楼市调控政策短期难现松绑 专家预计房企拿地融资或被加强管控

本篇文章1527字，读完约4分钟

我们的记者杜玉萌

最近，各地楼市调控的紧密衔接尤为活跃。开封在经历了一日游的放松之后，7月24日晚，苏州楼市调控力度今年第四次加大，土地出让、居民购房政策和住房信贷税收进一步收紧。

交通银行金融研究中心高级研究员夏丹在接受《证券日报》采访时表示，目前，保持结构性边际放松的节奏是平衡经济稳定和房地产市场监管之间的一个合适选择，即不抑制合理的改善需求，也不纵容房价的快速上涨。但是，鉴于一些地区已经停止政策放松的一日游现象，预计今后当地可能会暂停政策放松的后续行动。

牙膏挤压监管首次亮相

根据苏州市政府发布的《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的工作意见》，在苏州市区范围内已取得预售(销售)许可证的新建商品房项目(包括已取得预售许可证但尚未开始网上签约的项目)，购房人可在取得产权证之日起3年后进行转让；二手房只有在买方通过市场交易重新取得5年的产权证后才能转让。

同时，限制销售的范围也从原来的苏州工业园区和苏州高新区的一些重点区域扩大到苏州市。

壳牌研究院首席市场分析师徐小乐在接受《证券日报》采访时表示，稳定是当前和未来房地产市场监管的关键内容，因此任何导致市场和预期不稳定的因素都将得到遏制。

不难理解，在苏州楼市升温超出预期的背景下，4月份住宅用地交易的升水率高达38%，新房和二手房销售明显升温，一系列紧缩政策相继出台。

其中，仅5月份，苏州就三次努力稳定房地产市场。具体来说，5月11日，苏州出台限购政策，对苏州工业园区和苏州高新区部分重点区域的新房限购三年，对苏州工业园区的二手房限购五年；5月16日，工业园区新购住房的学位政策进行了调整，将五年制学位调整为九年制学位；5月17日，苏州市吴江区发布了无棣公布的《关于土地上市转让的补充公告》。com(2019)7号，该地块的总市场指导价、网上竞价暂停价和一次性报价均有所下调。

苏州之所以采取多次调整而不是一次性调整，主要是为了保持市场预期的稳定。在徐小乐看来，大规模的调控很容易导致市场预期的急剧下降，这不利于稳定目标的实现。从某种程度上来说，这也预示着未来房地产市场的调控将更加精细和精确。

安居客房地产研究院58所首席分析师张博在接受《证券日报》采访时也表示，从苏州四次调控过重的房地产市场可以看出，未来房价和地价的变化必须是监管当局关注的焦点。同时，

政策的密度和力度也将随着监管结果的变化而迅速调整和反馈。

住房融资可能得到加强和控制

对于房地产企业来说，融资和征地是他们进入高层梯队的重要门票，但不友好的销售市场和融资环境使他们四面受敌。

根据国家统计局的数据，商品房销售面积的同比增长率已经连续五个月为负，且下降趋势继续呈现小幅扩张。数据显示，1-6月，商品房销售面积为7.5786亿平方米，同比下降1.8%，同比下降0.2个百分点。

在融资方面，虽然今年一季度由于整体市场流动性放松，房企融资的难度和成本有所缓解，但随着当地土地市场的突然回暖，在房地产融资渠道中的信托渠道先收紧后，7月12日《国家发展和改革委员会关于房地产企业外债发行备案登记有关要求的通知》也对房企外债发行进行了严格监管。

虽然房地产龙头企业可以通过出售资产实现快速变现，但对于中小房地产企业来说，如果不能生存，最终结果将是宣告破产、被兼并或被迫清算。

融资在住宅企业发展中的作用不容忽视。张博表示，从目前的总体情况来看，预计下半年房企的融资环境仍然乐观，尤其是个别城市的土地市场仍然比较激进，预计将面临更严格的资本监管。

夏丹还表示，虽然近期房企融资环境有所收紧，但仍有政策规避下半年房价过度上涨和当地土地市场升温的风险，不能排除加强对部分征地融资渠道控制的可能性。

(编辑孙倩计划张伟)