青客公寓上市前夕下调发行规模 或对蛋壳公寓有冲击

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据ipo消息称，北京时间11月2日凌晨，长期出租公寓服务提供商青科公寓再次更新了提交给美国证券交易委员会的f-1 IPO文件，预计将于11月5日在纳斯达克上市，股票代码为“qk”。

值得注意的是，就在上市前四天，清科公寓选择将ipo规模缩减近一半，从此前的520万ADS降至270万ADS。按每股17美元至19美元的发行区间计算，美国存托凭证的最大融资额也从近1亿美元降至约5000万美元。

对青科公寓上市缺乏信心，也可能影响另一家提交招股说明书的父母租房服务提供商蛋壳公寓的上市进度。在蛋壳公寓上周举行的路演前，它向投资者透露，估计筹资规模为5亿美元。

此外，由于发行规模的缩小，清科公寓上市后，股东结构有望微调。

在首次公开募股之前，青科公寓创始人兼首席执行官金广杰直接持有27.6%的股份，高管和董事共持有36.9%的股份。此外，辛凯资本及其附属实体共持有30.6%的股份，是最大的机构投资者，而新西兰风险投资公司、萨夫兰投资基金和摩根士丹利管理的私募股权基金分别持有9.3%、8.9%和8.9%的股份。

ipo后，高管和董事将持有34.8%的股份和80.5%的投票权，而辛凯资本将把持股比例降至28.9%，拥有8.6%的投票权。

招股说明书显示，截至2019年6月30日，清科公寓在上海、苏州、杭州、南京、武汉和北京等六个城市共拥有96，854间客房，其中上海是主要市场，拥有6万多套住房。

然而，清客公寓往往是分散的，更多的公寓是在相对便宜和方便的地方(如地铁站附近)购买的。因此，就客户单价而言，截至2019年6月30日的9个月中，清科公寓的平均税前月租金为1149元，略低于2018年同期的1279元。

根据卓志咨询公司的报告，就总出租屋的价值和数量而言，青科公寓是中国第三大长期租赁公寓运营商；与此同时，约80%的家庭住户想租一个月租金不到2000元的房间，青科公寓的这类房间数量居首位。此外，青科公寓2017年和2018年的平均月末入住率分别为91.6%和92.4%，也是业内最高的。

截至2019年6月30日，青科公寓与租户的平均合同期为11.7个月，其中68.3%超过12个月。然而，在同一时期，47.3%的租户在合同到期前退休，如果他们在逗留一周以上后终止合同，保证金将被扣除，只有5.1%的租户选择续签租约。2018年，每位租户的平均入住时间为8.5个月，截至2019年6月30日，每位租户的平均入住时间为7.7个月。

2017年和2018年，青科公寓营业收入分别为5.23亿元和8.9亿元，同比增长70.3%；净亏损分别为2.45亿元和4.99亿元；调整后的息税前利润分别为-6420万元和-2.21亿元。截至2019年6月30日的9个月中，清科公寓的收入为8.98亿元，同比增长51.4%；净亏损3.73亿元，略高于2018年同期的3.24亿元。

除了通过收取租金赚取收入外，清科公寓还在招股说明书中强调，将在运营的每一步使用技术手段来提高运营效率，并通过与专业家居服务提供商、电子商务公司和其他类型的第三方服务公司合作，为用户提供广泛的增值服务。最近，它还推出了基于成员的“轻客优化”平台。

值得一提的是，与许多长期出租公寓服务提供商一样，青科公寓也选择与金融机构合作，为租户提供租金贷款服务，即租户可以长期向金融机构借款提前支付租金，而青科公寓将为提前支付半年或一年租金的客户提供5%或10%的折扣，并利用这笔预付租金进行进一步的扩建和房屋装修。

截至2019年6月30日，清科公寓已与11家金融机构达成合作，65%的租户使用了租赁贷款服务。

清科公寓在招股说明书中表示，此次ipo筹集的资金将用于扩大公寓和客房数量、投资技术升级和基础设施改造，并用于一般运营目的。