率加60个基点。

同时，央行表示，中国人民银行省级分行要按照“按市决策”的原则，引导省级市场利率定价自律机制，根据国家统一的信贷政策和当地房地产市场的变化，确定辖区内第一套和第二套个人住房商业贷款的利率上限和下限。此外，公积金个人住房贷款利率政策暂时不会调整。

因此，与个人住房贷款利率直接相关的lpr报价备受关注。今年8月20日，lpr形成机制改革后的首个报价公布，一年期为4.25%，五年期为4.85%；9月20日第二次发布的报价显示，一年期为4.20%，五年期的lpr保持不变。

“与重组后的第一个lpr报价水平相比，五年期lpr水平没有变化，这仍突显出央行稳定房地产市场的意图。”根据新的按揭政策规定，10月8日后新发放的个人住房贷款，第一套房的利率不低于4.85%，第二套房的利率不低于5.45%。”荣360数据研究所的表示，目前，一些银行已经开始试行新的lpr抵押贷款政策，这些银行的基点都是基于8月20日公布的lpr5年水平。5年期报价水平保持不变，这意味着当新的抵押贷款政策在10月8日正式实施时，试点银行增加的点数将保持稳定。

值得注意的是，央行在公告中表示，10月8日前发放的商业个人住房贷款和已经签署但尚未发放的商业个人住房贷款仍按原合同执行。换句话说，公告主要针对新发放的个人住房贷款利率，现有个人住房贷款利率仍按原合同执行。

它对市场几乎没有影响

诸葛房产搜索副总裁袁向《中国经济时报》表示，在新的抵押贷款利率定价机制下，利率调整更加灵活，但短期内最终实施的实际利率可能会略高于之前的利率，尤其是二手房利率。央行只设定了最低限额，第一套不得低于相应定期贷款市场的报价利率(目前为4.85%)，第二套不得低于相应定期贷款市场的报价利率加60个基点(约5.45%)。

例如，北京市个人住房贷款新的定价基准为:第一套商业个人住房贷款利率不低于同期lpr(贷款市场报价)+55个基点(一个基点等于0.01%)，第二套商业个人住房贷款利率不低于同期lpr+105个基点。根据央行9月20日公布的5年期LPR 4.85%的利率，北京市第一套个人住房贷款的利率下限为5.4%，第二套为5.9%，分别比北京市以前的主流按揭利率高0.01%和0.02%，前者在第一套房上涨10%后为5.39%，后者在第二套房上涨20%后为5.88%。

袁认为，总体来说，它对市场影响不大。即使购房者的实际购买成本增加，也将是非常有限的，这不会对市场预期产生重大影响。抵押贷款利率变动锚必须首先实现利率市场化改革，同时保证房地产市场的稳定发展。

易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉记者，根据目前的初步测算，实际上可以看出，10月8日以后的房贷利率变化会有几个特点，即利率不会下降、利率可能小幅上升、结构性差异和分化等。

严跃进表示，从各地部分银行的lpr基点来看，大部分城市调整后的抵押贷款利率都比调整前略高0.1-0.2个百分点，这意味着利率本身没有下降的可能，这与目前房地产市场仍实行住房不投机的政策取向有关。尤其是从一些商业银行的情况来看，他们更为谨慎，即他们绝对不会放松，也没有因为RRR减息的影响而调低利率。

例如，如果是100万元的贷款，以前每月要付5000元，但现在加息后，一个月可能要多付10元，也就是付5010元。换句话说，类似的成本是可控的，基本上不会对购房者产生太大影响。

严跃进表示，从实际情况来看，一线城市和二线城市的利率仍将上升，而四线城市可能相对持平，这与四线城市的去库存化压力有关。