李明的尴尬：远洋亿家屡遭住建委通报 物业投诉居高不下

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北京乐居金融林振兴

连续两年，元阳一家都是房屋建设委员会公布的房地产企业名单的常客。

7月9日，北京市住房和城乡建设委员会曝光了37家未按要求开展专项治理工作的物业公司，并将其记录在企业不良行为记录中。远洋运输集团(03377.hk)的房地产公司在名单上。

根据公告，海淀区鸳鸯一家“海洋风光”项目未落实“2019年群众物业管理突出问题专项治理”工作要求，存在擅自使用物业共用部位经营的行为。早在去年8月，“远洋与山水”项目也因为这个问题而被通知。

房地产是远洋运输集团多元化的重要组成部分。去年年初，远洋运输集团总裁李明对多元化转型提出了新的期望，希望远洋运输的多元化经营成为“动车组”。“传统列车的动力在于列车的前部，而后部车厢只是被拉开。然而，动车组在每个区段都有自己的动力，这使得动车组能够继续加速和快速行驶。”

在过去的一年半时间里，不仅远洋运输集团的“动车组”倒闭，而且远洋运输易佳也从新三板退市，经历了高层人事动荡，可谓波折重重。

向新的三块板子说再见

2016年，“海洋地产”正式更名为“海洋集团”，规划了包括地产在内的各个领域，走上了多元化的发展道路。同年5月，海洋亿万富翁在资本市场留下了痕迹，并在新三板上市。

当时，由于新三板门槛较低，地产公司在新三板上市成为一件“盛事”，从总资产和营业收入来看，元阳一佳是新三板最大的地产公司。

新三板上市后不到两年，李明打算回归。2018年1月26日，中远易佳停止在全国中小企业股份转让系统上市。同年，包括蓝光旗下嘉宝和协鑫旗下天骄在内的14家房地产公司宣布新三板退市。新三板退市的地产公司数量首次超过了上市地产公司的数量。

对于终止上市的原因，鸳鸯一家没有给出具体的解释。该公司表示:“为了扩大竞争优势，提高外部融资和收购效率，为了满足公司的业务发展需要和长期战略发展规划。”

鸳鸯一家突然“退市”的声明震惊了外界。至于从新三板退市，李明曾经说过新三板市场不活跃，元阳一佳在新三板“显得很大”。

另据统计，在宣布退市之前，鸳鸯一家在不到两年的时间里没有完成公开募股，但完成了八次股权收购。

当时，一些接近海洋的人士表示，不能排除海洋亿万富翁希望从新三板转到主板上市的可能性。由于香港股市对房地产企业的物业管理公司估值较高，有利于通过融资扩大市场份额。

一般来说，有地产股东背景的港股地产公司的估值高于其关联的地产公司。房企前期需要大量资金，处于高负债率状态。然而，物业管理企业是一种轻资产模式。一方面，它享受着房地产企业项目快速增长带来的好处；另一方面，它的负债率低，现金流稳定，所以市场给出了较高的估值。

2018年也是房屋公司分拆房地产公司在香港上市的重要一年。当徐汇集团旗下的永胜人寿和蓝光发展旗下的嘉宝选择不停地涌向香港证券交易所时，鸳鸯一家并没有表现出任何在香港上市的动作。

中国企业资本联盟(China Enterprise Capital Alliance)副董事长白文熙分析称:“开发商名下的物业管理公司是否上市，不是由其财务状况决定的，而是由实际控制人在财务状况基本符合上市条件的前提下决定的。海洋地产的房地产子公司也是如此。”

战斗前更换教练

新三板留下的“历史痕迹”表明，元阳一佳的营业收入和净利润均有所增加。2015-2016年，营业收入分别为10.54亿元和11.79亿元，同期净利润分别为7749.9万元和1.43亿元。

根据终止上市前的2017年中期报告，元阳一佳实现收入5.78亿元，净利润8887.74万元。截至2017年6月30日，资产总额为11.66亿元，但经营活动产生的净现金流量本期为-5418.29万元，去年同期为-5222.19万元。

根据2018年年报数据，远洋运输集团物业管理服务营业额为11.29亿元，较2017年同期的9.3亿元增长21%，主要得益于经营能力的提升和与主营业务的协同。同期，管理的总建筑面积约为5600万平方米，2017年约为4500万平方米。

此外，还有200多个服务项目和大约800，000个服务所有者。然而，如果我们将鸳鸯一家与上市的彩生活、碧桂园服务、绿城服务和中海地产相比较，其经营区域的规模和布局明显相形见绌。

更具挑战性的因素反映在业主的频繁投诉中。据企业调查，元阳亿公司涉及的判决文件有324份，其中河北、北京、江苏、天津位列前四位，近80%的案件是物业服务合同纠纷。如果你在微博上搜索“海洋十亿家庭”，会有来自全国各地网民的唾弃和举报。

2018年，随着远洋运输集团的人事变动，远洋运输十亿公司的高管频繁调整。那年9月20日，总经理休维辞职，由刘接任。另外。公司法人兼董事长由李建波变更为杨德勇。

杨德勇，44岁，不仅是鸳鸯一家的董事长，还是北京邦社管理咨询有限公司和北京易捷区电子商务有限公司的法人..

邦社是李明在长期租赁公寓的寄托，但现在外界称远洋运输集团有意剥离长期租赁公寓业务。此外，长期租赁公寓中心执行副总经理俞国泰也已调离长期租赁公寓岗位。

2018年，邦社运营了12个项目，但到年底，房屋数量从2017年的5000套减少到3452套，远远低于预期。

长期租赁公寓缺乏“动力”，在一定程度上拖累了《远洋运输年报》的财务指标。2018年营业额为414.22亿元，同比下降10%；毛利润为82.87亿元，较2017年下降26%；毛利率也从2017年的24.52%降至20%。营业额和毛利在过去四年中首次下降。

截至2018年12月31日，远洋运输集团的净资产负债率从2017年的226.75%上升至2018年的294.94%，增幅近68个百分点。此外，一年内到期贷款154.25亿元，同比增长54.3%。未来两到五年到期的贷款甚至更糟，几乎是去年同期的两倍。

在盈利能力不足和债务压力加大的双重挑战下，中远管理层承认，目前的股票和房地产、新业务和非开发业务占用了相当大的资源和管理精力，因此加快了中远回报的发展。