“房住不炒+因城施策”仍是房地产市场调控主线

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我们的见习记者徐贝贝

10月8日是个人住房贷款利率“换锚”的第一天，新发布的商业个人住房贷款利率将通过增加最近一个月同期的lpr作为定价基准而形成。抵押贷款利率水平与每个购房者的利益息息相关，也影响着房地产市场的调控神经。新规实施后，按揭贷款利率将会改变，楼市走势将会受到市场各方关注。

抵押贷款利率保持稳定

在“换锚”之前，中国个人住房贷款利率围绕央行贷款基准利率波动。荣360数据研究所发布的2019年8月中国抵押贷款市场报告显示，8月份中国第一套住房贷款和第二套住房贷款的平均利率分别为5.47%和5.78%，分别比基准利率高出57和88个基点。

“锚改”后，新发放的商业个人住房贷款利率由三部分组成:lpr(按贷款市场报价银行的报价计算)、本地加点下限(由中国人民银行分行在省级市场利率定价自律机制指导下及时确定)、银行加点。此前，中国人民银行明确规定，全国范围内发放的第一批个人住房贷款的利率不得低于同期贷款利率(9月20日贷款利率为5年以上，为4.85%)；第二套个人住房贷款利率不低于同期贷款利率加60个基点(9月20日按5年以上贷款利率的5.45%计算)。

此前，中国人民银行副行长刘国强明确表示，在“利率整固”改革中，抵押贷款利率由参考基准利率改为参考lpr，参考基准发生变化，但利率水平不能下调。从各地低利率抵押贷款利率的反馈来看，利率变化不大，将保持稳定。

10月8日，上海易居房地产研究所发布了《中国低利率抵押贷款利率报告》(以下简称《报告》)。数据显示，10月份，在14个城市(包括4个一线城市、7个二线城市和3个四线城市)中，宁波的利率变化最大，但首套房贷利率和二套房贷利率仅分别上升了0.26和0.27个百分点。四个一线城市首套住房的按揭贷款利率为5.23%，较9月份的5.21%小幅上升0.02个百分点；二套房抵押贷款利率为5.61%，上升0.03个百分点。

买房的成本几乎没有变化

新政实施后，按揭成本是变高还是变低是购房者最关心的话题。中国人民银行此前表示，与改革前相比，申请个人住房贷款的家庭的利息支出基本不受影响。此外，新政主要针对新发放的个人住房贷款的利率，10月8日前已发放并已签订合同但尚未发放的贷款仍按原合同执行。

根据上述报告中14个城市“100万元贷款本金，30年360期，等额本息还款法”的计算，实施lpr贷款利率后，14个城市第一套房月还款额增加6元，第二套房月还款额增加15元。每月付款的变化很小，对买家基本不会有太大影响。

易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受英国《金融时报》采访时表示，购房者的购房行为主要受两个因素影响:首付和按揭贷款。其中，首付政策的调整影响最大，月还款额对购房者的影响较小。最新lpr利率的调整不会对抵押贷款成本产生实质性影响，但更多的影响体现在贷款定价模式的调整上，即后续利率的自我调整会更大。

有机构人士表示，虽然房贷利率改革疏通了货币政策的传导机制，降低了企业的融资成本，但新政出台后，房贷利率基本保持稳定，充分体现了“不以房地产作为短期刺激经济的手段”的意图，有利于稳定楼市预期，避免房贷利率改革对稳定楼市的刺激作用。

深化“无投机生活+城市政策”

近年来，“无房投机+城市政策”是中国房地产市场调控的主线。

该抵押贷款利率“变动锚”仍坚持这条主线。一方面，9月20日公布的5年多来的存款准备金率为4.85%，仅比基准利率低0.05个百分点。同时，在“锚改”后，个人住房贷款利率基本保持不变，突出了“房无投机”的原则。另一方面，中国人民银行此前已明确表示，中国人民银行省级分行要按照“按市决策”的原则，引导省级市场利率定价的自律机制，并根据国家统一信贷政策和当地房地产市场形势的变化，确定辖区内第一套和第二套商品房贷款的利率上限和下限。这意味着个人住房贷款利率的变动将更加灵活，各地都有一定的自主权，突出了“按市决策”的原则。

“特定城市政策”已经反映在一些城市10月份的利率中。《报告》显示，10月份，四个一线城市第一套房的按揭贷款利率为5.23%，第二套房的按揭贷款利率为5.61%；7个二线城市第一套房的按揭利率为5.67%，第二套房的按揭利率为5.99%；三四线城市第一套房的低利率抵押贷款利率为5.59%，第二套房为5.83%。

显然，二线城市的低利率抵押贷款利率最高。严跃进解释说，二线城市的一套房和二套房的利率涨幅高于一线城市，这与二线城市近期略微收紧的房地产政策等因素有关。他进一步表示，从国庆期间楼市的交易数据来看，“金九银十”是不够的；从近期房贷市场政策来看，“无房炒房”是一个重要的指导思想，这也决定了房贷政策短期内不会放松。