大户型直降100万！北京房价经历“最长下滑周期”

本篇文章3109字，读完约8分钟

看着今天北京的房价，小啊很高兴能在三月份及时卖掉房子。

今年3月，经过一个小小的春天，小啊以330万元的价格卖掉了悬挂了5个月的房子。该套房位于丰台区四环路，属于地铁，只需上车即可。最近，类似单位的成交价格只有290万元左右。这意味着9个月后，该套房价格下降了近40万元，单价下降了近6000元/平方米。目前，单价不到5万元/平方米。

在“3.17”调控之前，在北京楼市最疯狂的时期，这类公寓的成交价格一度接近420万元，单价达到7万元/平方米。

根据国家统计局的数据，从今年7月到10月，北京二手房平均交易价格连续四个月下降。这是北京二手房价格自2018年以来最长的下跌周期。

近日，钟走访了北京许多地区的二手房销售情况。尽管最近交易量有所增加，但市场情绪并没有明显回暖。除了受欢迎的小规模学区，北京二手房的整体降价仍在继续。

"现在只有价格下降了，房子可以卖了."许多经纪人告诉钟。

经常有数百万的折扣

“王楼有3间卧室，西南面，没有遮蔽物，160平方米，自行车可以卖1150万元。”一个房地产经纪人在他的朋友圈子里推销一栋房子。

记者了解到，该房屋的挂牌价格为1450万元，其中空房的议价达到300万元。这意味着每平方米的降价幅度接近2万元。据了解，业主的大降价主要是由于迫切需要实现交易。

该住宅区属于北三环新建住宅，在年龄和户型上有优势，但也有明显的不足。社区里有很多大房子，附近交通便利。社区里很多房子都是租给公司办公用的，整体环境不适合居住。另外，总价高不容易卖，所以房东不得不降价。

这栋房子已经挂牌几个月了，但仍没有成交。

除了大型公寓，顶级学区也有降价促销。最近，乔峰公寓有一套75平方米的二手房，上市价格为1445万元。据中介介绍，房主降低了这套房子的心理价位，可以卖到1330万元左右。该区的对口小学是红庙小学，它是北京第八中学和北京师范大学实验中学的大型直属学校，两所学校都是北京的拔尖学校。此外，该住宅区位于金融街地区，交易价格仍然很高。8月份的平均成交价高达19万元/平方米。

高价学区也有很大的折扣

钟郑钧从几个房地产经纪人那里了解到，除了少数稀缺项目外，目前在北京总价约为1000万元的二手房的议价价格约为空房的10%。尽管一些房东不愿意降低中介平台的挂牌价格，但实际交易中的优惠幅度也在增加。

“今年3月，北京楼市出现了一波行情，其中一些人只需进入市场，就激活了整个购房链。然而，这一轮市场在4月下旬之后逐渐降温，市场又回到了成交量下降的状态。”一位中介告诉钟。

然而，从目前的交易情况来看，西城区的小型牛校/直校仍然相当强势。仲正军了解到，最近，李爱民社区(西施库小学是北京四中的直属学校)有一套一居室的上市房，这是整个社区唯一一套非半地下的上市房，价格约40平方米，超过650万元。传统名校三里河三中一个40平方米的学区的单价接近16万元/平方米，仍保持一定的增长。可以说，西城小校区是当今北京楼市唯一的高地。

小型稀缺学区的价格仍然相对稳定

严格控制杠杆，为房地产市场降温

小啊清楚地记得，在“3.17”之前最疯狂的时候，社区里一套两居室的小公寓有一天有五波顾客来看房子。“基本上，你必须当场做出决定，否则房子就会被拿走。”小啊告诉钟郑钧。

为什么市场在短短两年内发生了如此大的变化？

在本轮房地产市场调整中，北京是首批出台政策并取得成效的区域市场之一。在许多房地产人看来，严格控制杠杆和增加供给是北京房地产市场迅速降温的主要原因。

目前，北京二手房的一系列税费规定增加了交易和购买成本。二手房中，只有五年以上的商品房(唯一以家庭或个人名义的商品房)可以享受免征所得税的待遇。不符合“全五”这一独特条件的二手房交易，其增值税部分将征收20%的差价所得税。获得产权证不到两年的二手房将征收5.3%-5.6%的增值税及其附加。目前，税费一般由买方承担，但卖方需要降低交易价格作为税费补偿。记者了解到，一般来说，如果不是只有300万左右的二手房超过五套，而且最后一笔交易的原价很低，那么卖家至少可以降低20万的价格。

另一项强有力的政策是“非全能两套高贷款”。根据北京市相关规定，除建筑面积比大于1.0(含)且单体建筑面积小于140平方米(含)这两个刚性标准外，北京市普通住宅建筑标准价格红线设定如下:五环路以内总价小于468万元。从北京目前的房价水平来看，五环路的大量房屋将属于非普通房屋。

根据2017年“3.17规定”的信贷政策，购房人购买非普通二手房的首付比例不低于80%，在确定购房数量时采用“贷款与房屋并重”的原则。

“这意味着大幅提高首付门槛，以满足大多数改善的需求。例如，如果1000万套二手房是两套，这意味着最多只能提供200万笔贷款，所以首付需要800万现金。目前，银行对流入住房市场的抵押贷款和消费贷款有很强的监管，因此购房者很难从这些渠道补充首付。即使被认为是“绝对需要”的学区，在总价超过1200万元后，交易周期将会更长。此外，两年多的严格调控破坏了持续上涨的预期，一些购房者因财力不足而放弃购房，而另一些则变成了观望状态。游戏的天平开始逐渐向买家倾斜，房东降价的案例越来越多。”一位中介店经理告诉钟。

前述商店经理说，在过去，北京二手房交易是“连续订单”。“例如，如果你只需要300万元以下的房子，假设你只需要进入市场。只需要一套房子的房东可以借300万元买600万套房子来改善。卖600万套房子的房东可以借400万元买1000万套房子。如果购房者期望收入和房价继续上涨，在杠杆放大效应下，房价会越来越高。然而，在目前的信贷政策下，贷款额度急剧下降，这一链条已经中断。”那个人说。

“如果它在2017年监管之前进入市场，考虑到信贷成本，房价至少下跌了20%以上。”一位在2017年高点买了房子的买家告诉CSI君

增加供应和稳定价格

北京多年来一直缺乏土地供应，但这种情况在2017年发生了变化。

从2017年底开始，北京开始大规模出售大量限制性竞争房屋。截至今年10月，北京共供应了7.8万套新房，其中限制竞争房4.76万套，占61%。

有限竞争房屋限制了土地出让阶段房屋的销售价格，有限竞争房屋的销售价格通常低于同一地区的市场水平。中原地产表示，从房地产市场的数据来看，自2018年以来，北京已有8万套新建住宅，其中5.44万套为有限竞争型住宅。占市场总供应量的68%。根据住房建设委员会的数据，超过30，000套住房的供应，特别是限制竞争的住房，已经连续两年爆满。今年前11个月，北京新建商品房(含33074套限制竞争房)累计成交同比增长60.4%。

有限的竞争房不仅有价格优势，还分流了二手房的需求，同时降低了该地区二手房的平均价格。平均价格为6万元/平方米的有限竞争住宅项目进入市场后，该地区二手房价格一夜之间下跌了几千元/平方米。

此外，北京还提供了大量共有产权的住房，并分流了一些二手房需求。

然而，北京二手房市场的成交量和成交量最近都有所增加。今年年底，一般住房市场会出现一些市场价格，那么市场前景的趋势是什么？

58房屋研究院首席分析师张博表示，目前北京二手房市场仍处于买方市场。由于受到严格调控政策的影响，中短期内房价上涨的驱动力仍然较弱。预计这一轮降温将持续到2020年春节后，即明年3月和4月，届时市场热度有望回升。

中原地产首席分析师张大伟提醒说，目前，大多数限制竞争的住宅项目都低于预期，新房存量大幅增加。目前，北京商品房库存高达75600套，为多年来最高。“为了消化库存，不排除将来会有价格战，影响二手房价格。”张大伟说。